Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Neu-Ulm liegt im Westen des bayerischen Regierungsbezirks Schwaben und umfasst 17 Gemeinden auf 471 Quadratkilometern. Mit 182.600 Einwohnern (2023) und 388 Einwohnern je Quadratkilometer ist er einer der dicht besiedelten Kreise Bayerns. Der Kreis gehört zur länderübergreifenden Region Donau-Iller und bildet mit der baden-württembergischen Nachbarstadt Ulm ein Doppelzentrum von rund 193.000 Einwohnern.
Der durchschnittliche Kaufpreis im Kreis liegt bei 3.347 Euro pro Quadratmeter und rangiert damit auf Platz 39 von 82 Kreisen in Bayern – deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und fast 40 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Die durchschnittliche Mietpreis liegt bei 11,13 Euro pro Quadratmeter, ebenfalls über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Die durchschnittliche Bruttomietrendite beträgt 4,07 Prozent. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor liegt bei 25,2.
Die Bevölkerung wuchs von 170.309 (2015) auf 182.600 (2023), was einem Zuwachs von rund 12.300 Einwohnern in acht Jahren entspricht. Die Mietpreise stiegen von 9,42 Euro (2018) auf 12,79 Euro (2025, geschätzt), die Kaufpreise von 2.933 Euro (2018) auf 3.800 Euro (2025, geschätzt), mit einem kurzen Einbruch 2022–2023.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist beträchtlich. Die Kaufpreise reichen von 1.842 Euro pro Quadratmeter in Oberroth bis 4.083 Euro in der Stadt Neu-Ulm – ein Faktor von mehr als 2,2. Die Mietpreise variieren von 8,62 Euro in Osterberg bis 14,67 Euro in Neu-Ulm. Die Rendite-Spanne reicht von 3,01 Prozent in Buch bis 5,82 Prozent in Oberroth.
Die teuerste Gemeinde ist die Große Kreisstadt Neu-Ulm mit 61.780 Einwohnern (4.083 Euro/m² Kaufpreis, 14,67 Euro/m² Miete). Sie bildet das klare Zentrum des Kreises. Dahinter folgen mit deutlichen Abständen die Nachbargemeinden Senden (23.143 Einw., 3.464 Euro/m²) und Illertissen (18.578 Einw., 3.692 Euro/m²). Die drei Städte Neu-Ulm, Senden und Illertissen liegen alle an der Bahnstrecke Ulm–Augsburg und bilden eine Siedlungsachse im Norden des Kreises.
Im Süden des Kreises liegen die günstigeren Gemeinden: Oberroth (1.013 Einw., 1.842 Euro/m²) und Kellmünz a.d.Iller (1.524 Einw., 2.556 Euro/m²) sind die günstigsten. Die südlichen Gemeinden entlang der Iller und im Hügelland sind deutlich günstiger als die nördlichen Gemeinden entlang der Donau und der Bahnachse nach Ulm.
Einige Gemeinden zeigen ungewöhnliche Werte: Buch (4.292 Einw., 4.038 Euro/m²) hat einen fast so hohen Kaufpreis wie Neu-Ulm, aber eine deutlich niedrigere Miete (10,11 Euro/m²) und die niedrigste Rendite des Kreises (3,01 Prozent). Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von 33,3 – dem höchsten im Kreis. Unterroth (1.119 Einw., 3.657 Euro/m²) zeigt ein ähnliches Muster mit einem Faktor von 32,9 und einer Rendite von nur 3,04 Prozent. Diese beiden Gemeinden liegen im Süden des Kreises und scheinen eher als Erholungs- oder Wohnstandorte für Pendler nach Ulm/Neu-Ulm genutzt zu werden, mit geringerer Mietnachfrage.
Die Medianwerte liegen mit 3.464 Euro/m² beim Kaufpreis und 11,47 Euro/m² bei der Miete knapp über den Kreis-Mittelwerten, was darauf hindeutet, dass die teureren Gemeinden (Neu-Ulm, Senden, Illertissen) mit ihrer höheren Einwohnerzahl den Mittelwert nach oben ziehen.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Neu-Ulm ist ein bedeutender Industriestandort. Größter einzelner Arbeitgeber im Kreis ist die Reinz-Dichtungs-GmbH, eine Tochter des US-Automobilzulieferers Dana Incorporated. Das 1920 gegründete Unternehmen beschäftigt rund 1.100 Mitarbeiter am Standort Neu-Ulm und erwirtschaftete 2024 einen Umsatz von 359,8 Millionen Euro. Reinz produziert Zylinderkopfdichtungen und andere Dichtungskomponenten für die Automobilindustrie und beliefert Autoproduzenten wie Volkswagen, Daimler und BMW. Seit 2021 produziert das Unternehmen zudem metallische Bipolarplatten für Brennstoffzellenstacks in Zusammenarbeit mit Bosch.
Ein weiterer bedeutender Arbeitgeber ist das Werk der Daimler Buses GmbH (bis Juli 2023 EvoBus GmbH), einer 100-prozentigen Tochter von Daimler Truck, in Neu-Ulm. Hier werden Mercedes-Benz-Stadtbusse produziert.
Die Automobilzulieferindustrie prägt damit den Wirtschaftsstandort maßgeblich. Reinz hat sich in den letzten Jahren von einem klassischen Dichtungshersteller zu einem Hersteller von Komponenten für die Brennstoffzellentechnologie gewandelt und investiert kontinuierlich in neue Produktionslinien.
Neben der Industrie ist der Landkreis Teil der wirtschaftsstarken Region Donau-Iller, die sich über die Landesgrenzen hinweg erstreckt. Die enge Verflechtung mit der Großstadt Ulm (Baden-Württemberg) spielt eine zentrale Rolle: Ulm ist nach dem Landesentwicklungsplan eines von 14 Oberzentren Bayerns und bildet mit Neu-Ulm ein länderübergreifendes Doppelzentrum.
Die Hochschule für angewandte Wissenschaften Neu-Ulm ist die einzige Hochschule im Kreisgebiet. Sie bildet Fachkräfte für die regionale Wirtschaft aus. Im Vöhlinschloss in Illertissen betreiben die Hochschulen Augsburg, Kempten und Neu-Ulm ein gemeinsames Fortbildungs- und Tagungszentrum.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Neu-Ulm ist gut an überregionale Verkehrsachsen angebunden. Die Stadt Neu-Ulm liegt unmittelbar an der Donau gegenüber der baden-württembergischen Großstadt Ulm und ist über die Donaubrücke mit dem Ulmer Stadtzentrum verbunden. Der Bahnhof Neu-Ulm liegt an der Bahnstrecke Ulm–Augsburg und der Filstalbahn, die nach Stuttgart führt. Der ICE-Halt befindet sich im benachbarten Ulm Hbf, wo rund 40.000 Reisende pro Tag den Fernverkehr nutzen.
Die A7 (Würzburg–Ulm) verläuft durch den Kreisgebiet und bindet Neu-Ulm, Senden und Altenstadt an das Autobahnnetz an. Die A8 (Stuttgart–München) ist über die Anschlussstelle Burgau des benachbarten Landkreises Günzburg erreichbar.
Im Süden des Kreises liegt Illertissen an der Illertalbahn (Strecke Ulm–Kempten), die den Kreis mit dem Allgäu verbindet. Ab Juli 2026 soll auf dieser Strecke ein ICE-L verkehren, was die Erreichbarkeit weiter verbessert.
Die Verkehrsanbindung nach Ulm ist ein entscheidender Faktor für die Immobilienmärkte der nördlichen Gemeinden. Senden, Elchingen und Nersingen liegen in unmittelbarer Nähe zu Ulm und Neu-Ulm und profitieren von der guten Erreichbarkeit der Doppelstadt-Region. Die südlicheren Gemeinden wie Kellmünz a.d.Iller und Oberroth sind weiter von den Zentren entfernt und weisen entsprechend niedrigere Preise auf.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Neu-Ulm hat in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet: Von 170.309 Einwohnern (2015) auf 182.600 (2023), was einem Zuwachs von rund 7,2 Prozent in acht Jahren entspricht. Die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge des Kreises zeigen eine gemischte Lage: Rang 80 von rund 400 Kreisen insgesamt, Rang 62 für die Stärke und Rang 219 für die Dynamik. Der Kreis ist also strukturell stark, aber in der Dynamik eher im Mittelfeld.
In Neu-Ulm wurden nach dem Abzug der US-Streitkräfte 1991 städtebauliche Großprojekte umgesetzt, darunter der Umbau des Bahnareals (Projekt Neu-Ulm 21) und die Landesgartenschau 2008. Diese Projekte haben die Innenstadt und die Infrastruktur der Großen Kreisstadt nachhaltig verändert und aufgewertet.
Die Kaufpreise zeigten von 2018 bis 2021 einen deutlichen Anstieg von 2.933 auf 3.874 Euro pro Quadratmeter, korrigierten sich 2022–2023 leicht auf 3.483 Euro und erholten sich 2024–2025 wieder auf rund 3.800 Euro. Die Mietpreise stiegen kontinuierlich von 9,42 Euro (2018) auf 12,79 Euro (2025, geschätzt), was einem Anstieg von rund 36 Prozent in sieben Jahren entspricht.
Die enge Verflechtung mit der Doppelstadt Ulm/Neu-Ulm, die industrielle Basis mit bedeutenden Arbeitgebern wie Reinz und Daimler Buses, die gute Verkehrsanbindung und das anhaltende Bevölkerungswachstum bilden die Grundlage für die vergleichsweise hohen Immobilienpreise im Kreis. Die Spreizung innerhalb des Kreises – von günstigen ländlichen Gemeinden im Süden bis zu den teuren Zentren im Norden – spiegelt die unterschiedliche Nähe zu den Arbeitsmärkten und Infrastrukturknoten wider.