Neu-Ulm, GKSt
Neu-Ulm (PLZ 89210) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 61.780 Einwohner auf 81,0 km², das entspricht 763 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit einer Hochschule am Ort besteht eine zusätzliche Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,67 € pro m², der Kaufpreis bei 4.083 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,31 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,2 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Neu-Ulm über dem Renditeniveau von 70 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,01 € auf 15,59 € pro m², im Mittel 4,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Neu-Ulm Rang 80 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 219, Stärkerang 62). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ulm, Illerkirchberg und Blaustein an.
Immobilienpreise in Neu-Ulm im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Neu-Ulm
Neu-Ulm liegt mit Angebotsmiete (14,67 €/m²) und Kaufpreis (4.083 €/m²) deutlich über dem Bayern- und Bundesdurchschnitt. Die Mieten stiegen seit 2018 kontinuierlich an, die Kaufpreise zeigten 2022–2023 einen Einbruch und erholten sich 2024–2025. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um knapp 8 %. Der Kreis Neu-Ulm belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 80 von rund 400 Kreisen.
Marktüberblick
Neu-Ulm, direkt an der Donau und nur knapp einen Kilometer von Ulm entfernt, gehört zu den teuersten Wohnstandorten im Landkreis Neu-Ulm und im gesamten Bundesland Bayern. Die aktuellen Angebotswerte liegen mit 14,67 Euro pro Quadratmeter bei der Angebotsmiete und 4.083 Euro pro Quadratmeter beim Angebotskaufpreis deutlich über den Durchschnittswerten für Bayern (10,11 bzw. 3.246 Euro) und Deutschland (8,92 bzw. 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,19, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 liegt und auf eine relativ hohe Bruttomietrendite von 4,31 Prozent hindeutet. Im Vergleich zu den 2.056 ausgewiesenen Orten in Bayern liegt Neu-Ulm bei der Mietrendite auf dem 69. Perzentil – die Rendite ist also höher als bei etwa 70 Prozent der bayernweiten Standorte.
Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietpreise in Neu-Ulm zeigen seit 2018 einen durchgängig steigenden Trend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 11,01 Euro pro Quadratmeter, waren es 2023 bereits 13,03 Euro und 2025 15,08 Euro. Der Wert für 2026 beträgt 15,59 Euro. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) über den Zeitraum 2018 bis 2026 liegt bei rund 4,44 Prozent. Alle Mietwertreihen sind nicht geschätzt.
Bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung weniger linear. Von 3.384 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte bis 2021 auf 4.197 Euro an. In den Jahren 2022 und 2023 folgte ein Rückgang auf 3.812 Euro – ein Einbruch von rund 9 Prozent gegenüber dem Hoch. Ab 2024 erholten sich die Preise wieder auf 4.010 Euro und erreichten 2025 mit 4.327 Euro ein neues Jahreshoch. Der Wert für 2026 zeigt mit 4.019 Euro einen leichten Rückgang. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate über den gesamten Zeitraum beträgt 2,17 Prozent. Auch die Kaufpreistreihen sind nicht geschätzt.
Die deutlichen Mietsteigerungen bei gleichzeitig schwächerer Kaufpreisentwicklung und einem Kaufpreisfaktor von 23,19 unter dem bayerischen Durchschnitt deuten auf ein relativ attraktives Mietumfeld im Vergleich zu anderen bayernweiten Standorten hin.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Neu-Ulm verzeichnete seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum. Von 57.237 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2023 auf 61.780 – ein Plus von rund 7,9 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 763 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 80,95 Quadratkilometern. Besonders stark war der Anstieg in den Jahren 2021 bis 2022, als die Einwohnerzahl um über 1.200 stieg.
Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 1.064. Im Vergleich zu 2015 (1.072 Arbeitslose) hat sich die Arbeitslosenzahl damit praktisch auf gleichem Niveau eingependelt, obwohl die Bevölkerung um fast 5.000 Menschen gewachsen ist. Dies deutet auf eine stabile Arbeitsmarktlage hin.
Regionale Einordnung
Neu-Ulm gehört zu den führenden Wohnstandorten im Landkreis. Der Durchschnitt der 17 ausgewiesenen Orte im Kreis Neu-Ulm liegt bei 11,13 Euro pro Quadratmeter Miete und 3.347 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis – Neu-Ulm übertrifft diese Werte um rund 32 Prozent bei der Miete und 22 Prozent beim Kaufpreis. Auch im bundesweiten Vergleich ist Neu-Ulm deutlich positioniert: Die Angebotsmiete liegt 65 Prozent über dem deutschen Durchschnitt, der Kaufpreis 69 Prozent.
Im direkten Umfeld zeigt sich ein ähnliches Bild. Der Nachbarort Ulm (0,9 km Entfernung) weist mit 13,94 Euro Miete und 4.423 Euro Kaufpreis ähnliche Werte auf, liegt aber bei der Miete leicht unter Neu-Ulm. Weitere Nachbarorte wie Blaustein (6,2 km, 13,13 Euro Miete) oder Dornstadt (9,2 km, 12,73 Euro Miete) liegen ebenfalls über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, jedoch deutlich unter dem Niveau Neu-Ulms. Die Kaufpreise in der Nachbarschaft bewegen sich zwischen 3.199 Euro (Holzheim) und 4.032 Euro (Dornstadt).
Standortfaktoren
Der Kreis Neu-Ulm belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Platz 80 von rund 400 deutschen Kreisen. In der Teilindex-Bewertung zeigt sich ein differenziertes Bild: Der Index "Stärke" liegt mit Rang 62 im oberen Drittel, der Index "Wohlstand und soziale Lage" auf Platz 65. Der Index "Demografie" erreicht Rang 41 und liegt damit im vorderen Bereich. Schwächer positioniert ist der Kreis beim Index "Dynamik" mit Rang 219 und beim Index "Arbeitsmarkt" mit Rang 165. Der Index "Wettbewerb und Innovation" liegt auf Platz 109.
Als Hochschulstandort ist Neu-Ulm durch die Hochschule für angewandte Wissenschaften Neu-Ulm (89231 Neu-Ulm) vertreten, was die Attraktivität des Standorts für jüngere Bevölkerungsgruppen und Fachkräfte stärkt.
Hinweis: Die Prognos-Ränge beziehen sich auf den Kreis Neu-Ulm, nicht auf die Stadt Neu-Ulm als einzelne Gemeinde.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Neu-Ulm entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Neu-Ulm
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,01 €/m² |
| 2019 | 11,33 €/m² |
| 2020 | 11,34 €/m² |
| 2021 | 12,34 €/m² |
| 2022 | 12,77 €/m² |
| 2023 | 13,03 €/m² |
| 2024 | 14,08 €/m² |
| 2025 | 15,08 €/m² |
| 2026 | 15,59 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Neu-Ulm
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.384 €/m² |
| 2019 | 3.776 €/m² |
| 2020 | 3.928 €/m² |
| 2021 | 4.197 €/m² |
| 2022 | 3.994 €/m² |
| 2023 | 3.812 €/m² |
| 2024 | 4.010 €/m² |
| 2025 | 4.327 €/m² |
| 2026 | 4.019 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Neu-Ulm
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,90 % |
| 2019 | 3,60 % |
| 2020 | 3,46 % |
| 2021 | 3,53 % |
| 2022 | 3,84 % |
| 2023 | 4,10 % |
| 2024 | 4,21 % |
| 2025 | 4,18 % |
| 2026 | 4,65 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Neu-Ulm
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 57.237 Einwohner |
| 2016 | 56.978 Einwohner |
| 2017 | 57.727 Einwohner |
| 2018 | 58.707 Einwohner |
| 2019 | 58.978 Einwohner |
| 2020 | 58.841 Einwohner |
| 2021 | 59.814 Einwohner |
| 2022 | 61.043 Einwohner |
| 2023 | 61.780 Einwohner |
| 2024 | 61.780 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Neu-Ulm
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,49 % |
| 2016 | 2,08 % |
| 2017 | 1,76 % |
| 2018 | 2,22 % |
| 2019 | 2,43 % |
| 2020 | 3,67 % |
| 2021 | 3,20 % |
| 2022 | 2,49 % |
| 2023 | 2,77 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 80,00 Rang |
| Dynamik | 219 Rang |
| Stärke | 62,00 Rang |
| Demografie | 41,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 165 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 109 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 65,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Neu-Ulm liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Neu-Ulm im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Neu-Ulm ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Neu-Ulm ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Neu-Ulm
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neu-Ulm | 14,67 €/m² |
| Ulm | 13,94 €/m² |
| Blaustein | 13,13 €/m² |
| Dornstadt | 12,73 €/m² |
| Elchingen | 12,25 €/m² |
| Senden | 12,20 €/m² |
| Illerkirchberg | 11,99 €/m² |
| Nersingen | 11,83 €/m² |
| Beimerstetten | 11,80 €/m² |
| Holzheim | 11,47 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Neu-Ulm ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Neu-Ulm
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Elchingen | 4,46 % |
| Nersingen | 4,37 % |
| Illerkirchberg | 4,34 % |
| Neu-Ulm | 4,31 % |
| Holzheim | 4,30 % |
| Senden | 4,23 % |
| Blaustein | 4,18 % |
| Beimerstetten | 3,92 % |
| Dornstadt | 3,79 % |
| Ulm | 3,78 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ulm, Universitätsstadt | 0,9 km | 89073 | 13,94 € | 4.423 € | 3,78 % |
| Illerkirchberg | 6,1 km | 89171 | 11,99 € | 3.315 € | 4,34 % |
| Blaustein, Stadt | 6,2 km | 89134 | 13,13 € | 3.771 € | 4,18 % |
| Elchingen | 6,3 km | 89270 | 12,25 € | 3.297 € | 4,46 % |
| Holzheim | 8,1 km | 89291 | 11,47 € | 3.199 € | 4,30 % |
| Senden, St | 8,4 km | 89250 | 12,20 € | 3.464 € | 4,23 % |
| Dornstadt | 9,2 km | 89160 | 12,73 € | 4.032 € | 3,79 % |
| Beimerstetten | 9,9 km | 89179 | 11,80 € | 3.611 € | 3,92 % |
| Nersingen | 10,0 km | 89278 | 11,83 € | 3.248 € | 4,37 % |
Wo liegt Neu-Ulm?
Lage
Neu-Ulm auf der Karte
Hochschulen am Ort
1 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule für angewandte Wissenschaften Neu-UlmWileystraße 1, 89231 Neu-Ulm
Alle Kennzahlen zu Neu-Ulm
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,67 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.083 € |
| Bruttomietrendite | 4,31 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,2 |
| Einwohner | 61.780 |
| Einwohner je km² | 763 |
| Fläche (km²) | 81,0 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #80 |
| Prognos Dynamikrang | #219 |
| Prognos Stärkerang | #62 |
| Koordinaten | 48,3930, 9,9987 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Neu-Ulm
Wie viel kostet eine Mietwohnung in Neu-Ulm?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 14,67 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 4.083 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Neu-Ulm (11,13 Euro/m² Miete, 3.347 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Neu-Ulm entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 sind die Angebotsmieten von 11,01 auf 15,59 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,44 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich weniger dynamisch: Von 3.384 Euro pro Quadratmeter (2018) stiegen sie auf 4.019 Euro (2026), was einer jährlichen Wachstumsrate von 2,17 Prozent entspricht. Die vorliegenden Zeitreihen basieren auf tatsächlichen Daten und sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Neu-Ulm?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 4,31 Prozent, was einem Kaufpreisfaktor von 23,19 entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt des Landkreises Neu-Ulm bei 4,07 Prozent Rendite (Kaufpreisfaktor 25,22) und Bayern bei 4,13 Prozent (Kaufpreisfaktor 26,10). Neu-Ulm liegt mit seiner Rendite auf dem 69. Perzentil im Bundesland, was bedeutet, dass rund 70 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Neu-Ulm?
Neu-Ulm hat aktuell 61.780 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 763 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 7,9 Prozent gewachsen (von 57.237 auf 61.780). Die Stadt verfügt über die Hochschule für angewandte Wissenschaften Neu-Ulm, was die Stadt als Bildungsstandort auszeichnet.
Wie schneidet Neu-Ulm im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in Neu-Ulm (14,67 Euro/m²) über denen von Illerkirchberg (11,99 Euro/m²), Elchingen (12,25 Euro/m²) und Senden (12,20 Euro/m²), aber unter der von Ulm (13,94 Euro/m²). Der Kaufpreis von 4.083 Euro/m² liegt über dem der meisten Nachbarorte, nur Dornstadt (4.032 Euro/m²) und Ulm (4.423 Euro/m²) liegen in ähnlicher Höhe.
Woher stammen die Daten zu Neu-Ulm?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Neu-Ulm sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Neu-Ulm führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |