Beimerstetten

Marktüberblick und regionale Einordnung

Beimerstetten liegt im Alb-Donau-Kreis in Baden-Württemberg auf der Schwäbischen Alb. Die Gemeinde umfasst eine Fläche von 14,34 km² und hat 2.570 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 179 Einwohnern pro km² entspricht. Damit gehört Beimerstetten zu den kleineren Gemeinden der Region. Die Lage zu Ulm als nächstgelegener Großstadt prägt die wirtschaftliche und demografische Entwicklung des Ortes.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 11,80 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.611 Euro je Quadratmeter Werte, die deutlich über den Durchschnitten des Kreises, des Bundeslandes und Deutschlands liegen. Diese Preislage drückt die Bruttomietrendite auf 3,92 Prozent und führt zu einem Kaufpreisfaktor von 25,49 – beide Kennzahlen liegen damit unter dem regionalen und bundesweiten Vergleich.

Preisniveau und Vergleichswerte

Die Angebotsmiete in Beimerstetten liegt mit 11,80 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 10,13 Euro, über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro und deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.611 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 2.797 Euro, den Landesdurchschnitt von 3.140 Euro und den deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,92 Prozent liegt damit unter dem Kreiswert von 4,45 Prozent, unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 24,7 im Bundesland bedeutet, dass nur etwa ein Viertel der verglichenen Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweist. Der Kaufpreisfaktor von 25,49 liegt über dem Kreiswert von 23,0 und dem Landesdurchschnitt von 23,5.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Dornstadt (3,6 km entfernt) weist mit 12,73 Euro je Quadratmeter eine noch höhere Angebotsmiete und mit 4.032 Euro je Quadratmeter einen höheren Kaufpreis auf, während Breitingen (4,0 km) mit 8,53 Euro je Quadratmeter und 1.813 Euro je Quadratmeter deutlich niedrigere Werte verzeichnet. Beimerstetten liegt damit im oberen Preissegment der Nachbargemeinden.

Die unterschiedliche Ausrichtung von Miete und Kaufpreis im Vergleich zu den Durchschnitten erklärt die niedrige Rendite: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,15-Fachen des Landesdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,07-Fachen. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist in Beimerstetten ungünstiger als in den Vergleichsräumen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen in Beimerstetten starke Schwankungen bei Miete und Kaufpreis, was auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten kann.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 7,63 Euro je Quadratmeter (2018) über 10,71 Euro (2020) und 11,67 Euro (2021) auf 9,21 Euro (2023), bevor sie 2024 mit 11,63 Euro und 2026 mit 12,95 Euro wieder anstieg. Der Kaufpreis stieg von 2.380 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.827 Euro (2019), fiel dann auf 2.529 Euro (2020), stieg auf 4.804 Euro (2022) und lag 2023 bei 2.988 Euro. Der Wert von 2026 von 4.544 Euro je Quadratmeter entspricht dem höchsten Wert der Reihe.

Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei 6,84 Prozent für die Miete und 8,42 Prozent für den Kaufpreis. Diese hohen Durchschnittswerte werden jedoch durch die starken Schwankungen zwischen den Jahren geprägt und lassen keine gleichmäßige Entwicklung erkennen.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf verfügbare Transaktionsdaten hindeutet. Die Volatilität der Werte ist jedoch so hoch, dass einzelne Jahreswerte nur begrenzt aussagekräftig sind.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Beimerstettens ist seit Beginn der Zeitreihe (2015) um 1,76 Prozent auf 2.570 Einwohner (2024) leicht rückläufig. Der tiefste Wert wurde 2019 mit 2.495 Einwohnern erreicht, seither ist eine leichte Erholung auf 2.570 Einwohner (2023 und 2024) zu verzeichnen.

Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe extreme Schwankungen: Von 37 (2015) über 26 (2019) stieg sie 2020 auf 43, fiel 2021 auf 32 und stieg 2023 auf 54. Dieser Wert von 54 liegt deutlich über allen vorherigen Jahren und entspricht keinem typischen Niveau deutscher Gemeinden. Für eine belastbare Einordnung der Arbeitsmarktlage liegen keine weiteren Informationen vor.

Der Bevölkerungsrückgang und die schwankende Arbeitsmarktentwicklung stehen in keinem direkten Zusammenhang mit den Immobilienpreisen, da Beimerstetten als kleine Gemeinde am Rand des Ballungsraums Ulm von anderen Faktoren geprägt wird.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Alb-Donau-Kreis, zu dem Beimerstetten gehört, mit dem Gesamtrang 94 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen Rang 137 für Dynamik, Rang 233 für Arbeitsmarkt, Rang 71 für Wettbewerb und Innovation sowie Rang 34 für Wohlstand und soziale Lage. Die schlechteste Bewertung erhält der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt, die beste im Bereich Wohlstand und soziale Lage.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Abwesenheit höherer Bildungseinrichtungen bedeutet, dass Beimerstetten nicht als Hochschulstandort für die Nachfrage nach Mietwohnungen wirkt. Die Bevölkerungsentwicklung wird stattdessen von der Pendlerbindung zu Ulm und anderen größeren Orten geprägt.

Für Beimerstetten liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor, sodass eine Einordnung des Bodenrichtwerts nicht möglich ist.