Bernstadt

Marktüberblick

Bernstadt (Alb) ist eine Gemeinde auf der mittleren Schwäbischen Alb im Alb-Donau-Kreis, etwa zehn Kilometer nördlich von Ulm. Auf 13,94 Quadratkilometern leben 2.334 Einwohner (2024), was einer Dichte von 167 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt an der historischen Römerstraße Augsburg–Cannstatt und gehört zum Verwaltungsverband Langenau. Für Bernstadt selbst liegen keine Bodenrichtwerte vor; diese Daten sind für den Ort nicht verfügbar.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.931 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,98 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,25, die Bruttomietrendite 4,49 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Bernstadt zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,91 Euro je Quadratmeter, beträgt sie 2026 rund 9,94 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg von etwa 44 Prozent in acht Jahren. Besonders sprunghaft war der Anstieg zwischen 2018 und 2020, als die Miete innerhalb von zwei Jahren um mehr als 40 Prozent stieg.

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich volatiler. Nach einem Anstieg von 3.013 Euro je Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 3.782 Euro (2021) folgte ein starker Rückgang auf 2.550 Euro (2023). Bis 2026 erholte sich der Preis wieder auf 3.627 Euro je Quadratmeter. Diese Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der anfällig für konjunkturelle oder nachfragebedingte Veränderungen ist.

Der Kaufpreisfaktor von 22,25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 22,25-Fachen der jährlichen Kaltmiete entspricht. Im Verhältnis zur aktuellen Angebotsmiete von 10,98 Euro ergibt sich ein Jahreskaufpreis von rund 35.300 Euro für eine 12-Quadratmeter-Wohnung – ein Wert, der über dem Kreis- und leicht unter dem Landesdurchschnitt liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Bernstadt ist seit 2015 um 8,4 Prozent gewachsen – von 2.153 auf 2.334 Einwohner. Dieses Wachstum ist für eine ländliche Gemeinde im Alb-Donau-Kreis bemerkenswert und geht einher mit der Nähe zu Ulm als Oberzentrum. Die Arbeitslosenquote zeigt ein anderes Bild: Sie lag 2019 mit 14 Prozent auf einem Tiefpunkt, stieg 2020 auf 22 Prozent und pendelte sich 2023 bei 21 Prozent ein. Diese hohe und schwankende Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zum Bevölkerungszuwachs und deutet darauf hin, dass der Zuzug nicht primär aus arbeitsmarktpositiven Entwicklungen des Ortes selbst resultiert, sondern wahrscheinlich aus der Pendlerrelation zu Ulm.

Die demografische Entwicklung ist stabil: Nach einem leichten Rückgang 2019 (2.225 Einwohner) folgte ein kontinuierlicher Anstieg bis 2021, gefolgt von einer Stabilisierung auf rund 2.334 Einwohnern seit 2023.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Alb-Donau-Kreis liegt Bernstadt bei der Angebotsmiete mit 10,98 Euro je Quadratmeter leicht über dem Kreisdurchschnitt von 10,13 Euro. Der Kaufpreis von 2.931 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 2.797 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 22,25 ist leicht unter dem Kreiswert von 23,0, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen etwas höher sind als im Kreisdurchschnitt.

Im Landesvergleich liegt Bernstadt bei der Miete knapp unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, bei den Kaufpreisen deutlich darunter (3.140 Euro im Landesdurchschnitt). Die Bruttomietrendite von 4,49 Prozent liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und belegt damit den 65. Perzentilrang im Bundesland – das bedeutet, dass 65 Prozent der verglichenen Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Breitingen (3,1 km) weist mit 8,53 Euro je Quadratmeter die niedrigste Miete und mit 5,65 Prozent die höchste Rendite auf, während Beimerstetten (3,5 km) mit 11,80 Euro die höchste Miete und mit 3,92 Prozent eine der niedrigsten Renditen verzeichnet. Bernstadt liegt bei allen drei Kennzahlen (Miete, Kaufpreis, Rendite) im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Der Alb-Donau-Kreis, zu dem Bernstadt gehört, schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen in verschiedenen Bereichen unterschiedlich ab. Der Gesamtindex rangiert auf Platz 94, was dem oberen Drittel entspricht. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 34 – dem besten aller Teilindizes. Auch im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 71 im oberen Viertel.

Schwächer ausgeprägt sind die Indizes für Arbeitsmarkt (Rang 233) und Demografie (Rang 124). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 137 im unteren Mittelfeld. Diese Struktur – hoher Wohlstand bei gleichzeitig schwachem Arbeitsmarkt – entspricht dem Muster vieler ländlicher Räume auf der Schwäbischen Alb, wo die wirtschaftliche Aktivität oft in benachbarten Städten wie Ulm oder Langenau konzentriert ist.

Bernstadt selbst verfügt über keine Hochschulen. Eine Grundschule besteht seit 1902; weiterführende Schulen sind in Langenau verfügbar. Der Albtäler-Radweg, ein Landes-Fernradweg, führt durch das Lonetal und verbindet Bernstadt mit der regionalen Infrastruktur. Diese Ausstattung entspricht dem typischen Profil einer kleinen Albgemeinde mit pendlerorientierter Struktur.