Öllingen

Marktüberblick

Öllingen präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als ein Markt mit ungewöhnlich guter Rendite. Die Angebotsmiete liegt bei 10,86 Euro pro Quadratmeter, was über dem Kreisdurchschnitt des Alb-Donau-Kreises (10,13 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro) liegt, aber knapp unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.318 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen deutlich unter allen Bezugsgrößen: unter dem Kreisdurchschnitt (2.797 Euro), dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro) und auch leicht unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten und unterdurchschnittlichen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 5,62 %. Diese liegt nicht nur deutlich über dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und dem Kreisdurchschnitt (4,45 %), sondern auch über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Unter den Nachbarorten erreicht nur Ballendorf mit 6,11 % eine höhere Rendite; alle anderen liegen mit Werten zwischen 3,23 % (Langenau) und 5,02 % (Asselfingen) deutlich darunter. Der Kaufpreisfaktor von 17,78 ist einer der niedrigsten im Vergleich — er liegt weit unter dem Kreiswert von 23,0 und dem Landeswert von 23,5.

Diese Datenlage deutet darauf hin, dass Öllingen im Vergleich zu seinen Nachbargemeinden preislich im Kaufbereich unterbewertet sein könnte, während die Mieten auf einem soliden Niveau liegen. Der Ort liegt am Südhang der Schwäbischen Alb, etwa 18 Kilometer nordöstlich von Ulm, und hat sich in den letzten Jahrzehnten von einem landwirtschaftlich geprägten Dorf zu einer Wohngemeinde gewandelt.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die historischen Zeitreihen zeigen für Öllingen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf das kleine Marktangebot der Gemeinde zurückzuführen ist. Bei einer Einwohnerzahl von 560 und einer Gemeindefläche von nur 8,09 Quadratkilometern können bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren.

Die Angebotsmiete stieg von 6,17 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 13,82 Euro im Jahr 2023 — ein Anstieg von mehr als 120 Prozent in drei Jahren. Bis 2026 ist sie wieder auf 9,00 Euro gefallen. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.959 Euro im Jahr 2020 über 2.676 Euro (2021) und 2.204 Euro (2022) bis zu einem Tief von 1.549 Euro im Jahr 2024, bevor er 2025 wieder auf 2.742 Euro anstieg.

Diese starken Schwankungen in beide Richtungen machen eine eindeutige Trendaussage unmöglich. Sie sind typisch für kleine Märkte, in denen einzelne Transaktionen oder Inserate das statistische Bild überproportional prägen. Die CAGR-Werte von 6,49 % für die Miete und 6,95 % für den Kaufpreis geben zwar eine durchschnittliche jährliche Entwicklung über den Zeitraum an, verdecken aber die enorme Bandbreite der Einzeljahre.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.318 Euro liegt damit weder am oberen noch am unteren Ende der beobachteten Spanne von 1.549 bis 2.742 Euro. Die aktuelle Angebotsmiete von 10,86 Euro liegt zwischen dem Tief von 6,17 Euro und dem Hoch von 13,82 Euro.

Regionale Einordnung und Nachbarschaft

Im direkten Vergleich mit den umliegenden Gemeinden zeigt Öllingen ein differenziertes Bild. Die Miete von 10,86 Euro liegt über der von Asselfingen (9,09 Euro) und Nerenstetten (8,20 Euro), aber unter der von Langenau (11,54 Euro) und Ballendorf (10,99 Euro). Der Kaufpreis von 2.318 Euro ist einer der niedrigsten im Umkreis — deutlich unter Rammingen (2.934 Euro), Setzingen (3.035 Euro), Börslingen (3.300 Euro) und Niederstotzingen (3.612 Euro), aber über Asselfingen (2.175 Euro) und Nerenstetten (2.035 Euro).

Die hohe Bruttomietrendite von 5,62 % resultiert daraus, dass der Kaufpreis in Öllingen stärker unter dem regionalen Niveau liegt als die Miete. Während die Miete mit 10,86 Euro nur knapp über dem Kreisdurchschnitt von 10,13 Euro liegt, liegt der Kaufpreis mit 2.318 Euro rund 17 % unter dem Kreiswert von 2.797 Euro. Dieser Unterschied erklärt, warum die Rendite in Öllingen höher ausfällt als in den Nachbargemeinden.

Der Alb-Donau-Kreis als Ganzes weist mit 55 Gemeinden die höchste Gemeindenzahl in Baden-Württemberg auf, was die Fragmentierung des lokalen Immobilienmarkts unterstreicht. Die einzelnen Märkte sind klein und wenig liquide, was die hohe Volatilität der Zeitreihen erklärt.

Die Gemeinde gehört dem Gemeindeverwaltungsverband Langenau an, dessen Sitzstadt mit rund 16.000 Einwohnern die dritte größte im Kreis ist. Langenau selbst zeigt mit einem Kaufpreis von 4.289 Euro und einer Rendite von nur 3,23 % ein ganz anderes Marktprofil — es handelt sich um einen städtischen Markt mit höheren Preisen und niedrigeren Renditen.

Standortfaktoren und Demografie

Öllingen verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 6,3 Prozent (von 527 auf 560 Einwohner). Das Wachstum ist nicht linear verlaufen: Nach einem Rückgang von 2017 auf 2019 stieg die Einwohnerzahl 2021 und 2022 deutlich an (563 bzw. 587), bevor sie 2023 und 2024 wieder auf 560 sank. Diese Schwankungen sind bei einer so kleinen Gemeinde statistisch bedeutsam und spiegeln möglicherweise Zuzug und Fortzug einzelner Haushalte wider.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,52 Prozent und entspricht damit einem sehr niedrigen Niveau. Mit zehn arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt der Gemeinde überschaubar. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Alb-Donau-Kreis im Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 34 von rund 400 deutschen Kreisen als sehr stark. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 71 ebenfalls im oberen Drittel. Demgegenüber steht der Arbeitsmarkt mit Rang 233 im unteren Mittelfeld — ein Widerspruch, der darauf hindeutet, dass die lokale Wirtschaft zwar wohlhabend ist, aber nicht ausreichend Arbeitsplätze vorhält, was Zuzug aus umliegenden Regionen erklären könnte.

Öllingen hat keine Hochschulen oder akademischen Einrichtungen. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert und wird durch Landwirtschaft, Handwerksbetriebe und den ehemaligen Sandabbau am nahegelegenen Sandberg geprägt. Die Lage am Südhang der Schwäbischen Alb mit Blick auf das Langenauer Becken und die Nähe zu Ulm (18 Kilometer) machen den Ort als Wohngemeinde attraktiv für Pendler.

Die Bevölkerungsdichte von 69 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter. Öllingen gehört mit rund 560 Einwohnern zu den 30 kleinsten selbstständigen Gemeinden in Baden-Württemberg.