Westerstetten

Marktüberblick: Günstiger Kaufpreis bei überdurchschnittlicher Rendite

Der Immobilienmarkt in Westerstetten zeichnet sich durch einen im Vergleich zum Umland niedrigen Kaufpreis aus. Mit 2.177 Euro je Quadratmeter liegt der Angebotskaufpreis deutlich unter dem Durchschnitt des Alb-Donau-Kreises (2.797 Euro) und des Landes Baden-Württemberg (3.140 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,06 – also die Anzahl der Jahre, die die Jahreskaltmiete braucht, um den Kaufpreis zu decken. Dieser Wert liegt rund 17 % unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von etwa 23. Die Konsequenz ist eine Bruttomietrendite von 5,25 %, die sowohl den Kreis- (4,45 %) als auch den Landesdurchschnitt (4,36 %) übertrifft und im Bundesland zum Top-Zehntel gehört (Perzentilrang 90,8).

Im deutschen Vergleich schneidet Westerstetten gemischt ab: Die Angebotsmiete von 9,52 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, während der Kaufpreis unter dem Bundesmittel von 2.409 Euro liegt. Das zusammengenommen ergibt einen der attraktivsten Kaufpreisfaktoren unter den verglichenen Räumen.

Preisentwicklung: Kaufpreisrückgang seit 2019, Miete mit Schwankungen

Der Kaufpreismarkt in Westerstetten hat seit dem Hoch von 3.914 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 einen Rückgang von rund 49 % auf 2.001 Euro im Jahr 2024 durchlaufen. Der stärkste Einzelrückgang ereignete sich 2021, als der Preis von 3.831 Euro (2020) auf 2.359 Euro (2021) fiel – ein Verlust von über 38 % in einem Jahr. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt -5,26 %. Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Trend einer Korrektur des Wohnungsmarkts nach der Phase steigender Preise.

Der Mietmarkt zeigt ein anderes Muster. Die Angebotsmiete stieg von 9,30 Euro (2018) auf 9,80 Euro (2022), fiel dann aber bis 2025 auf 7,53 Euro – ein Rückgang von rund 23 % vom Hoch. Im Jahr 2026 zeigt die Zeitreihe mit 11,59 Euro einen deutlichen Anstieg, der über dem aktuellen Angebotswert von 9,52 Euro liegt. Die jährliche Veränderungsrate der Miete beträgt insgesamt 2,79 %. Die Volatilität der Mietwerte – sowohl der Anstieg als auch der Rückgang – ist in einem Ort dieser Größe erklärbar: Bei einer geringen Anzahl von Vermietungen und Inseraten können einzelne Verträge die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Regionale Einordnung: Zwischen Ulm-Naherholung und ländlichem Raum

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu sechs Kilometern positioniert sich Westerstetten mittig. Die Angebotsmiete von 9,52 Euro liegt über der von Breitingen (8,53 Euro) und Holzkirch (8,86 Euro), aber unter der von Lonsee (10,38 Euro), Weidenstetten (10,09 Euro) und Dornstadt (12,73 Euro). Beim Kaufpreis liegt Westerstetten mit 2.177 Euro je Quadratmeter unter allen Nachbarorten außer Breitingen (1.813 Euro). Die Bruttomietrendite von 5,25 % liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Die Lage rund 10 km nördlich von Ulm und die Anbindung an die Filstalbahn mit einem eigenen Bahnhof sind strukturelle Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Westerstetten profitiert von der Nähe zur Universitätsstadt Ulm, ohne deren Preise zu erreichen. Die Gemeinde umfasst neben dem Hauptort die Ortsteile Birkhof, Hinterdenkental und Vorderdenkental und hat eine Fläche von 13,1 Quadratkilometern bei einer Bevölkerungsdichte von 166 Einwohnern je Quadratkilometer.

Standortfaktoren: Stabile Demografie, schwacher Arbeitsmarkt-Rang

Die Bevölkerung Westerstettens wuchs von 2.167 Einwohnern (2015) auf 2.236 (2021) – ein Anstieg von rund 3,2 %. Seit 2022 ist die Einwohnerzahl jedoch rückläufig und stagniert bei 2.178 (2023 und 2024). Die Gesamtentwicklung seit 2015 fällt mit rund 0,5 % kaum ins Gewicht.

Die Arbeitslosenquote lag 2019 mit 1,7 % auf einem historischen Tief, stieg dann aber auf 2,8 % (2023) an. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Alb-Donau-Kreis, auf den sich die Ränge beziehen, Rang 94 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 34, während der Arbeitsmarkt mit Rang 233 deutlich schwächer abschneidet. Der Teilindex Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 71 im oberen Drittel, die Dynamik mit Rang 137 im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte vor.