Amstetten

Der Ort Amstetten

Amstetten ist eine Gemeinde auf der nördlichen Schwäbischen Alb im Alb-Donau-Kreis mit 4.215 Einwohnern auf 49,8 km². Der Ort liegt etwa 25 Kilometer nordwestlich von Ulm am Kopf der Geislinger Steige und ist über die B 10 nach Stuttgart und Ulm angebunden. Seit 1850 besteht Bahnanschluss an der Filstalbahn (Stuttgart–Neu-Ulm). Zur Gemeinde gehören die Ortsteile Bräunisheim, Hofstett-Emerbuch, Reutti, Schalkstetten und Stubersheim. Ein bedeutender Arbeitgeber ist die Gießerei der Heidelberger Druckmaschinen AG mit rund 870 Beschäftigten.

Immobilienpreise und Mietniveau

Die Angebotsmiete liegt bei 10,29 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.994 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,12 Prozent, der Kaufpreisfaktor 24,25. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 24,25 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete. Er liegt damit leicht über dem Kreisdurchschnitt des Alb-Donau-Kreises (23,0) und dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (23,5). Die niedrige Bruttomietrendite von 4,12 Prozent im Vergleich zum Kreisdurchschnitt (4,45 %) und zum Landesdurchschnitt (4,36 %) ist eine direkte Folge des überdurchschnittlich hohen Kaufpreises bei gleichzeitig nur leicht über dem Mittel liegender Miete.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Amstetten anders ab: Die Angebotsmiete von 10,29 €/m² liegt deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m², der Kaufpreis von 2.994 €/m² ebenfalls über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m². Die Bruttomietrendite von 4,12 % liegt jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Das bedeutet, dass Amstetten zu den teureren Lagen in Deutschland gehört, bei denen die Rendite für Mieterträge geringer ausfällt als im bundesweiten Durchschnitt.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Zeitreihe zeigt bei Miete und Kaufpreis ausgeprägte jährliche Schwankungen, die auf das Angebotsgeschäft zurückzuführen sind und nicht zwangsläufig eine echte Marktentwicklung abbilden.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,38 €/m² (2018) und 12,18 €/m² (2023). Der aktuelle Wert von 10,29 €/m² (2025) liegt damit im oberen Drittel der beobachteten Spanne. Der Kaufpreis reichte von 1.486 €/m² (2018) bis 3.580 €/m² (2021). Der aktuelle Wert von 2.994 €/m² (2025) liegt unter dem historischen Höchstwert von 2021, aber deutlich über dem Niveau von 2018/2019.

Die CAGR-Werte von 7,76 % (Miete) und 9,73 % (Kaufpreis) über den Beobachtungszeitraum hinweg sind hoch und spiegeln den starken Aufwärtstrend wider, der durch die schwankenden Jahreswerte jedoch nur bedingt als stabile Entwicklung interpretiert werden kann.

Die Bevölkerung wuchs von 3.978 (2015) auf 4.215 (2024), was einem Anstieg von knapp 6 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 85 Einwohnern je km². Das Wachstum ist moderat, aber beständig und deutet auf eine stabile Nachfrage nach Wohnraum hin.

Regionale Einordnung

Amstetten liegt mit der Angebotsmiete von 10,29 €/m² knapp über dem Kreisdurchschnitt des Alb-Donau-Kreises (10,13 €/m²) und unter dem baden-württembergischen Durchschnitt (11,08 €/m²). Der Kaufpreis von 2.994 €/m² liegt über dem Kreiswert (2.797 €/m²) und leicht unter dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Lonsee (4,9 km entfernt) weist mit 10,38 €/m² eine nahezu identische Angebotsmiete auf, aber einen höheren Kaufpreis (3.171 €/m²) und eine niedrigere Rendite (3,93 %). Geislingen an der Steige (5,8 km) liegt mit 11,34 €/m² bei der Miete deutlich über Amstetten, bei der Rendite jedoch mit 5,1 % deutlich darüber. Bad Überkingen (6,3 km) zeigt mit 11,01 €/m² Miete und 5,25 % Rendite ein ähnliches Muster: höhere Miete, höhere Rendite.

Amstetten nimmt damit eine Mittelposition im regionalen Vergleich ein: Die Miete liegt im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden, der Kaufpreis ist moderat hoch, und die Rendite liegt unter dem Niveau der meisten Nachbarorte. Der Perzentilrang von 38,6 % im Bundesland bedeutet, dass Amstetten bei der Bruttomietrendite besser abschneidet als etwa 39 % der baden-württembergischen Vergleichsorte, aber schlechter als 61 %.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Alb-Donau-Kreis auf Rang 94 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index „Wettbewerb und Innovation“ liegt mit Rang 71 über dem Mittel, „Wohlstand und soziale Lage“ mit Rang 34 gehört zu den besten Dritteln. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 233) und der Demografie-Index (Rang 124) liegen im unteren Bereich. Der Dynamik-Index (Rang 137) deutet auf moderate Entwicklungsdynamik hin.

Diese Werte gelten für den gesamten Alb-Donau-Kreis und lassen sich nicht direkt auf die Gemeinde Amstetten übertragen. Sie geben jedoch Hinweise auf den übergeordneten Standortrahmen: Der Kreis verfügt über eine starke wirtschaftliche Basis (Wettbewerb/Innovation, Wohlstand), steht aber vor arbeitsmarkt- und demografischen Herausforderungen.

Die Arbeitslosenquote in Amstetten lag 2023 bei 5,8 %. Sie ist damit moderat und liegt nahe am baden-württembergischen Durchschnitt, der in den letzten Jahren bei etwa 3,5 bis 4,5 % lag. Der Anstieg von 4,3 % (2018) auf 5,8 % (2023) entspricht dem allgemeinen Trend der Pandemie- und Inflationsjahre.

Amstetten selbst verfügt über keine Hochschule. Die verkehrliche Anbindung an die B 10 und die Filstalbahn sowie der Arbeitsstandort Heidelberger Druckmaschinen mit rund 870 Beschäftigten bilden die wirtschaftliche Grundlage der Gemeinde.