Bad Überkingen

Marktüberblick

Bad Überkingen bietet mit einer Angebotsmiete von 11,01 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.517 Euro je Quadratmeter ein Preisniveau, das sich deutlich unter dem des Landkreises Göppingen (Kaufpreis: 3.018 Euro/m²) und Baden-Württembergs (3.140 Euro/m²) positioniert. Die Angebotsmiete liegt hingegen knapp unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro/m². Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 5,25 Prozent, die sowohl den Kreis- (4,49 %) als auch den Landesdurchschnitt (4,36 %) übertrifft. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,05 und liegt damit deutlich unter dem des Kreises (22,64) und des Landes (23,49). Im bundesweiten Vergleich schneidet Bad Überkingen mit 8,92 Euro/m² deutlich niedrigere Mieten ab, während der Kaufpreis mit 2.409 Euro/m² nur knapp unter dem von Bad Überkingen liegt. Die hohe Rendite in Bad Überkingen ist also primär auf die niedrigeren Kaufpreise zurückzuführen, nicht auf überdurchschnittliche Mieten.

Die Lage im Umkreis bestätigt dieses Bild: Nachbarorte wie Deggingen (2.259 Euro/m²) und Nellingen (2.575 Euro/m²) liegen preislich in einer ähnlichen Größenordnung, während Geislingen an der Steige (2.670 Euro/m²) und Kuchen (2.852 Euro/m²) bereits spürbar teurer sind. Bad Überkingen gehört damit im regionalen Vergleich zu den günstigeren Standorten.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die über das in vielen deutschen Märkten beobachtbare Muster hinausgeht. Der Kaufpreis stieg von 1.739 Euro/m² (2018) auf einen Höchststand von 3.744 Euro/m² (2022), fiel dann aber bis 2024 auf 1.869 Euro/m² zurück – ein Einbruch von rund 50 Prozent vom Peak. Die aktuelle Angebotskennzahl von 2.517 Euro/m² liegt damit weder am unteren noch am oberen Ende der vergangenen acht Jahre. Die 2026-Werte in der Zeitreihe (Kaufpreis: 2.798 Euro/m²) deuten auf eine erneute Erholung hin, sind aber als geschätzt gekennzeichnet.

Die Miete entwickelte sich vergleichbar unruhig: Von 9,24 Euro/m² (2018) ging es 2019 auf 10,83 Euro/m², fiel 2020 wieder auf 9,64 Euro/m², stieg bis 2025 auf 11,69 Euro/m² und zeigt für 2026 einen geschätzten Rückgang auf 9,22 Euro/m². Die CAGR der Miete liegt bei -0,03 Prozent, die des Kaufpreises bei 6,12 Prozent über den Betrachtungszeitraum. Die starken jährlichen Schwankungen deuten auf einen dünn liquiden Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder wenige Inserate das statistische Bild überproportional prägen können.

Die Volatilität in Kombination mit dem niedrigen Kaufpreisfaktor von 19,05 entspricht dem Muster kleinerer Märkte, in denen die Preisbildung weniger von überregionalen Spekulationsfaktoren als von der lokalen Nachfragestruktur geprägt ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Bad Überkingens wuchs von 3.793 Einwohnern (2015) auf 3.912 (2024), was einem Anstieg von 3,1 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 163 Einwohner je Quadratkilometer. Das Wachstum ist modest, aber beständig – insbesondere in den Jahren 2020 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 3.852 auf 3.928 stieg. Seitdem stabilisiert sich die Zahl bei rund 3.912.

Die Arbeitslosenquote zeigt hingegen einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 3,5 Prozent (2015) stieg sie auf 5,9 Prozent (2023). Dieser Anstieg um 2,4 Prozentpunkte geht einher mit der Bevölkerungsentwicklung, die trotz Zuzugs nicht rückläufig ist. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Göppingen mit Gesamtrang 116 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Teilindex Stärke liegt mit Rang 91 im oberen Drittel, während der Dynamik-Index mit Rang 310 im unteren Drittel rangiert. Diese Diskrepanz zwischen bestehender wirtschaftlicher Stärke und geringer Zukunftsdynamik entspricht dem Muster der lokalen Arbeitsmarktentwicklung.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Bad Überkingen ist seit 1992 prädikatisiertes Heilbad – das erste im Landkreis Göppingen. Der Sauerbrunnen wurde bereits um das Jahr 1200 urkundlich erwähnt. Das Thermalbad bietet Therapiebecken, Saunen und ein Dampfbad und wurde 2013 nach einer umfassenden Sanierung wiedereröffnet. Ein Bürgerentscheid im November 2023 sprach sich mit 72,4 Prozent der Abstimmenden für den Weiterbetrieb aus. Die Existenz des Heilbads ist ein signifikanter Standortfaktor, der sowohl die lokale Wirtschaft als auch die Nachfrage nach Wohnraum mitbestimmt.

Am Ort besteht die Paul-Kerschensteiner-Schule, eine Landesberufsschule für das Hotel- und Gaststättengewerbe mit etwa 70 Lehrkräften. Sie ist eine der größten beruflichen Schulen in diesem Bereich und bindet Ausbildungsplätze und damit junge Menschen an den Ort. Die Gemeinde ist zudem Sitz der IQ 4 YOU GmbH, die den Betrieb der Mineralbrunnen Überkingen-Teinach fortführt.

Verkehrstechnisch ist Bad Überkingen über die stillgelegte Bahnstrecke Geislingen–Wiesensteig mit einem regional bedeutsamen Radweg angebunden, der Teil des Albtäler-Radwegs ist. Der Sender Oberböhringen des SWR befindet sich im Gemeindegebiet. Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht.

Die Gemeinde liegt in der Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart, was Pendlerbeziehungen nach Stuttgart oder nach Geislingen ermöglicht, ohne die Preise auf das Niveau der Kernstädte anzuheben.