Nellingen

Marktüberblick: Moderate Preise, solide Rendite

Nellingen liegt mit einer Angebotsmiete von 9,92 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt des Alb-Donau-Kreises (10,13 Euro) und deutlich unter dem baden-württembergischen Mittel von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.575 Euro pro Quadratmeter folgt demselben Muster: unter dem Kreiswert von 2.797 Euro, unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, aber leicht über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,62 – damit liegt Nellingen unter dem Kreis- (23,0) und Landesdurchschnitt (23,5). Das bedeutet, dass sich die Kaufpreise in etwa 22 Jahren durch die Miete amortisieren würden, gemessen an den aktuellen Angebotswerten. Die Bruttomietrendite von 4,63 % liegt damit im oberen Drittel der baden-württembergischen Orte (Perzentilrang 72,8 von 1.102 Standorten). Im bundesweiten Vergleich schneidet sie jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 % ab.

Die Kombination aus unterdurchschnittlichen Kaufpreisen und überdurchschnittlicher Rendite kennzeichnet einen Markt, der für Investoren mit Renditefokus attraktiv sein kann, während die Mieten im Landesvergleich moderat bleiben.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit deutlicher Korrektur

Die Angebotsmieten in Nellingen zeigen eine hohe Volatilität. Von 8,75 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie 2019 auf 9,41 Euro, fielen dann 2020 auf 8,49 Euro und 2021 auf 8,00 Euro – ein Niveau, das unter dem Vor-Pandemie-Wert lag. 2022 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 10,74 Euro, der sich 2023 auf 8,71 Euro korrigierte. Die jüngsten Werte von 10,10 Euro (2024) und 10,58 Euro (2026) liegen nahe am 2022er Hoch.

Der Kaufpreismarkt reagierte mit einer deutlicheren Entwicklung. Von 2.000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er bis 2021 auf 3.169 Euro – ein Anstieg von rund 58 Prozent in drei Jahren. Seitdem korrigierte der Markt kontinuierlich: 2.835 Euro (2022), 2.903 Euro (2023), 2.557 Euro (2024) und 2.118 Euro (2025). Das entspricht einem Rückgang von rund 33 Prozent vom Peak.

Die langfristige jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 0,82 Prozent für Kaufpreise und 2,40 Prozent für Mieten. Die Mieten haben sich damit strukturell erholt und liegen 2026 wieder nahe dem 2022er Hoch, während die Kaufpreise noch immer rund 33 Prozent unter dem 2021er Niveau liegen.

Regionale Einordnung: Zwischen Ulm und Schwäbischer Alb

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu zehn Kilometern zeigt Nellingen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,92 Euro liegt über der von Drackenstein (8,51 Euro), knapp unter der von Berghülen (9,93 Euro), und deutlich unter der von Merklingen (11,63 Euro), Bad Überkingen (11,01 Euro) und Bad Ditzenbach (10,70 Euro). Der Kaufpreis von 2.575 Euro pro Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbarn – über Deggingen (2.259 Euro) und Drackenstein (2.346 Euro), unter Lonsee (3.171 Euro) und Amstetten (2.994 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,63 % liegt über der von Amstetten (4,12 %) und Lonsee (3,93 %), unter der von Deggingen (5,62 %) und Bad Überkingen (5,25 %). Das Muster zeigt: Orte mit niedrigeren Kaufpreisen bei vergleichbaren Mieten bieten höhere Renditen – ein konsistenter Zusammenhang, der sich über mehrere Nachbarorte hinweg bestätigt.

Nellingen liegt damit weder im oberen noch im unteren Segment der Nachbargemeinden, sondern in der Mitte. Der Ort profitiert von der Lage an der A8 und der Anbindung an die Schnellfahrstrecke Wendlingen–Ulm (Bahnhof Merklingen seit Dezember 2022), die jedoch nicht zu einer signifikanten Preisaufwertung im Vergleich zum Umland geführt hat.

Standortfaktoren: Wachstum und Infrastruktur

Die Bevölkerung Nellingen wuchs von 1.933 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.130 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 10,2 Prozent. Besonders dynamisch war die Entwicklung von 2020 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 2.045 auf 2.114 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 2.130. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner pro Quadratkilometer, was den Ort als ländlich geprägte Gemeinde ausweist.

Der Alb-Donau-Kreis, dem Nellingen angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 94 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 34) sowie im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 71). Schwächer ist die Position im Arbeitsmarkt (Rang 233) und in der Dynamik (Rang 137). Der Demografie-Index liegt mit Rang 124 im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, eine Grundschule ist vorhanden. Weiterführende Schulen befinden sich in Laichingen und Geislingen. Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über die Buslinie 49 nach Ulm und die Linie 360 zum Bahnhof Geislingen. Der neue Bahnhof Merklingen – Schwäbische Alb an der Schnellfahrstrecke Stuttgart–Ulm bietet seit 2022 zusätzliche Infrastruktur, an deren Finanzierung sich Nellingen beteiligt hat.

Die Bevölkerungsentwicklung und die verkehrliche Anbindung durch die Schnellfahrstrecke sind positive Entwicklungen für den Ort, auch wenn er strukturell als ländliche Gemeinde ohne städtische Zentrumsfunktion bleibt.