Berghülen

Marktüberblick und Preisniveau

Berghülen liegt auf der Schwäbischen Alb rund 20 Kilometer westlich von Ulm und weist ein Preisniveau auf, das deutlich unter dem Landes- und Kreisdurchschnitt liegt, aber knapp über dem Bundesdurchschnitt. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.411 Euro pro Quadratmeter (Bundesdurchschnitt: 2.409 €/m², Landesdurchschnitt Baden-Württemberg: 3.140 €/m², Kreisdurchschnitt Alb-Donau-Kreis: 2.797 €/m²). Die Angebotsmiete liegt bei 9,93 €/m² (Bundesdurchschnitt: 8,92 €/m², Landesdurchschnitt: 11,08 €/m², Kreisdurchschnitt: 10,13 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor von 20,24 liegt unter dem Kreis- (23,0) und Landesdurchschnitt (23,5), was bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete günstiger sind als in den meisten Vergleichsräumen. Die Bruttomietrendite von 4,94 % übertrifft den Landesdurchschnitt (4,36 %) und liegt nahe am Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Bundesland liegt Berghülen damit in der Top-Quartil der Mietrenditen (Perzentilrang 84,2 %). Das Preisprofil spricht für einen Markt, in dem Kaufpreise im Verhältnis zur Miete moderat sind — ein Faktor, der für Investoren mit Renditefokus relevant sein kann.

Die Nachbargemeinden zeigen ein ähnliches Muster: Auch hier liegen die Kaufpreise unter dem Landesdurchschnitt, jedoch mit erheblichen Unterschieden. Merklingen (5,3 km) verlangt mit 2.944 €/m² rund 22 % mehr, während Heroldstatt (7,1 km) mit 2.427 €/m² fast auf demselben Niveau wie Berghülen liegt. Die Mieten in der Nachbarschaft liegen durchgängig höher — die niedrigste Nachbarortschaft, Nellingen (8,9 km), liegt mit 9,92 €/m² nur minimal unter Berghülen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine dynamische, aber volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 6,12 €/m² (2019) auf 11,48 €/m² (2026) — ein Anstieg um 87,7 % in sieben Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 9,4 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.632,91 €/m² (2018) auf 2.388,59 €/m² (2025), also um 46,3 % in sieben Jahren (5,6 % CAGR).

Besonders auffällig ist die Volatilität im Kaufpreis: 2019 sprang der Wert von 1.633 auf 3.197 €/m² und fiel 2020 wieder auf 2.215 €/m². Diese Schwankung ist ungewöhnlich stark und deutet auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe das Durchschnittsniveau stark verzerren können. Die Miete zeigte ebenfalls einen Sprung von 7,98 € (2021) auf 10,15 € (2022), fiel dann aber 2023 auf 9,40 € und stieg danach wieder an.

Die unterschiedlichen Wachstumsraten von Miete (9,4 % CAGR) und Kaufpreis (5,6 % CAGR) haben zur Folge, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verbessert hat. Während der Kaufpreis moderat steigt, beschleunigt sich die Miete stärker — ein Zusammenhang, der den aktuellen Renditewert von 4,94 % erklärt und ihn über dem Landesdurchschnitt verankert.

Demografie und Arbeitsmarkt

Berghülen verzeichnet seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum: Von 1.900 Einwohnern (2015) auf 2.144 (2023/2024), ein Plus von 12,8 %. Der Zuzug beschleunigte sich besonders in den Jahren 2020 bis 2023, als die Bevölkerung von 1.990 auf 2.144 wuchs — ein Anstieg von 154 Einwohnern in drei Jahren. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 2.144.

Die Arbeitslosenquote zeigt ein wechselhaftes Bild: Sie sank von 31 % (2015) auf 22 % (2019), stieg 2020 auf 33 % (vermutlich pandemiebedingt), fiel dann auf 17 % (2022) und lag 2023 bei 21 %. Die aktuelle Quote von 21 % ist deutlich höher als der typische deutsche Durchschnitt und spiegelt die strukturelle Schwäche des lokalen Arbeitsmarktes wider. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Alb-Donau-Kreis im Teilindex Arbeitsmarkt Rang 233 von rund 400 Kreisen — ein Wert im unteren Drittel.

Demgegenüber steht der Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 34, der beste Wert des Kreises. Das bedeutet: Berghülen und der Alb-Donau-Kreis sind sozial und wohlhabend geprägt, aber der lokale Arbeitsmarkt bietet vergleichsweise wenige Arbeitsplätze. Dieser Widerspruch lässt sich mit der ländlichen Struktur der Schwäbischen Alb erklären: Viele Einwohner pendeln nach Ulm oder in andere Zentren, während die Gemeinde selbst eher Wohnfunktion als Arbeitsfunktion hat.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Berghülen bei allen Immobilienkennzahlen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber über dem Bundesdurchschnitt. Das Preisprofil ist konsistent: Sowohl Miete als auch Kaufpreis sind im unteren bis mittleren Segment angesiedelt.

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 11,6 Kilometern hat Berghülen die niedrigste Angebotsmiete (9,93 €/m²) und einen der niedrigsten Kaufpreise (2.411 €/m²). Nur Nellingen (9,92 €/m² Miete) liegt marginal darunter. Die Nachbarn wie Blaubeuren (2.977 €/m²), Laichingen (3.012 €/m²) und Merklingen (2.944 €/m²) liegen alle deutlich über Berghülen — teilweise um 20–25 %. Hohenstadt fällt mit 16,98 €/m² Miete und 3.491 €/m² Kaufpreis als deutlicher Ausreißer nach oben auf.

Dieses Muster zeigt, dass Berghülen im regionalen Kontext ein günstiger Standort ist. Die niedrigeren Preise könnten mit der etwas abgelegeneren Lage (kein direkter Bahnhof, keine Stadtstruktur) zusammenhängen. Blaubeuren und Laichingen sind als Städte mit eigener Infrastruktur und dem Bahnhof Blaubeuren an der ICE-Strecke attraktiver für Pendler.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Der Alb-Donau-Kreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Rang 94 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein klares Profil: Wohlstand und Soziale Lage (Rang 34) und Wettbewerb und Innovation (Rang 71) sind die Stärken, während der Arbeitsmarkt (Rang 233) und die Demografie (Rang 124) die Schwächen darstellen. Die Dynamik liegt mit Rang 137 im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Weiterführende Schulen sind in Blaubeuren (Gymnasium, Realschulen) und Laichingen verfügbar, was für Familien mit Kindern eine lokale Anbindung bedeutet.

Ein wichtiger Infrastruktur-Fortschritt ist die Eröffnung des Bahnhofs Merklingen–Schwäbische Alb am 11. Dezember 2022 im Rahmen der Schnellfahrstrecke Wendlingen–Ulm. Berghülen beteiligte sich finanziell am Bahnhofsbau. Der Bahnhof liegt 5,3 Kilometer entfernt und bietet ICE-Anbindung nach Stuttgart und Ulm. Diese Verbindung verbessert die Erreichbarkeit der Metropole Ulm und könnte ein Faktor für den beobachteten Bevölkerungszuzug der Jahre 2020–2023 sein.

Der Verlust des größten Arbeitgebers, des Fruchtsaftherstellers albi im Ortsteil Bühlenhausen, der 2019 schloss, ist ein struktureller Faktor. Die Schließung eines bedeutenden lokalen Arbeitgebers könnte die hohe Arbeitslosenquote und den schwachen Prognos-Arbeitsmarkt-Rang mit erklären. Gleichzeitig könnte der Wegfall von Arbeitsplätzen den Zuzug von Familien nicht verhindert haben — möglicherweise weil die niedrigeren Immobilienpreise und die verbesserte ICE-Anbindung als Ausgleich wahrgenommen wurden.