Blaubeuren, Stadt

Überblick und Standort

Blaubeuren ist eine Stadt im Osten Baden-Württembergs im Alb-Donau-Kreis mit rund 12.657 Einwohnern auf einer Fläche von 79,11 km². Sie liegt am Fuße der Schwäbischen Alb, etwa 16 Kilometer westlich von Ulm, auf einer Höhe von 516 m ü. NHN. Die Stadt umfasst neben der Kernstadt Blaubeuren die Ortsteile Gerhausen, Asch, Beiningen, Pappelau, Erstetten, Seißen, Sonderbuch und Weiler sowie zahlreiche Dörfer, Weiler und Höfe. Geographisch sind die Ortsteile unterschiedlich verteilt: Gerhausen und Blaubeuren liegen im Blautal, die Ortsteile Seißen, Wennenden, Sonderbuch, Asch und die Hessenhöfe befinden sich nördlich auf der Hochebene der Schwäbischen Alb, während Beiningen, Erstetten und Pappelau südlich auf dem Hochsträß liegen. Weiler im Aachtal ist weitgehend mit der Kernstadt zusammengewachsen.

Die Stadt ist überregional bekannt für die Höhlen des Blau- und Aachtals, in denen bedeutende archäologische Funde eiszeitlicher Jäger und Sammler aus dem Jungpaläolithikum gemacht wurden, darunter das Geißenklösterle und die Brillenhöhle. Die Funde werden im Urgeschichtlichen Museum Blaubeuren präsentiert. Die Keimzelle der Stadt war das um 1085 von den Grafen von Tübingen gegründete Benediktinerkloster Blaubeuren.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.977 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,51 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,55, die Bruttomietrendite liegt bei 4,64 Prozent. Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Mietpreise zeigen eine deutliche Volatilität in den vergangenen Jahren. Nach einem Wert von 9,39 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 folgte 2019 ein Rückgang auf 8,22 Euro. Ab 2020 stiegen die Werte wieder an, erreichten 2021 mit 9,87 Euro einen vorläufigen Höhepunkt, fielen dann 2023 auf 8,45 Euro und stiegen 2024 sprunghaft auf 12,39 Euro. Für 2025 werden 10,96 Euro und für 2026 13,95 Euro in der Zeitreihe ausgewiesen. Der CAGR für Mieten beträgt 5,07 Prozent.

Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung weniger extrem, aber ebenfalls schwankend. Von 2.585 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert 2019 auf 2.988 Euro, fiel 2021 auf 2.617 Euro, erreichte 2022 mit 3.448 Euro einen Spitzenwert, sank dann bis 2024 auf 2.548 Euro und erholte sich 2025 auf 3.180 Euro. Für 2026 wird ein Wert von 2.972 Euro erwartet. Der CAGR für Kaufpreise liegt bei 1,76 Prozent.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Blaubeuren mit einer Angebotsmiete von 11,51 Euro pro Quadratmeter über dem Durchschnitt des Alb-Donau-Kreises (10,13 Euro) und leicht über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro). Der Kaufpreis von 2.977 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (2.797 Euro) und knapp unter dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,55 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt (23,0) und der Landesdurchschnitt (23,5), was bei gleichem Mietniveau auf relativ günstigere Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 4,64 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt (4,45 Prozent) und dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent). Blaubeuren belegt im Bundesland einen Perzentilrang von 73,05 bei der Rendite, liegt also im oberen Drittel der verglichenen Orte.

Im Vergleich zu Deutschland (Angebotsmiete 8,92 Euro, Angebotskaufpreis 2.409 Euro) liegen die Blaubeurer Werte deutlich über dem bundesweiten Niveau.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 11,2 km zeigt sich ein heterogenes Bild: Schelklingen (5,7 km) liegt mit 11,28 Euro/m² Miete und 2.903 Euro/m² Kaufpreis nahe an Blaubeuren. Blaustein (10,2 km) weist mit 13,13 Euro/m² Miete und 3.771 Euro/m² Kaufpreis die höchsten Werte auf. Berghülen (6 km) liegt mit 9,93 Euro/m² Miete und 2.411 Euro/m² Kaufpreis deutlich unter Blaubeuren. Altheim (9,5 km) weist mit 3.842 Euro/m² Kaufpreis den höchsten Kaufpreis der Nachbarn auf, bei einer niedrigen Mietrendite von 3,12 Prozent.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Blaubeurens entwickelte sich von 2015 bis 2024 leicht positiv: Von 12.087 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 12.657 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 4,72 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 160 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Höchststand in der Reihe wurde 2022 mit 12.665 Einwohnern erreicht, seitdem ist die Zahl stabil bei 12.657.

Die Arbeitslosenzahl (absolute Zahl) schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 175 (2022) und 244 (2020). Die niedrigste Arbeitslosenzahl wurde 2022 mit 175 registriert.

Bezüglich der Standortfaktoren belegt der Alb-Donau-Kreis im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen den 94. Platz im Gesamtindex. Im Index Dynamik liegt der Kreis auf Rang 137, im Index Stärke auf Rang 93. Besonders gut abschneidet der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 34 von 400. Die Indizes Demografie (Rang 124) und Arbeitsmarkt (Rang 233) liegen im mittleren bis unteren Bereich. Der Index Wettbewerb und Innovation belegt mit Rang 71 einen guten Platz. Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Blaubeuren.

Hochschulen sind in Blaubeuren nicht vorhanden. Die nächste größere Hochschulstadt ist Ulm, die 16 Kilometer entfernt liegt.