Altheim

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis, niedrige Rendite

Altheim (PLZ 89605) ist ein Gemeindeteil der Gemeinde Staig im Alb-Donau-Kreis auf der Schwäbischen Alb. Der Ort umfasst 7,8 qkm und hat rund 587 Einwohner. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis aus, der bei gleichzeitig moderater Angebotsmiete zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen in ganz Baden-Württemberg führt.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.842 Euro je Quadratmeter und ist damit der höchste Wert aller acht untersuchten Nachbarorte. Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 2.797 Euro liegt Altheim um 37 % darüber, zum Landesdurchschnitt von 3.140 Euro um 22 %. Der Kaufpreisfaktor von 32,06 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 32-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der sowohl den Kreisdurchschnitt (23,0) als auch den Landesdurchschnitt (23,5) deutlich übersteigt. Die Angebotsmiete liegt mit 9,99 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt (10,13 Euro) und unter dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro), aber über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 3,12 % ist die niedrigste aller Nachbarorte und liegt im Perzentilrang von 2,18 % – das bedeutet, dass Altheim von den 1.102 untersuchten Orten in Baden-Württemberg zu den teuersten in Bezug auf die Mietrendite gehört.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer für Mietinvestoren wenig attraktiven Rendite. Der überdurchschnittlich hohe Kaufpreisfaktor geht einher mit einem Markt, in dem die Kaufpreise stärker über dem regionalen und landesweiten Mittel liegen als die Mieten.

Preis- und Mietentwicklung: Volatiler Markt mit Ausreißer 2023

Die Mietentwicklung zeigt eine ungewöhnliche Volatilität. Von 2018 (9,66 Euro/m²) bis 2021 blieb die Angebotsmiete stabil bei rund 9,70 Euro/m². 2022 fiel sie auf 8,58 Euro/m², stieg dann 2023 sprunghaft auf 14,80 Euro/m² und korrigierte sich bis 2024 auf 11,39 Euro/m² und bis 2026 auf 9,82 Euro/m² zurück. Der aktuelle Wert von 9,99 Euro/m² liegt damit wieder nahe dem Niveau vor dem Ausreißer.

Der extreme Anstieg 2023 ist statistisch auffällig und entspricht keinem allgemeinen Markttrend. Da die Zeitreihe als nicht geschätzt gekennzeichnet ist, handelt es sich um einen erfassten Wert. Die Ursache liegt nicht in den vorliegenden Daten – ein verzerrtes Angebotsmix in diesem Jahr oder methodische Besonderheiten der Datenerhebung sind mögliche Erklärungen. Der Rückgang auf 9,82 Euro/m² bis 2026 zeigt, dass sich der Markt bereits wieder eingependelt hat.

Für den Kaufpreis liegen keine historischen Zeitreihen vor – hier steht nur der aktuelle Wert von 3.842 Euro/m² für 2026 zur Verfügung.

Regionale Einordnung: Deutlicher Ausreißer im Kreis

Im regionalen Vergleich sticht Altheim als deutlicher Ausreißer heraus. Mit einem Kaufpreis von 3.842 Euro/m² liegt der Ort über allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,5 km Entfernung. Der nächstgelegene Nachbarort Allmendingen (3,4 km) liegt mit 3.286 Euro/m² bereits 14 % darunter, Schelklingen (5,6 km) mit 2.903 Euro/m² sogar 24 %. Die Angebotsmiete liegt mit 9,99 Euro/m² im Mittelfeld der Nachbarn – höher als Griesingen (9,85) und Öpfingen (9,70), aber niedriger als Ehingen (11,60) und Schelklingen (11,28).

Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und extrem hohem Kaufpreis führt dazu, dass Altheim die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist (3,12 %). Die nächstgelegenen Orte liegen mit 3,77 % (Erbach) bis 4,66 % (Schelklingen) deutlich darüber. Altheim folgt damit nicht dem regionalen Muster, sondern bildet ein eigenes Preissegment ab.

Der Alb-Donau-Kreis insgesamt liegt mit einem Durchschnittskaufpreis von 2.797 Euro/m² und einer Durchschnittsrendite von 4,45 % unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt. Altheim hebt sich damit sowohl vom Kreis- als auch vom Landesdurchschnitt deutlich ab.

Standortfaktoren: Wohlstand, aber schrumpfende Bevölkerung

Der Alb-Donau-Kreis schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt gut ab (Rang 94 von rund 400 Kreisen). Besonders hervorstechend ist der Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 34 – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Auch Wettbewerb und Innovation (Rang 71) sowie die allgemeine Stärke (Rang 93) liegen im oberen Drittel. Schwächer ist der Arbeitsmarkt mit Rang 233, was auf strukturelle Herausforderungen hinweist, obwohl die lokale Arbeitslosenquote mit 2,75 % (2023) relativ niedrig ist. Die Dynamik (Rang 137) und die Demografie (Rang 124) liegen im unteren Mittelfeld.

Die Bevölkerung Altheims erreichte 2019 mit 641 Einwohnern ihren Höhepunkt und ist seither auf 587 (2024) zurückgegangen – ein Verlust von 8,4 % in fünf Jahren. Seit dem Beginn der Zeitreihe 2015 beträgt der Rückgang 2,0 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 75 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Siedlungsstruktur typisch ist.

Als nächstgelegene Hochschule besteht die Hochschule Biberach in 88400 Biberach. Eine direkte Anbindung an eine Hochschule besteht nicht, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt.

Die Kombination aus Wohlstand im Kreis, aber rückläufiger Bevölkerung in Altheim und einem teuren Immobilienmarkt entspricht einem Muster, das in ländlichen Gemeinden in wohlhabenden Regionen beobachtet werden kann, in denen Immobilien auch von externen Käufern nachgefragt werden.