Erbach, Stadt

Der Ort Erbach

Erbach (Donau) ist eine Kleinstadt im Alb-Donau-Kreis im Süden Baden-Württembergs. Die Stadt liegt am Südostrand des Hochsträß, einem Teil der Schwäbischen Alb, nahe der Donau, zwischen Ulm im Nordosten und Ehingen im Südwesten. Mit 63,29 km² Fläche und rund 14.080 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 222 Einwohnern pro km². Erbach besteht aus der Kernstadt sowie den Stadtteilen Bach, Dellmensingen, Donaurieden, Ersingen und Ringingen. Die Stadt verfügt über einen Anschluss an die Bundesstraße 311 und die Südbahnstrecke Ulm–Friedrichshafen und gehört zum Tarifgebiet des Donau-Iller-Nahverkehrsverbunds. Erbach erhielt im Jahr 2002 das Stadtrecht.

Marktüberblick

Die aktuellen Angebotswerte für Erbach liegen deutlich über den Durchschnittswerten des Alb-Donau-Kreises und Baden-Württembergs. Die Angebotsmiete beträgt 11,54 Euro pro Quadratmeter (Vergleich Kreis: 10,13 €/m², Vergleich Bundesland: 11,08 €/m²). Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.671 Euro pro m² (Kreis: 2.797 €/m², BW: 3.140 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,52, was bedeutet, dass das 26,52-fache des jährlichen Bruttokaltmieteneinkommens als Kaufpreis angegeben wird. Zum Vergleich: Im Alb-Donau-Kreis liegt der Durchschnitt bei 23,0, in Baden-Württemberg bei 23,5.

Die Bruttomietrendite beträgt 3,77 Prozent. Im Landesvergleich liegt Erbach damit im Perzentil 17,15 – das bedeutet, dass etwa 83 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine höhere Rendite aufweisen. Dies ist eine Folge der überdurchschnittlich hohen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind für Erbach nicht geschätzt und liegen für die Jahre 2018 bis 2026 vor.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 9,32 €/m² (2018) auf 12,49 €/m² (2026). Der Anstieg ist nicht linear: Nach einem Anstieg auf 10,48 €/m² (2019) folgte ein Rückgang auf 10,02 €/m² (2020), gefolgt von einer stabilen Phase um 10,36–10,54 €/m² (2021–2023). Ab 2024 setzte ein deutlicher Anstieg ein (11,62 €/m²), der sich 2026 mit 12,49 €/m² fortsetzte. Der CAGR für die Miete über den Zeitraum beträgt 3,73 Prozent.

Der Angebotskaufpreis zeigte eine deutlich volatilere Entwicklung. Von 3.530 €/m² (2018) stieg er 2019 auf 3.879 €/m², fiel dann aber 2020 auf 3.028 €/m² und schwankte bis 2023 zwischen 2.997 und 3.454 €/m². Ab 2024 folgte ein starker Anstieg auf 4.440 €/m² (2025), bevor er 2026 auf 4.068 €/m² sank. Der CAGR für den Kaufpreis beträgt 1,79 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Die Bevölkerung Erbachs wuchs von 13.387 Einwohnern (2015) auf 14.080 (2024), was einem Anstieg von 5,18 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit positiv und zeigt eine stabile Nachfrage nach Wohnraum.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Erbach durch überdurchschnittliche Miet- und Kaufpreise hervor. Die Angebotsmiete von 11,54 €/m² liegt 14 Prozent über dem Kreisdurchschnitt (10,13 €/m²) und 4 Prozent über dem Landesdurchschnitt (11,08 €/m²). Der Kaufpreis von 3.671 €/m² übersteigt den Kreiswert um 31 Prozent und den Landeswert um 17 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Erbach liegt mit seiner Angebotsmiete im oberen Drittel der umliegenden Gemeinden. Die nächstgelegenen Orte wie Oberdischingen (5,3 km, 10,69 €/m²) und Hüttisheim (6,2 km, 11,09 €/m²) liegen deutlich unter dem Erbacher Niveau. Illerkirchberg (8 km) weist mit 11,99 €/m² den höchsten Mietwert im Umkreis auf, liegt aber ebenfalls knapp über Erbach.

Die Bruttomietrendite von 3,77 Prozent ist im regionalen Vergleich niedrig. Staig (4,44 Prozent), Illerkirchberg (4,34 Prozent) und Schnürpflingen (4,43 Prozent) bieten deutlich höhere Renditen. Altheim liegt mit 3,12 Prozent sogar noch darunter, weist aber gleichzeitig einen der höchsten Kaufpreiswerte (3.842 €/m²) auf.

Auf Bundesebene liegt Erbach mit seiner Angebotsmiete deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m², der Kaufpreis liegt über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m². Die deutsche Bruttomietrendite beträgt im Durchschnitt 5,10 Prozent – Erbach liegt damit deutlich unter dem bundesweiten Niveau.

Standortfaktoren

Für den Alb-Donau-Kreis, auf den sich die Prognos-Ränge beziehen, liegt Erbach im Zukunftsatlas 2025 auf Rang 94 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Damit befindet sich der Kreis im oberen Mittelfeld.

Im Detail zeigt sich ein gemischtes Bild: Der Indexwert für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 34 im vorderen Drittel – ein deutlicher Pluspunkt. Auch im Bereich Wettbewerb und Innovation schneidet der Kreis mit Rang 71 gut ab. Die Stärke-Index-Rangierung liegt bei 93, die Demografie bei 124. Schwächer positioniert ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 233) und in der Dynamik (Rang 137).

In Erbach selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Nähe zu Ulm (ca. 15–20 km) bietet jedoch Zugang zu einer der größten Hochschulstandorte Süddeutschlands.

Die Bevölkerungsentwicklung Erbachs (+5,18 Prozent seit 2015) steht im Kontrast zu den demografischen Herausforderungen, die der Prognos-Index für den Kreis ausweist. Die positive Entwicklung spricht für eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum.

Für Erbach liegen keine Bodenrichtwerte vor.