Blaustein, Stadt
Blaustein (PLZ 89134) liegt im Alb-Donau-Kreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 16.606 Einwohner auf 55,6 km², das entspricht 299 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,13 € pro m², der Kaufpreis bei 3.771 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,18 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,9 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Blaustein über dem Renditeniveau von 43 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,29 € auf 14,06 € pro m², im Mittel 4,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Alb-Donau-Kreis Rang 94 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 137, Stärkerang 93). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ulm, Dornstadt und Neu-Ulm an.
Immobilienpreise in Blaustein im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Blaustein, Alb-Donau-Kreis
Blaustein ist eine wachsende Stadt im Alb-Donau-Kreis mit 16.606 Einwohnern, die unmittelbar westlich an Ulm grenzt. Der Immobilienmarkt liegt deutlich über den Kreis- und Landesdurchschnitten, getrieben durch die Nähe zur Universitätsstadt Ulm. Angebotsmiete 13,13 €/m², Angebotskaufpreis 3.771 €/m². Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um über 6 %. Der Alb-Donau-Kreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Platz 94 von rund 400 Kreisen.
Marktüberblick
Blaustein ist eine Stadt im Alb-Donau-Kreis in Baden-Württemberg mit 16.606 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 55,61 km². Die Stadt liegt auf einer Höhe zwischen 490 und 690 m ü. NHN, eingebettet zwischen Hochsträß, Blautal, Lautertal und der Hochfläche der Schwäbischen Alb. Sie befindet sich unmittelbar westlich von Ulm und ist mit 17.065 Einwohnern (Ende 2022) die zweitgrößte Stadt des Kreises.
Die heutige Stadt entstand am 1. September 1968 durch die Vereinigung der Gemeinden Ehrenstein und Klingenstein. Im Zuge der Gemeindereform folgten weitere Eingemeindungen: Am 1. Oktober 2014 erhielt Blaustein das Stadtrecht. Die Stadt besteht aus zehn Ortsteilen: Arnegg, Bermaringen, Dietingen, Ehrenstein, Herrlingen, Klingenstein, Lautern, Markbronn, Weidach und Wippingen. Alle Teilorte waren ursprünglich landwirtschaftlich geprägt und bewahren bis heute ihre Eigenständigkeit.
Die Lage direkt an der Grenze zu Ulm und die gute Anbindung an die Infrastruktur der Großstadt machen Blaustein zu einer attraktiven Wohngemeinde für Pendler.
Preis- und Mietentwicklung
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.771 € pro m², die Angebotsmiete bei 13,13 € pro m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,93, die Bruttomietrendite liegt bei 4,18 %. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 10,29 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2026 auf 14,06 €/m², was einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 3,98 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich noch dynamischer: Von 3.404,73 €/m² (2018) auf 5.400 €/m² (2026), was einem CAGR von 5,93 % entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Besonders auffällig ist der Anstieg der Mieten in den letzten Jahren: Von 11,75 €/m² (2022) auf 13,04 €/m² (2025) und weiter auf 14,06 €/m² (2026). Der Kaufpreis zeigte 2025 mit 3.776,18 €/m² einen Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert von 4.363,07 €/m² (2024), bevor er 2026 wieder auf 5.400 €/m² ansteigt. Diese Schwankungen spiegeln die aktuelle Marktdynamik wider.
Die hohe Mietentwicklung ist maßgeblich von der Nähe zu Ulm geprägt, wo die Angebotsmiete bei 13,94 €/m² liegt. Blaustein liegt damit auf einem ähnlichen Niveau wie die Großstadt, bietet aber zu einem deutlich niedrigeren Kaufpreis (3.771 €/m² gegenüber 4.423 €/m² in Ulm).
Regionale Einordnung
Blaustein liegt deutlich über den Durchschnitten des Alb-Donau-Kreises und Baden-Württembergs. Im Kreisdurchschnitt beträgt die Angebotsmiete 10,13 €/m² und der Angebotskaufpreis 2.797 €/m². Blaustein übertrifft diese Werte um rund 30 % bei der Miete und um 35 % beim Kaufpreis.
Auch im Landesvergleich liegt Blaustein über dem Durchschnitt: In Baden-Württemberg beträgt die Angebotsmiete 11,08 €/m² und der Kaufpreis 3.140 €/m². Blaustein liegt damit 18 % über dem Landesdurchschnitt bei der Miete und 20 % beim Kaufpreis.
Im deutschlandweiten Vergleich ist der Abstand noch größer: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 €/m² Miete und 2.409 €/m² Kaufpreis. Blaustein übertrifft beide Werte um mehr als 40 %.
Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Dornstadt (5,8 km Entfernung) liegt mit 12,73 €/m² Miete und 4.032 €/m² Kaufpreis nahe an Blaustein. Blaubeuren (10,2 km) liegt mit 11,51 €/m² Miete und 2.977 €/m² Kaufpreis deutlich niedriger. Neu-Ulm (6,2 km) liegt mit 14,67 €/m² Miete und 4.083 €/m² Kaufpreis leicht über Blaustein.
Der Kaufpreisfaktor von 23,93 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (23,00) und dem Landesdurchschnitt (23,49), was auf eine moderate Bewertung des Immobilienmarktes hindeutet.
Standortfaktoren und Demografie
Die Bevölkerung von Blaustein ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 15.643 Einwohnern (2015) auf 16.606 Einwohner (2024). Das entspricht einem Anstieg von 6,16 % in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 299 Einwohner je km².
Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 234, stieg 2020 auf 298 und betrug 2023 wieder 288. Die Entwicklung zeigt eine leichte Erholung nach der Pandemie.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Alb-Donau-Kreis, auf den sich die Ränge beziehen, Platz 94 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schnitt der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 34 ab, gefolgt von Wettbewerb und Innovation mit Rang 71. Im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 233) und Demografie (Rang 124) liegt der Kreis deutlich schwächer. Der Dynamik-Index erreicht Rang 137.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Nähe zu Ulm, einer Universitätsstadt, bietet jedoch Zugang zu hochschulischer Infrastruktur und qualifizierten Arbeitskräften.
Die Kombination aus günstiger Lage direkt an Ulm, der relativen Ruhe der Schwäbischen Alb und der wachsenden Bevölkerung macht Blaustein zu einem attraktiven Standort für Wohnimmobilien.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Blaustein entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Blaustein
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,29 €/m² |
| 2019 | 9,93 €/m² |
| 2020 | 10,06 €/m² |
| 2021 | 10,99 €/m² |
| 2022 | 11,75 €/m² |
| 2023 | 11,85 €/m² |
| 2024 | 12,60 €/m² |
| 2025 | 13,04 €/m² |
| 2026 | 14,06 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Blaustein
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.405 €/m² |
| 2019 | 3.258 €/m² |
| 2020 | 3.106 €/m² |
| 2021 | 3.625 €/m² |
| 2022 | 4.113 €/m² |
| 2023 | 4.385 €/m² |
| 2024 | 4.363 €/m² |
| 2025 | 3.776 €/m² |
| 2026 | 5.400 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Blaustein
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,63 % |
| 2019 | 3,66 % |
| 2020 | 3,89 % |
| 2021 | 3,64 % |
| 2022 | 3,43 % |
| 2023 | 3,24 % |
| 2024 | 3,47 % |
| 2025 | 4,14 % |
| 2026 | 3,12 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Blaustein
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 15.643 Einwohner |
| 2016 | 15.873 Einwohner |
| 2017 | 15.965 Einwohner |
| 2018 | 16.161 Einwohner |
| 2019 | 16.296 Einwohner |
| 2020 | 16.303 Einwohner |
| 2021 | 16.305 Einwohner |
| 2022 | 16.667 Einwohner |
| 2023 | 16.606 Einwohner |
| 2024 | 16.606 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Blaustein
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,57 % |
| 2016 | 13,41 % |
| 2017 | 2,37 % |
| 2018 | 2,30 % |
| 2019 | 2,36 % |
| 2020 | 3,19 % |
| 2021 | 2,97 % |
| 2022 | 2,52 % |
| 2023 | 2,74 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 94,00 Rang |
| Dynamik | 137 Rang |
| Stärke | 93,00 Rang |
| Demografie | 124 Rang |
| Arbeitsmarkt | 233 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 71,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 34,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Blaustein liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Blaustein im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Blaustein ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Blaustein ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Blaustein
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neu-Ulm | 14,67 €/m² |
| Ulm | 13,94 €/m² |
| Blaustein | 13,13 €/m² |
| Dornstadt | 12,73 €/m² |
| Elchingen | 12,25 €/m² |
| Illerkirchberg | 11,99 €/m² |
| Beimerstetten | 11,80 €/m² |
| Erbach | 11,54 €/m² |
| Blaubeuren | 11,51 €/m² |
| Westerstetten | 9,52 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Blaustein ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Blaustein
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Westerstetten | 5,25 % |
| Blaubeuren | 4,64 % |
| Elchingen | 4,46 % |
| Illerkirchberg | 4,34 % |
| Neu-Ulm | 4,31 % |
| Blaustein | 4,18 % |
| Beimerstetten | 3,92 % |
| Dornstadt | 3,79 % |
| Ulm | 3,78 % |
| Erbach | 3,77 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ulm, Universitätsstadt | 5,4 km | 89073 | 13,94 € | 4.423 € | 3,78 % |
| Dornstadt | 5,8 km | 89160 | 12,73 € | 4.032 € | 3,79 % |
| Neu-Ulm, GKSt | 6,2 km | 89210 | 14,67 € | 4.083 € | 4,31 % |
| Beimerstetten | 8,7 km | 89179 | 11,80 € | 3.611 € | 3,92 % |
| Elchingen | 9,8 km | 89270 | 12,25 € | 3.297 € | 4,46 % |
| Blaubeuren, Stadt | 10,2 km | 89143 | 11,51 € | 2.977 € | 4,64 % |
| Erbach, Stadt | 10,2 km | 89155 | 11,54 € | 3.671 € | 3,77 % |
| Illerkirchberg | 10,4 km | 89171 | 11,99 € | 3.315 € | 4,34 % |
| Westerstetten | 11,9 km | 89198 | 9,52 € | 2.177 € | 5,25 % |
Wo liegt Blaustein?
Lage
Blaustein auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Blaustein
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,13 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.771 € |
| Bruttomietrendite | 4,18 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,9 |
| Einwohner | 16.606 |
| Einwohner je km² | 299 |
| Fläche (km²) | 55,6 |
| Arbeitslosenquote | 2,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #94 |
| Prognos Dynamikrang | #137 |
| Prognos Stärkerang | #93 |
| Koordinaten | 48,4161, 9,9219 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Blaustein
Was kostet eine Wohnung in Blaustein?
Eine Wohnung in Blaustein kostet im Angebot durchschnittlich 3.771 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotsmiete liegt bei 13,13 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Alb-Donau-Kreises (2.797 Euro bzw. 10,13 Euro pro Quadratmeter) und auch über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 Euro bzw. 11,08 Euro pro Quadratmeter). Blaustein profitiert hier von der Nähe zur Universitätsstadt Ulm, die nur 5,4 Kilometer entfernt liegt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Blaustein entwickelt?
Die Mieten in Blaustein sind von 10,29 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 14,06 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4 Prozent entspricht. Der Kaufpreis stieg im selben Zeitraum von 3.405 auf 5.400 Euro pro Quadratmeter, was einer jährlichen Steigerung von knapp 6 Prozent entspricht. Die Kaufpreisentwicklung verläuft damit deutlich dynamischer als die Mietentwicklung.
Wie liegt die Miete in Blaustein im Vergleich zum Umland?
Mit 13,13 Euro pro Quadratmeter liegt die Angebotsmiete in Blaustein über dem Kreisdurchschnitt von 10,13 Euro und dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Im direkten Vergleich zum Umland liegt Blaustein unter dem Ulmer Durchschnitt von 13,94 Euro, aber über Dornstadt (12,73 Euro) und Blaubeuren (11,51 Euro). Die Miete spiegelt die attraktive Lage am Rand der Ulmer Agglomeration wider.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Blaustein?
Die Bruttomietrendite in Blaustein beträgt 4,18 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,45 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,93 liegt leicht über dem Kreis- (23,00) und Landesdurchschnitt (23,49). Im Perzentilrang belegt Blaustein mit 42,83 Platz 43 von 100 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 43 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie hat sich die Bevölkerung in Blaustein entwickelt?
Die Bevölkerung in Blaustein ist von 15.643 Einwohnern im Jahr 2015 auf 16.606 im Jahr 2024 gewachsen, was einem Anstieg von rund 6,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 299 Einwohner pro Quadratkilometer. Die stabile Bevölkerungsentwicklung unterstreicht die Attraktivität des Ortes als Wohngemeinde im Umland von Ulm.
Woher stammen die Daten zu Blaustein?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Blaustein sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Blaustein führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Alb-Donau-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Obermarchtal | 89611 | 9,06 € | 1.606 € | 6,77 % |
| Ballendorf | 89177 | 10,99 € | 2.158 € | 6,11 % |
| Breitingen | 89183 | 8,53 € | 1.813 € | 5,65 % |
| Öllingen | 89129 | 10,86 € | 2.318 € | 5,62 % |
| Westerstetten | 89198 | 9,52 € | 2.177 € | 5,25 % |
| Rottenacker | 89616 | 9,94 € | 2.293 € | 5,20 % |
| Heroldstatt | 72535 | 10,19 € | 2.427 € | 5,04 % |
| Emeringen | 88499 | 6,48 € | 1.548 € | 5,03 % |