Elchingen
Elchingen (PLZ 89270) liegt im Kreis Neu-Ulm in Bayern. Der Ort zählt 9.893 Einwohner auf 24,9 km², das entspricht 398 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,25 € pro m², der Kaufpreis bei 3.297 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,46 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,4 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Elchingen über dem Renditeniveau von 73 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,45 € auf 12,67 € pro m², im Mittel 3,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,4 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Neu-Ulm Rang 80 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 219, Stärkerang 62). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Nersingen, Ulm und Neu-Ulm an.
Immobilienpreise in Elchingen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Elchingen
Elchingen ist eine wachsende Gemeinde im Landkreis Neu-Ulm mit knapp 9.900 Einwohnern, die durch ihre Lage am Autobahnkreuz Ulm/Elchingen und die Nähe zu Ulm/Neu-Ulm geprägt ist. Der Immobilienmarkt zeigt überdurchschnittliche Mietpreise bei moderaten Kaufpreisen und einer über dem Landesdurchschnitt liegenden Bruttomietrendite von 4,46 %. Die Kaufpreisreihe ist volatil, die Miete entwickelt sich stabil steigend.
Marktüberblick
Elchingen bietet mit einer Angebotsmiete von 12,25 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.297 Euro pro Quadratmeter ein Preisgefüge, das sich deutlich von den großen Städten in der Nachbarschaft abhebt. Die Angebotsmiete liegt mit 12,25 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 11,13 Euro und dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 3.297 Euro liegt hingegen leicht unter dem Kreiswert von 3.347 Euro und knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete bei gleichzeitig unterdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,46 Prozent, die sowohl über dem Kreiswert von 4,07 Prozent als auch über dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent liegt. Im bundesweiten Vergleich zeigt sich das Bild umgekehrt: Mit einer Rendite von 4,46 Prozent liegt Elchingen unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent, was die typische Struktur süddeutscher Märkte mit niedrigeren Renditen bei höheren Kaufpreisen widerspiegelt. Der Kaufpreisfaktor von 22,44 liegt unter dem Kreiswert von 25,22 und dem bayerischen Wert von 26,10, was die günstigere Kaufpreissituation im Verhältnis zur Miete unterstreicht. Elchingen belegt im Bundesland den 73. Perzentilrang bei der Bruttomietrendite, liegt also besser als rund 73 Prozent der 2.056 bayerischen Orte in dieser Kennzahl.
Preis- und Mietentwicklung
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Elchingen ist durch eine deutliche Volatilität gekennzeichnet, die auf den kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete stieg von 9,45 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,67 Euro im Jahr 2026, was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 3,73 Prozent entspricht. Der Anstieg verlief dabei relativ kontinuierlich von 2018 bis 2023, mit einem leichten Rückgang 2025 auf 10,47 Euro und einem erneuten Anstieg 2026. Die Kaufpreisentwicklung war weitaus schwankungsanfälliger: Nach einem Wert von 1.928 Euro im Jahr 2018 sprang der Preis 2019 auf 4.200 Euro, fiel dann 2020 auf 3.161 Euro, stieg 2021 wieder auf 4.096 Euro, brach 2023 auf 2.761 Euro ein und erholte sich 2024 auf 3.409 Euro. Der CAGR von 6,35 Prozent über den gesamten Zeitraum wird durch den extremen Ausreißer 2019 maßgeblich mitbestimmt. Der aktuelle Wert von 3.156 Euro im Jahr 2026 liegt unter dem Spitzenwert von 2019 und damit unter dem Niveau, das der CAGR suggerieren würde. Diese Schwankungen sind typisch für Gemeinden mit geringer Transaktionsdichte, bei denen einzelne Angebote oder Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.
Regionale Einordnung
Elchingen positioniert sich im direkten Vergleich zu den Nachbarorten als günstige Alternative zu den beiden Kernstädten Ulm und Neu-Ulm. Die Angebotsmiete von 12,25 Euro liegt deutlich unter den Werten von Ulm (13,94 Euro) und Neu-Ulm (14,67 Euro), der Kaufpreis von 3.297 Euro ebenfalls unter Ulm (4.423 Euro) und Neu-Ulm (4.083 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,46 Prozent übertrifft beide Städte, die bei 3,78 bzw. 4,31 Prozent liegen. Im Vergleich zu den weiteren Nachbarn im Umkreis von bis zu 8,6 Kilometern bewegt sich Elchingen im mittleren Preissegment: Die Miete liegt über Nersingen (11,83 Euro), Bernstadt (10,98 Euro) und Holzheim (11,47 Euro), aber unter Dornstadt (12,73 Euro). Der Kaufpreis liegt über Nersingen (3.248 Euro) und Bernstadt (2.931 Euro), aber deutlich unter Langenau (4.289 Euro) und Dornstadt (4.032 Euro). Diese Positionierung entspricht dem Muster einer Wohngemeinde, die von der Infrastruktur der benachbarten Großstädte profitiert, ohne deren Preise zu erreichen.
Standortfaktoren und Demografie
Elchingen verzeichnet ein deutliches Bevölkerungswachstum: Von 9.261 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 9.893 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 6,8 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief bis 2020 relativ gleichmäßig, mit einem kurzen Einbruch 2021 auf 9.533 Einwohner, gefolgt von einem starken Anstieg auf 9.793 im Jahr 2022 und 9.893 im Jahr 2023. Die Bevölkerungsdichte von 398 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 120 pro 10.000 Einwohnern (entspricht 1,2 Prozent), was einem deutlichen Rückgang von 118 im Jahr 2015 entspricht, mit einem pandemiebedingten Anstieg auf 136 im Jahr 2020. Die strategische Lage am Autobahnkreuz Ulm/Elchingen, wo die Bundesautobahn 7 auf die A 8 trifft, sowie drei Bahnhaltepunkte an der Strecke Aalen–Ulm machen Elchingen zu einer attraktiven Wohngemeinde für Pendler nach Ulm und Neu-Ulm. Der Landkreis Neu-Ulm erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 80 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Demografie mit Rang 41, was auf stabile bis wachsende Bevölkerungsverhältnisse hindeutet. Der Index für Dynamik liegt mit Rang 219 deutlich schwächer, was auf begrenzte wirtschaftliche Dynamik im Kreis schließen lässt. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Elchingen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Elchingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,45 €/m² |
| 2019 | 9,13 €/m² |
| 2020 | 10,14 €/m² |
| 2021 | 10,99 €/m² |
| 2022 | 11,34 €/m² |
| 2023 | 11,37 €/m² |
| 2024 | 11,45 €/m² |
| 2025 | 10,47 €/m² |
| 2026 | 12,67 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Elchingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.928 €/m² |
| 2019 | 4.200 €/m² |
| 2020 | 3.161 €/m² |
| 2021 | 4.096 €/m² |
| 2022 | 4.041 €/m² |
| 2023 | 2.761 €/m² |
| 2024 | 3.409 €/m² |
| 2025 | 3.421 €/m² |
| 2026 | 3.156 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Elchingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 5,88 % |
| 2019 | 2,61 % |
| 2020 | 3,85 % |
| 2021 | 3,22 % |
| 2022 | 3,37 % |
| 2023 | 4,94 % |
| 2024 | 4,03 % |
| 2025 | 3,67 % |
| 2026 | 4,82 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Elchingen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 9.261 Einwohner |
| 2016 | 9.288 Einwohner |
| 2017 | 9.341 Einwohner |
| 2018 | 9.437 Einwohner |
| 2019 | 9.543 Einwohner |
| 2020 | 9.581 Einwohner |
| 2021 | 9.533 Einwohner |
| 2022 | 9.793 Einwohner |
| 2023 | 9.893 Einwohner |
| 2024 | 9.893 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Elchingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,04 % |
| 2016 | 1,83 % |
| 2017 | 1,54 % |
| 2018 | 1,40 % |
| 2019 | 1,45 % |
| 2020 | 2,36 % |
| 2021 | 2,08 % |
| 2022 | 1,70 % |
| 2023 | 2,09 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 80,00 Rang |
| Dynamik | 219 Rang |
| Stärke | 62,00 Rang |
| Demografie | 41,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 165 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 109 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 65,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Elchingen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Elchingen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Elchingen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Elchingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Elchingen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neu-Ulm | 14,67 €/m² |
| Ulm | 13,94 €/m² |
| Blaustein | 13,13 €/m² |
| Dornstadt | 12,73 €/m² |
| Elchingen | 12,25 €/m² |
| Nersingen | 11,83 €/m² |
| Beimerstetten | 11,80 €/m² |
| Langenau | 11,54 €/m² |
| Holzheim | 11,47 €/m² |
| Bernstadt | 10,98 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Elchingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Elchingen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bernstadt | 4,49 % |
| Elchingen | 4,46 % |
| Nersingen | 4,37 % |
| Neu-Ulm | 4,31 % |
| Holzheim | 4,30 % |
| Blaustein | 4,18 % |
| Beimerstetten | 3,92 % |
| Dornstadt | 3,79 % |
| Ulm | 3,78 % |
| Langenau | 3,23 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Nersingen | 5,4 km | 89278 | 11,83 € | 3.248 € | 4,37 % |
| Ulm, Universitätsstadt | 6,3 km | 89073 | 13,94 € | 4.423 € | 3,78 % |
| Neu-Ulm, GKSt | 6,3 km | 89210 | 14,67 € | 4.083 € | 4,31 % |
| Beimerstetten | 6,9 km | 89179 | 11,80 € | 3.611 € | 3,92 % |
| Bernstadt | 7,2 km | 89182 | 10,98 € | 2.931 € | 4,49 % |
| Holzheim | 7,6 km | 89291 | 11,47 € | 3.199 € | 4,30 % |
| Langenau, Stadt | 8,6 km | 89129 | 11,54 € | 4.289 € | 3,23 % |
| Dornstadt | 8,6 km | 89160 | 12,73 € | 4.032 € | 3,79 % |
| Blaustein, Stadt | 9,8 km | 89134 | 13,13 € | 3.771 € | 4,18 % |
Wo liegt Elchingen?
Lage
Elchingen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Elchingen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,25 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.297 € |
| Bruttomietrendite | 4,46 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,4 |
| Einwohner | 9.893 |
| Einwohner je km² | 398 |
| Fläche (km²) | 24,9 |
| Arbeitslosenquote | 2,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #80 |
| Prognos Dynamikrang | #219 |
| Prognos Stärkerang | #62 |
| Koordinaten | 48,4375, 10,0514 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Elchingen
Was kostet eine Wohnung in Elchingen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Elchingen liegt bei 12,25 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 3.297 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² bei der Miete, 3.246 Euro/m² beim Kaufpreis), der Kaufpreis liegt jedoch leicht unter dem des Landkreises Neu-Ulm (3.347 Euro/m²). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Elchingen entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 zeigt die Zeitreihe für Elchingen deutliche Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 9,45 Euro/m² (2018) auf 12,67 Euro/m² (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 3,73 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.928 Euro/m² (2018) und 4.200 Euro/m² (2019) und lag 2026 bei 3.156 Euro/m², mit einem jährlichen Durchschnittswachstum von 6,35 Prozent. Die Reihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Elchingen?
Die Bruttomietrendite in Elchingen beträgt 4,46 Prozent und liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent sowie über dem Kreis-Neu-Ulm-Durchschnitt von 4,07 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,44 und liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem Kreis-Durchschnitt von 25,22. Mit einem Perzentilrang von 73,2 im Bundesland liegt Elchingen bei der Rendite besser als rund 73 Prozent der bayrischen Orte. Daraus lässt sich keine Anlageempfehlung ableiten.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Elchingen?
Die Einwohnerzahl Elchingens ist von 9.261 (2015) auf 9.893 (2024) gestiegen, was einem Wachstum von rund 6,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 398 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort liegt im Kreis Neu-Ulm, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 80 von rund 400 deutschen Kreisen belegt.
Wie schneidet Elchingen im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in Elchingen (12,25 Euro/m²) über der von Nersingen (11,83 Euro/m²) und Bernstadt (10,98 Euro/m²), aber unter der von Ulm (13,94 Euro/m²) und Neu-Ulm (14,67 Euro/m²). Beim Kaufpreis liegt Elchingen mit 3.297 Euro/m² im Mittelfeld der Nachbarn und deutlich unter Ulm (4.423 Euro/m²) und Langenau (4.289 Euro/m²).
Woher stammen die Daten zu Elchingen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Elchingen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Elchingen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Neu-Ulm
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oberroth | 89294 | 8,93 € | 1.842 € | 5,82 % |
| Kellmünz a.d.Iller, M | 89293 | 10,88 € | 2.556 € | 5,11 % |
| Nersingen | 89278 | 11,83 € | 3.248 € | 4,37 % |
| Bellenberg | 89287 | 11,80 € | 3.267 € | 4,33 % |
| Neu-Ulm, GKSt | 89210 | 14,67 € | 4.083 € | 4,31 % |
| Holzheim | 89291 | 11,47 € | 3.199 € | 4,30 % |
| Senden, St | 89250 | 12,20 € | 3.464 € | 4,23 % |
| Roggenburg | 89297 | 9,62 € | 2.880 € | 4,01 % |