Bellenberg
Bellenberg (PLZ 89287) liegt im Kreis Neu-Ulm in Bayern. Der Ort zählt 4.645 Einwohner auf 5,1 km², das entspricht 907 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,80 € pro m², der Kaufpreis bei 3.267 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,33 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,1 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bellenberg über dem Renditeniveau von 70 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,04 € auf 14,59 € pro m², im Mittel 9,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Neu-Ulm Rang 80 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 219, Stärkerang 62). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Vöhringen, Illerrieden und Illertissen an.
Immobilienpreise in Bellenberg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Bellenberg
Bellenberg im Landkreis Neu-Ulm zeigt einen Immobilienmarkt mit überdurchschnittlichen Angebotsmieten und einer guten Bruttomietrendite im bayernweiten Vergleich. Die Zeitreihen der letzten Jahre weisen starke Schwankungen auf, was auf den kleinen Markt mit wenigen Inseraten hindeutet. Die Bevölkerung wächst stabil, die Arbeitslosenquote liegt bei 5,8 %. Der Kreis Neu-Ulm erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Platz 80 von rund 400 Kreisen.
Markt und regionale Einordnung
Bellenberg ist eine 5,12 km² große Gemeinde im schwäbischen Landkreis Neu-Ulm mit 4.645 Einwohnern. Die Angebotsmiete liegt bei 11,80 Euro je Quadratmeter und damit über dem Kreisdurchschnitt von 11,13 Euro sowie dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.267 Euro je Quadratmeter liegt leicht unter dem Kreiswert von 3.347 Euro und knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,08 ist niedriger als im Kreis (25,22) und in Bayern (26,10), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete moderater ausfällt als in der Region. Die Bruttomietrendite von 4,33 Prozent liegt über dem Kreiswert von 4,07 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang belegt Bellenberg damit Platz 70 von 100 bayernweiten Standorten – die Rendite liegt höher als bei rund 70 Prozent der verglichenen Orte. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigen Illerrieden (4,35 %) und Schnürpflingen (4,43 %) leicht höhere Renditen, während Vöhringen (3,80 %), Illertissen (3,99 %) und Weißenhorn (3,92 %) darunter liegen. Der niedrige Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Miete macht Bellenberg im regionalen Vergleich zu einem der Standorte mit der besseren Relation zwischen Miete und Kaufpreis.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei beiden Kennzahlen starke Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,04 Euro je Quadratmeter (2018) und 14,59 Euro je Quadratmeter (2026). Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 2.725 Euro je Quadratmeter (2022) und 4.686 Euro je Quadratmeter (2025). Der CAGR der Miete liegt bei 9,54 Prozent, der des Kaufpreises bei 2,91 Prozent über den jeweiligen Betrachtungszeiträume. Die starken Ausschläge bei beiden Werten – etwa der Kaufpreis, der 2022 bei 2.725 Euro lag, 2023 bei 4.529 Euro, 2024 wieder bei 3.285 Euro und 2025 bei 4.686 Euro – deuten darauf hin, dass sich das Angebot in Bellenberg aus wenigen, unterschiedlich großen Objekten zusammensetzt. In einem kleinen Markt kann ein einzelnes Inserat den Jahresdurchschnittswert deutlich beeinflussen. Die CAGR-Werte verdecken diese Volatilität: Sie beschreiben nur den Start- und Endpunkt, nicht die dazwischenliegenden Schwankungen.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Einwohnerzahl Bellenbergs ist von 4.423 im Jahr 2015 auf 4.645 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 5 Prozent entspricht. Die Entwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2018 und 2019 setzte ab 2020 ein durchgehender Zuzug ein, der bis 2023 anhielt. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 4.645. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,8 Prozent. In der Zeitreihe von 2015 bis 2023 zeigt sich ein Anstieg während der Pandemie (6,8 % im Jahr 2020), gefolgt von einer leichten Erholung. Die stabile Bevölkerungsentwicklung geht einher mit einer moderaten Arbeitslosenquote, was auf eine grundlegende Siedlungsstabilität hindeutet.
Standortfaktoren
Der Landkreis Neu-Ulm erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 80 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Stärke mit Rang 62, während der Dynamik-Index mit Rang 219 deutlich schwächer abschneidet. Die Teilindizes Demografie (Rang 41), Arbeitsmarkt (Rang 165), Wettbewerb und Innovation (Rang 109) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 65) zeigen ein differenziertes Bild: Der Kreis ist demografisch stark und hat eine gute Wohlstandsbasis, aber die wirtschaftliche Dynamik hinkt hinterher. Bellenberg selbst verfügt über keine Hochschulen. Boden- und Grundstücksdaten sind für Bellenberg nicht verfügbar.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bellenberg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bellenberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,04 €/m² |
| 2019 | 10,02 €/m² |
| 2020 | 10,00 €/m² |
| 2021 | 9,80 €/m² |
| 2022 | 10,25 €/m² |
| 2023 | 8,02 €/m² |
| 2024 | 10,69 €/m² |
| 2025 | 12,79 €/m² |
| 2026 | 14,59 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bellenberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.887 €/m² |
| 2019 | 3.556 €/m² |
| 2020 | 3.419 €/m² |
| 2021 | 4.214 €/m² |
| 2022 | 2.725 €/m² |
| 2023 | 4.529 €/m² |
| 2024 | 3.285 €/m² |
| 2025 | 4.686 €/m² |
| 2026 | 3.633 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bellenberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,93 % |
| 2019 | 3,38 % |
| 2020 | 3,51 % |
| 2021 | 2,79 % |
| 2022 | 4,51 % |
| 2023 | 2,12 % |
| 2024 | 3,91 % |
| 2025 | 3,28 % |
| 2026 | 4,82 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bellenberg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.423 Einwohner |
| 2016 | 4.486 Einwohner |
| 2017 | 4.539 Einwohner |
| 2018 | 4.514 Einwohner |
| 2019 | 4.531 Einwohner |
| 2020 | 4.544 Einwohner |
| 2021 | 4.583 Einwohner |
| 2022 | 4.627 Einwohner |
| 2023 | 4.645 Einwohner |
| 2024 | 4.645 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bellenberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,51 % |
| 2016 | 1,86 % |
| 2017 | 1,94 % |
| 2018 | 1,69 % |
| 2019 | 1,60 % |
| 2020 | 2,42 % |
| 2021 | 2,31 % |
| 2022 | 1,97 % |
| 2023 | 2,08 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 80,00 Rang |
| Dynamik | 219 Rang |
| Stärke | 62,00 Rang |
| Demografie | 41,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 165 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 109 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 65,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bellenberg liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bellenberg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bellenberg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bellenberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bellenberg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Illertissen | 12,29 €/m² |
| Senden | 12,20 €/m² |
| Weißenhorn | 12,14 €/m² |
| Bellenberg | 11,80 €/m² |
| Vöhringen | 11,50 €/m² |
| Dietenheim | 10,94 €/m² |
| Illerrieden | 10,65 €/m² |
| Buch | 10,11 €/m² |
| Balzheim | 9,99 €/m² |
| Schnürpflingen | 9,46 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bellenberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bellenberg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Schnürpflingen | 4,43 % |
| Illerrieden | 4,35 % |
| Bellenberg | 4,33 % |
| Balzheim | 4,25 % |
| Senden | 4,23 % |
| Illertissen | 3,99 % |
| Weißenhorn | 3,92 % |
| Vöhringen | 3,80 % |
| Dietenheim | 3,77 % |
| Buch | 3,01 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Vöhringen, St | 2,8 km | 89269 | 11,50 € | 3.629 € | 3,80 % |
| Illerrieden | 3,5 km | 89186 | 10,65 € | 2.940 € | 4,35 % |
| Illertissen, St | 3,7 km | 89257 | 12,29 € | 3.692 € | 3,99 % |
| Dietenheim, Stadt | 5,1 km | 89165 | 10,94 € | 3.478 € | 3,77 % |
| Buch, M | 7,3 km | 89290 | 10,11 € | 4.038 € | 3,01 % |
| Weißenhorn, St | 7,3 km | 89264 | 12,14 € | 3.719 € | 3,92 % |
| Schnürpflingen | 7,7 km | 89194 | 9,46 € | 2.564 € | 4,43 % |
| Balzheim | 8,4 km | 88481 | 9,99 € | 2.819 € | 4,25 % |
| Senden, St | 8,5 km | 89250 | 12,20 € | 3.464 € | 4,23 % |
Wo liegt Bellenberg?
Lage
Bellenberg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bellenberg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,80 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.267 € |
| Bruttomietrendite | 4,33 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,1 |
| Einwohner | 4.645 |
| Einwohner je km² | 907 |
| Fläche (km²) | 5,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #80 |
| Prognos Dynamikrang | #219 |
| Prognos Stärkerang | #62 |
| Koordinaten | 48,2553, 10,0939 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bellenberg
Was kostet eine Wohnung in Bellenberg?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Bellenberg liegt bei 11,80 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.267 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit über dem Durchschnitt des Landkreises Neu-Ulm (11,13 Euro) und des Bundeslandes Bayern (10,11 Euro). Der Kaufpreis liegt knapp über dem Bayerndurchschnitt (3.246 Euro) und leicht unter dem Kreisdurchschnitt (3.347 Euro). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Bellenberg entwickelt?
Die Mieten sind seit 2018 deutlich gestiegen: Von 7,04 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,80 Euro aktuell. Die Entwicklung war dabei nicht linear – so lag die Miete 2023 mit 8,02 Euro wieder deutlich niedriger als 2019 mit 10,02 Euro. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) beträgt 9,54 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie haben sich die Kaufpreise in Bellenberg entwickelt?
Der durchschnittliche Kaufpreis lag 2018 bei 2.887 Euro pro Quadratmeter und beträgt aktuell 3.267 Euro. Die Entwicklung war stark schwankend: Im Jahr 2023 wurde mit 4.529 Euro ein deutliches Hoch erreicht, während 2022 mit 2.725 Euro ein Tiefpunkt verzeichnet wurde. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt liegt bei 2,91 Prozent.
Wie rentiert sich eine Kapitalanlage in Bellenberg?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,33 Prozent und liegt damit über dem Durchschnitt des Landkreises Neu-Ulm (4,07 Prozent) und des Bundeslandes Bayern (4,13 Prozent). Im bundeslandweiten Vergleich liegt Bellenberg auf dem Perzentilrang 70,14, was bedeutet, dass etwa 70 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 23,08 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (25,22) und dem Bayerndurchschnitt (26,10).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bellenberg?
Die Bevölkerung ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 4.423 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.645 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 907 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Bellenberg?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 58 Promille (5,8 Prozent). Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Landkreis Neu-Ulm auf Rang 80 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders gut schneidet der Kreis im Index Stärke mit Rang 62 ab, während der Index Dynamik mit Rang 219 schwächer dasteht.
Woher stammen die Daten zu Bellenberg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bellenberg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bellenberg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Neu-Ulm
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oberroth | 89294 | 8,93 € | 1.842 € | 5,82 % |
| Kellmünz a.d.Iller, M | 89293 | 10,88 € | 2.556 € | 5,11 % |
| Elchingen | 89270 | 12,25 € | 3.297 € | 4,46 % |
| Nersingen | 89278 | 11,83 € | 3.248 € | 4,37 % |
| Neu-Ulm, GKSt | 89210 | 14,67 € | 4.083 € | 4,31 % |
| Holzheim | 89291 | 11,47 € | 3.199 € | 4,30 % |
| Senden, St | 89250 | 12,20 € | 3.464 € | 4,23 % |
| Roggenburg | 89297 | 9,62 € | 2.880 € | 4,01 % |