Dietenheim, Stadt

Standort und Bevölkerung

Dietenheim ist eine Stadt am südöstlichen Rand des Alb-Donau-Kreises in Baden-Württemberg mit 6.922 Einwohnern auf 18,75 km² Fläche. Die Stadt liegt an der Iller auf halber Strecke zwischen Ulm und Memmingen und grenzt im Osten direkt an die bayerische Stadt Illertissen. Die Bevölkerung hat sich seit 2015 um 3,3 % auf 6.922 Einwohner entwickelt, mit einem Höchststand von 7.003 im Jahr 2022. Die Bevölkerungsdichte beträgt 369 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine Stadt dieser Größe eine moderate Verdichtung widerspiegelt.

Der Alb-Donau-Kreis, dem Dietenheim angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 94. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 34 im Index Wohlstand und soziale Lage sowie Rang 71 im Bereich Wettbewerb und Innovation. Schwächer ausgeprägt sind die Werte im Arbeitsmarkt (Rang 233) und in der Demografie (Rang 124). Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.478 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,94 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,77 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 26,5.

Der Kaufpreisfaktor von 26,5 bedeutet, dass das 26,5-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Dieser Wert liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 23,0 und dem Landesdurchschnitt von 23,5. Gleichzeitig liegt die Bruttomietrendite von 3,77 Prozent unter dem Kreiswert von 4,45 Prozent und dem Landeswert von 4,36 Prozent. Beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Die Preise sind im Verhältnis zu den Mieten hoch, was die Rendite für Mieterträge drückt.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Dietenheim anders ab: Die Angebotsmiete von 10,94 Euro liegt über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, während der Kaufpreis von 3.478 Euro ebenfalls deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro liegt. Die Rendite von 3,77 Prozent liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 17,2 im Bundesland zeigt, dass Dietenheim zu den zehn Prozent der Orte mit den niedrigsten Mietrenditen in Baden-Württemberg gehört.

Preisentwicklung

Die Kaufpreise haben sich seit 2018 deutlich entwickelt: Von 2.394 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 4.020 Euro im Jahr 2026, was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 6,7 Prozent entspricht. Der stärkste Anstieg occurred zwischen 2023 und 2025, als der Preis von 3.009 auf 4.395 Euro je Quadratmeter kletterte, bevor er 2026 wieder auf 4.020 Euro sank.

Die Mieten entwickelten sich weniger volatil: Von 7,52 Euro im Jahr 2018 stiegen sie auf 10,94 Euro im Jahr 2026, was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 4,8 Prozent entspricht. Besonders auffällig ist der Sprung von 8,45 Euro im Jahr 2021 auf 11,36 Euro im Jahr 2022, gefolgt von einem Rückgang auf 9,18 Euro im Jahr 2023 und einem erneuten Anstieg auf 11,58 Euro im Jahr 2025.

Die unterschiedliche Dynamik zwischen Kaufpreis und Miete – der Kaufpreis wuchs durchschnittlich schneller als die Miete – führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite über die Zeit weiter verschlechtert hat. Dies ist ein Muster, das sich auch in anderen Teilen Baden-Württembergs beobachten lässt, wo die Kaufpreissteigerungen die Mietsteigerungen überholen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Dietenheim bei den Kaufpreisen mit 3.478 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 2.797 Euro und auch über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Bei den Mieten liegt Dietenheim mit 10,94 Euro knapp unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, aber über dem Kreisdurchschnitt von 10,13 Euro.

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,6 Kilometern weist Dietenheim die zweithöchste Bruttomietrendite auf – nur Unterroth liegt mit 3,04 Prozent darunter. Allerdings hat Dietenheim mit 3,77 Prozent eine niedrigere Rendite als alle anderen Nachbarorte außer Unterroth. Illertissen, nur 2,7 Kilometer entfernt, weist mit 3,99 Prozent die höchste Rendite auf, bei gleichzeitig höheren Preisen (3.692 Euro Kaufpreis, 12,29 Euro Miete). Altenstadt liegt mit 3,76 Prozent knapp unter Dietenheim.

Die niedrige Rendite in Dietenheim im Vergleich zu den Nachbarorten ist primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis zurückzuführen, der stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete. Dies entspricht dem Muster, dass Dietenheim innerhalb des Alb-Donau-Kreises zu den teureren Orten gehört, während die Mieten sich im regionalen Rahmen bewegen.