Dornstadt
Dornstadt (PLZ 89160) liegt im Alb-Donau-Kreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 9.376 Einwohner auf 59,2 km², das entspricht 158 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,73 € pro m², der Kaufpreis bei 4.032 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,79 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,4 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Dornstadt über dem Renditeniveau von 18 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,91 € auf 12,56 € pro m², im Mittel 4,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 8,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Alb-Donau-Kreis Rang 94 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 137, Stärkerang 93). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Beimerstetten, Blaustein und Westerstetten an.
Immobilienpreise in Dornstadt im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Dornstadt
Dornstadt im Alb-Donau-Kreis verzeichnet mit 4.032 €/m² Kaufpreis und 12,73 €/m² Miete ein überdurchschnittliches Preisniveau, das an das Ulmer Marktumfeld anknüpft. Die volatile Preisentwicklung seit 2018, das Bevölkerungswachstum von 4,2 % und die gute Infrastruktur (A8, Filstalbahn, Gewerbegebiet) kennzeichnen den Ort als wachsende Schlafgemeinde im Einzugsbereich der Großstadt Ulm.
Marktüberblick: Hohe Preise im Schatten Ulms
Dornstadt liegt acht Kilometer nördlich von Ulm im Alb-Donau-Kreis und hat 9.376 Einwohner auf 59,23 km². Die Gemeinde besteht aus vier Ortsteilen – Dornstadt, Tomerdingen, Scharenstetten und Temmenhausen – und ist durch die Nähe zur Großstadt Ulm sowie die direkte Anbindung an die A8 geprägt. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.032 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,73 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Alb-Donau-Kreises (Kaufpreis 2.797 €/m², Miete 10,13 €/m²) und des Landes Baden-Württemberg (Kaufpreis 3.140 €/m², Miete 11,08 €/m²). Mit einem Kaufpreisfaktor von 26,4 und einer Bruttomietrendite von 3,79 % gehört Dornstadt zu den teuersten Orten im Vergleichsumfeld. Die Rendite liegt im unteren Perzentil (17,9. Perzentil im Landesvergleich), was die hohe Preisstellung bestätigt.
Preisentwicklung: Volatiler Verlauf mit starkem Anstieg
Die Miet- und Kaufpreise in Dornstadt zeigen eine starke Volatilität. Die Angebotsmiete lag 2018 noch bei 8,91 Euro pro Quadratmeter und fiel bis 2020 auf 8,10 €/m². Ab 2021 setzte ein steiler Anstieg ein – auf 12,59 €/m² – und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 10,57 und 12,62 €/m² ein. Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich unruhig: Nach einem Anstieg von 2.407 €/m² (2018) auf 3.947 €/m² (2019) folgte ein Rückgang auf 2.281 €/m² (2021), bevor er 2023 mit 4.158 €/m² einen neuen Höchststand erreichte. Die aktuelle Prognose für 2026 liegt bei 4.639 €/m². Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 4,39 % bei der Miete und 8,54 % beim Kaufpreis. Die Schwankungsbreite – insbesondere der Einbruch 2020/2021 und der anschließende Anstieg – zeigt einen Markt, der auf Nachfrageschocks empfindlich reagiert.
Regionale Einordnung: Preisniveau an Ulm orientiert
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten liegt Dornstadt preislich zwischen den günstigeren Gemeinden wie Westerstetten (2.177 €/m²) und Breitingen (1.813 €/m²) einerseits und der Stadt Ulm (4.423 €/m²) andererseits. Mit 4.032 €/m² ist Dornstadt der zweitteuerste Ort im Umkreis, nur übertroffen von Ulm. Bei der Miete liegt Dornstadt mit 12,73 €/m² ebenfalls nahe an Ulm (13,94 €/m²) und über Blaustein (13,13 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,79 % gehört zu den niedrigsten aller Nachbarorte – Ulm liegt mit 3,78 % nur knapp darunter. Dieser Befund zeigt, dass Dornstadt als Wohnstandort für Ulm positioniert ist: Die Preise folgen der Richtung der Großstadt, liegen aber leicht darunter. Der Kaufpreisfaktor von 26,4 übersteigt den des Alb-Donau-Kreises (23,0) und Baden-Württembergs (23,5) deutlich.
Standortfaktoren: Wachsende Gemeinde mit guter Infrastruktur
Die Bevölkerung Dornstadts wuchs seit 2015 um 4,2 % von 8.996 auf 9.376 Einwohner. Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2020 und 2022, als die Einwohnerzahl von 8.722 auf 9.309 stieg – ein Anstieg von 687 Personen in zwei Jahren. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 9.376. Der Alb-Donau-Kreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 94 von rund 400 Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 34) sowie bei Wettbewerb und Innovation (Rang 71). Schwächer ist die Dynamik (Rang 137) und der Arbeitsmarkt (Rang 233). Dornstadt profitiert von der Infrastruktur: Die A8 mit der Ausfahrt Ulm-West/Dornstadt, der Containerbahnhof der DUSS an der Filstalbahn und das 40 Hektar große Gewerbegebiet Himmelweiler machen den Ort für Unternehmen attraktiv. Der ÖPNV ist über die Linie 49 Nellingen–Ulm der RAB angebunden. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Dornstadt entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Dornstadt
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,91 €/m² |
| 2019 | 8,44 €/m² |
| 2020 | 8,10 €/m² |
| 2021 | 12,59 €/m² |
| 2022 | 11,54 €/m² |
| 2023 | 10,57 €/m² |
| 2024 | 12,38 €/m² |
| 2025 | 12,62 €/m² |
| 2026 | 12,56 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Dornstadt
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.407 €/m² |
| 2019 | 3.947 €/m² |
| 2020 | 2.953 €/m² |
| 2021 | 2.281 €/m² |
| 2022 | 3.341 €/m² |
| 2023 | 4.158 €/m² |
| 2024 | 3.790 €/m² |
| 2025 | 4.070 €/m² |
| 2026 | 4.639 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Dornstadt
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,44 % |
| 2019 | 2,57 % |
| 2020 | 3,29 % |
| 2021 | 6,62 % |
| 2022 | 4,14 % |
| 2023 | 3,05 % |
| 2024 | 3,92 % |
| 2025 | 3,72 % |
| 2026 | 3,25 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Dornstadt
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 8.996 Einwohner |
| 2016 | 8.807 Einwohner |
| 2017 | 8.664 Einwohner |
| 2018 | 8.686 Einwohner |
| 2019 | 8.738 Einwohner |
| 2020 | 8.722 Einwohner |
| 2021 | 9.036 Einwohner |
| 2022 | 9.309 Einwohner |
| 2023 | 9.376 Einwohner |
| 2024 | 9.376 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Dornstadt
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,84 % |
| 2016 | 2,75 % |
| 2017 | 2,10 % |
| 2018 | 1,71 % |
| 2019 | 1,60 % |
| 2020 | 2,28 % |
| 2021 | 1,96 % |
| 2022 | 1,91 % |
| 2023 | 2,03 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 94,00 Rang |
| Dynamik | 137 Rang |
| Stärke | 93,00 Rang |
| Demografie | 124 Rang |
| Arbeitsmarkt | 233 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 71,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 34,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Dornstadt liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Dornstadt im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Dornstadt ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Dornstadt ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Dornstadt
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Ulm | 13,94 €/m² |
| Blaustein | 13,13 €/m² |
| Dornstadt | 12,73 €/m² |
| Elchingen | 12,25 €/m² |
| Beimerstetten | 11,80 €/m² |
| Bernstadt | 10,98 €/m² |
| Lonsee | 10,38 €/m² |
| Westerstetten | 9,52 €/m² |
| Holzkirch | 8,86 €/m² |
| Breitingen | 8,53 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Dornstadt ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Dornstadt
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Breitingen | 5,65 % |
| Westerstetten | 5,25 % |
| Holzkirch | 4,60 % |
| Bernstadt | 4,49 % |
| Elchingen | 4,46 % |
| Blaustein | 4,18 % |
| Lonsee | 3,93 % |
| Beimerstetten | 3,92 % |
| Dornstadt | 3,79 % |
| Ulm | 3,78 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Beimerstetten | 3,6 km | 89179 | 11,80 € | 3.611 € | 3,92 % |
| Blaustein, Stadt | 5,8 km | 89134 | 13,13 € | 3.771 € | 4,18 % |
| Westerstetten | 6,1 km | 89198 | 9,52 € | 2.177 € | 5,25 % |
| Breitingen | 6,7 km | 89183 | 8,53 € | 1.813 € | 5,65 % |
| Bernstadt | 7,1 km | 89182 | 10,98 € | 2.931 € | 4,49 % |
| Holzkirch | 8,2 km | 89183 | 8,86 € | 2.314 € | 4,60 % |
| Ulm, Universitätsstadt | 8,3 km | 89073 | 13,94 € | 4.423 € | 3,78 % |
| Elchingen | 8,6 km | 89270 | 12,25 € | 3.297 € | 4,46 % |
| Lonsee | 8,7 km | 89173 | 10,38 € | 3.171 € | 3,93 % |
Wo liegt Dornstadt?
Lage
Dornstadt auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Dornstadt
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,73 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.032 € |
| Bruttomietrendite | 3,79 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,4 |
| Einwohner | 9.376 |
| Einwohner je km² | 158 |
| Fläche (km²) | 59,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #94 |
| Prognos Dynamikrang | #137 |
| Prognos Stärkerang | #93 |
| Koordinaten | 48,4665, 9,9426 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Dornstadt
Was kostet eine Wohnung in Dornstadt?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.032 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,73 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Alb-Donau-Kreises (2.797 Euro bzw. 10,13 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 Euro bzw. 11,08 Euro). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Dornstadt entwickelt?
Die Angebotskaufpreise sind von 2.407 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.032 Euro im aktuellen Jahr gestiegen, was einem Anstieg von rund 67 Prozent entspricht. Die Mieten entwickelten sich weniger dynamisch: Von 8,91 Euro im Jahr 2018 liegen sie aktuell bei 12,73 Euro, einem Plus von etwa 43 Prozent. Die Werte schwankten dabei stark, mit einem Tiefpunkt beim Kaufpreis 2021 bei 2.281 Euro und einem Höchstwert 2023 bei 4.158 Euro.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Dornstadt?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,79 Prozent, was deutlich unter dem Durchschnitt des Alb-Donau-Kreises (4,45 Prozent) und Baden-Württembergs (4,36 Prozent) liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,4, ebenfalls über dem Kreis- (23,0) und Landesdurchschnitt (23,5). Mit einem Perzentilrang von 17,88 im Bundesland liegt Dornstadt bei der Mietrendite im unteren Fünftel aller Orte — das niedrige Renditeniveau spiegelt das hohe Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete wider.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dornstadt?
Die Einwohnerzahl ist von 8.996 im Jahr 2015 auf 9.376 im Jahr 2024 gestiegen, einem Plus von rund 4,2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 158 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 114 pro 1.000 Einwohner, was 11,4 Prozent entspricht und über dem allgemeinen Landesniveau liegt.
Wie liegt Dornstadt im Vergleich zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Gemeinden zeigt Dornstadt höhere Kaufpreise als viele Nachbarn: Westerstetten (6,1 km) liegt bei 2.177 Euro pro Quadratmeter, Breitingen (6,7 km) bei 1.813 Euro. Ulm (8,3 km) liegt mit 4.423 Euro zwar höher, hat aber auch eine niedrigere Rendite von 3,78 Prozent. Blaustein (5,8 km) liegt mit 3.771 Euro und 4,18 Prozent Rendite näher an Dornstadt.
Woher stammen die Daten zu Dornstadt?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Dornstadt sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Dornstadt führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Alb-Donau-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Obermarchtal | 89611 | 9,06 € | 1.606 € | 6,77 % |
| Ballendorf | 89177 | 10,99 € | 2.158 € | 6,11 % |
| Breitingen | 89183 | 8,53 € | 1.813 € | 5,65 % |
| Öllingen | 89129 | 10,86 € | 2.318 € | 5,62 % |
| Westerstetten | 89198 | 9,52 € | 2.177 € | 5,25 % |
| Rottenacker | 89616 | 9,94 € | 2.293 € | 5,20 % |
| Heroldstatt | 72535 | 10,19 € | 2.427 € | 5,04 % |
| Emeringen | 88499 | 6,48 € | 1.548 € | 5,03 % |