Öpfingen

Marktübersicht

Öpfingen bietet ein Immobilienangebot, das sich deutlich unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt positioniert. Die Angebotsmiete liegt bei 9,70 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.812 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreisdurchschnitt des Alb-Donau-Kreises (Miete: 10,13 €/m², Kaufpreis: 2.797 €/m²) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (Miete: 11,08 €/m², Kaufpreis: 3.140 €/m²). Im bundesweiten Vergleich schneidet Öpfingen mit der Miete jedoch leicht über dem Durchschnitt (8,92 €/m²) ab.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,14 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt (4,45 %) und dem Landesdurchschnitt (4,36 %). Der Kaufpreisfaktor von 24,15 zeigt, dass der Kaufpreis das 24,15-Fache der Jahreskaltmiete beträgt – ein Wert, der über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Das Muster ist konsistent: Öpfingen hat niedrigere Mieten und moderat niedrige Kaufpreise, was die Rendite im regionalen Vergleich drückt.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Miet- und Kaufpreise zeigt starke Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,22 €/m² (2018) und 11,60 €/m² (2026). Der Kaufpreis stieg von 2.056 €/m² (2018) auf einen Höchststand von 4.451 €/m² (2023), bevor er bis 2026 auf 2.601 €/m² fiel.

Die CAGR-Werte (jährliche Wachstumsrate) betragen 6,11 % für die Miete und 2,99 % für den Kaufpreis – diese Kennzahlen erfassen den Gesamtzeitraum und glätten die starken jährlichen Schwankungen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der deutliche Anstieg des Kaufpreises 2023 auf über 4.400 €/m² und der anschließende Rückgang auf unter 2.600 €/m² in 2026 entspricht dem allgemeinen Marktrückgang seit 2022. In einer kleinen Gemeinde mit begrenztem Transaktionsvolumen sind solche Schwankungen besonders ausgeprägt. Die aktuellen Werte liegen damit wieder in einem Bereich, der mit den Vor-Corona-Werten von 2018/2019 vergleichbar ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Öpfingen hat 2.328 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 8,88 km², was einer Bevölkerungsdichte von 262 Einwohnern je km² entspricht. Die Bevölkerung ist seit dem Serienbeginn 2015 um knapp 1 % gewachsen (von 2.306 auf 2.328), zeigt aber in den letzten Jahren einen leichten Rückgang: Von 2.404 Einwohnern (2020) auf 2.328 (2023/2024).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,0 %. Damit bewegt sich Öpfingen auf einem niedrigen Niveau. Die meisten Berufstätigen pendeln nach Ehingen oder Ulm, vor Ort bestehen etwa 280 Arbeitsplätze. Die Landwirtschaft ist heute nur noch für zwei Betriebe von Bedeutung. Im Jahr 2022 erzielte die Gemeinde Gewerbesteuer-Einnahmen von 712.000 Euro.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,7 km Entfernung liegt Öpfingen bei der Angebotsmiete (9,70 €/m²) auf dem niedrigsten Niveau – deutlich unter Ehingen (11,60 €/m²) und Laupheim (11,86 €/m²). Auch der Kaufpreis von 2.812 €/m² gehört zu den niedrigeren Werten der Nachbargemeinden, während Altheim mit 3.842 €/m² den höchsten Wert aufweist.

Die Bruttomietrendite von 4,14 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn: Oberdischingen (3,89 %), Allmendingen (3,96 %) und Achstetten (3,81 %) liegen darunter, während Ehingen (4,39 %) und Griesingen (4,32 %) darüber liegen. Altheim fällt mit 3,12 % deutlich auf – ein Muster, das sich aus dem sehr hohen Kaufpreis bei moderater Miete erklärt.

Öpfingen folgt damit dem regionalen Muster: Niedrigere Preise gehen mit moderaten Renditen einher, während die teureren Nachbarorte wie Ehingen und Laupheim höhere Mieten, aber ebenfalls niedrigere Renditen bieten.

Standortfaktoren

Der Alb-Donau-Kreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 94 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex „Wettbewerb und Innovation“ liegt der Kreis mit Rang 71 über dem Median, während er im Index „Arbeitsmarkt“ mit Rang 233 schwächer abschneidet. Der Index „Wohlstand und soziale Lage“ erreicht Platz 34, was auf eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Basis hinweist. Der Dynamik-Index (Rang 137) und der Demografie-Index (Rang 124) liegen im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage am Südrand der Schwäbischen Alb am nördlichen Donauufer zwischen Ehingen und Ulm macht Öpfingen zur typischen Pendlergemeinde im Umland der größeren Zentren. Die Donauaue ist als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen, die Gemeinde hat Anteil am FFH-Gebiet Donau zwischen Munderkingen und Ulm.