Neenstetten
Neenstetten (PLZ 89189) liegt im Alb-Donau-Kreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 840 Einwohner auf 8,3 km², das entspricht 101 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,25 € pro m², der Kaufpreis bei 2.479 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,96 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,2 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Neenstetten über dem Renditeniveau von 85 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,69 € auf 10,50 € pro m², im Mittel 4,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -3,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Alb-Donau-Kreis Rang 94 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 137, Stärkerang 93). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Weidenstetten, Holzkirch und Börslingen an.
Immobilienpreise in Neenstetten im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standort Neenstetten
Neenstetten ist eine kleine Gemeinde im Alb-Donau-Kreis mit etwa 840 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt eine hohe Bruttomietrendite von 4,96 %, die über dem Landesdurchschnitt liegt. Die Mieten sind volatil und haben sich von einem Tiefpunkt 2019 (6,25 €/m²) auf aktuell 10,25 €/m² erholt, während die Kaufpreise seit 2021 um rund 11,5 % gefallen sind. Die Gemeinde ist demographisch stabil, die Arbeitslosigkeit liegt bei 1,66 %. Der Alb-Donau-Kreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Platz 94 von rund 400 Kreisen.
Der Ort
Neenstetten ist eine 8,3 km² große Gemeinde im Alb-Donau-Kreis auf der Schwäbischen Alb, etwa 18 Kilometer nördlich von Ulm. Mit rund 840 Einwohnern und einer Dichte von 101 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine der kleineren Gemeinden der Region. Der Ort hat sich seit den 1950er Jahren vom landwirtschaftlich geprägten Dorf zur Wohn- und Arbeitergemeinde entwickelt; in etwa 25 Haupterwerbsbetrieben werden rund 500 Beschäftigte gezählt, darunter die Gebr. Binder Metallwarenfabrik GmbH als Automobilzulieferer. Neenstetten gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Langenau und verfügt über einen Kindergarten, aber keine eigene Schule – weiterführende Bildungseinrichtungen befinden sich in Langenau und Ulm.
Marktüberblick
Die Angebotsmiete liegt bei 10,25 €/m² und damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 10,13 €/m², jedoch unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 2.479 €/m² und liegt unter dem Kreiswert von 2.797 €/m² sowie deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 20,15 ist rund drei Punkte unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete in Neenstetten günstiger ist als in den meisten Vergleichsorten. Die Bruttomietrendite von 4,96 % liegt über dem Landesdurchschnitt von 4,36 % und knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Landesvergleich steht Neenstetten damit im 85. Perzentil – nur etwa 15 % der baden-württembergischen Orte weisen eine höhere Rendite auf.
Preisentwicklung
Die Mietentwicklung in Neenstetten ist volatil und zeigt keine lineare Tendenz. Der niedrigste Wert der Reihe wurde 2019 mit 6,25 €/m² erreicht. Danach folgte ein starker Anstieg auf 9,71 €/m² im Jahr 2021, gefolgt von einem Rückgang auf 8,97 €/m² im Jahr 2024. Seitdem steigen die Werte wieder – 2025 auf 10,00 €/m² und 2026 auf 10,50 €/m². Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt rund 4 %. Im Gegensatz dazu sind die Kaufpreise rückläufig: Von 2.685 €/m² im Jahr 2021 auf 2.376 €/m² im Jahr 2025 entspricht das einem Rückgang von etwa 11,5 %. Diese gegenläufige Entwicklung – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – treibt die Bruttomietrendite nach oben und erklärt, warum Neenstetten im Landesvergleich eine überdurchschnittliche Rendite aufweist.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Neenstettens ist stabil. Zwischen 2015 und 2024 schwankte sie zwischen 823 und 861 Einwohnern, mit einem leichten Nettozuwachs von 1,7 % über den Zeitraum. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,66 % und damit auf sehr niedrigem Niveau. Im Vergleich dazu war sie 2018 und 2019 mit 2,23 % deutlich höher und ist seitdem gesunken. Neenstetten hat keine Hochschule und ist als Wohn- und Arbeitergemeinde strukturell geprägt.
Regionale Einordnung und Standortfaktoren
Der Alb-Donau-Kreis, zu dem Neenstetten gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 94 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im oberen Drittel. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex Wettbewerb und Innovation mit Rang 71 ab, gefolgt vom Wohlstand mit Rang 34. Schwächer sind die Indizes Demografie (Rang 124) und Arbeitsmarkt (Rang 233). Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Im regionalen Vergleich liegen die Mieten Neenstettens im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Die Bruttomietrendite von 4,96 % liegt im mittleren Bereich der Nachbarn – höher als bei Weidenstetten (4,42 %) und Bernstadt (4,49 %), aber niedriger als bei Ballendorf (6,11 %) und Breitingen (5,65 %).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Neenstetten entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Neenstetten
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,69 €/m² |
| 2019 | 6,25 €/m² |
| 2021 | 9,71 €/m² |
| 2022 | 9,43 €/m² |
| 2023 | 9,02 €/m² |
| 2024 | 8,97 €/m² |
| 2025 | 10,00 €/m² |
| 2026 | 10,50 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Neenstetten
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 2.685 €/m² |
| 2025 | 2.376 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Neenstetten
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 4,34 % |
| 2025 | 5,05 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Neenstetten
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 826 Einwohner |
| 2016 | 839 Einwohner |
| 2017 | 861 Einwohner |
| 2018 | 835 Einwohner |
| 2019 | 830 Einwohner |
| 2020 | 823 Einwohner |
| 2021 | 845 Einwohner |
| 2022 | 842 Einwohner |
| 2023 | 840 Einwohner |
| 2024 | 840 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Neenstetten
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,65 % |
| 2016 | 0,78 % |
| 2017 | 0,72 % |
| 2018 | 1,91 % |
| 2019 | 2,23 % |
| 2020 | 2,30 % |
| 2021 | 1,67 % |
| 2022 | 1,66 % |
| 2023 | 1,66 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 94,00 Rang |
| Dynamik | 137 Rang |
| Stärke | 93,00 Rang |
| Demografie | 124 Rang |
| Arbeitsmarkt | 233 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 71,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 34,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Neenstetten liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Neenstetten im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Neenstetten ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Neenstetten ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Neenstetten
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Ballendorf | 10,99 €/m² |
| Bernstadt | 10,98 €/m² |
| Altheim (Alb) | 10,54 €/m² |
| Neenstetten | 10,25 €/m² |
| Weidenstetten | 10,09 €/m² |
| Börslingen | 9,77 €/m² |
| Westerstetten | 9,52 €/m² |
| Holzkirch | 8,86 €/m² |
| Breitingen | 8,53 €/m² |
| Nerenstetten | 8,20 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Neenstetten ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Neenstetten
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ballendorf | 6,11 % |
| Breitingen | 5,65 % |
| Westerstetten | 5,25 % |
| Neenstetten | 4,96 % |
| Nerenstetten | 4,84 % |
| Holzkirch | 4,60 % |
| Bernstadt | 4,49 % |
| Weidenstetten | 4,42 % |
| Altheim (Alb) | 4,29 % |
| Börslingen | 3,55 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Weidenstetten | 1,9 km | 89197 | 10,09 € | 2.741 € | 4,42 % |
| Holzkirch | 2,5 km | 89183 | 8,86 € | 2.314 € | 4,60 % |
| Börslingen | 3,1 km | 89177 | 9,77 € | 3.300 € | 3,55 % |
| Breitingen | 3,8 km | 89183 | 8,53 € | 1.813 € | 5,65 % |
| Altheim (Alb) | 4,0 km | 89174 | 10,54 € | 2.950 € | 4,29 % |
| Ballendorf | 4,2 km | 89177 | 10,99 € | 2.158 € | 6,11 % |
| Bernstadt | 5,1 km | 89182 | 10,98 € | 2.931 € | 4,49 % |
| Westerstetten | 5,8 km | 89198 | 9,52 € | 2.177 € | 5,25 % |
| Nerenstetten | 6,0 km | 89129 | 8,20 € | 2.035 € | 4,84 % |
Wo liegt Neenstetten?
Lage
Neenstetten auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Neenstetten
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,25 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.479 € |
| Bruttomietrendite | 4,96 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,2 |
| Einwohner | 840 |
| Einwohner je km² | 101 |
| Fläche (km²) | 8,3 |
| Arbeitslosenquote | 1,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #94 |
| Prognos Dynamikrang | #137 |
| Prognos Stärkerang | #93 |
| Koordinaten | 48,5455, 10,0215 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Neenstetten
Was kostet eine Wohnung in Neenstetten?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Neenstetten liegt bei 10,25 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Neenstetten leicht über dem Durchschnitt des Alb-Donau-Kreises (10,13 Euro) und knapp unter dem Landesdurchschnitt von Baden-Württemberg (11,08 Euro). Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 Euro pro Quadratmeter ist die Miete in Neenstetten deutlich höher.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Neenstetten?
Der Angebotskaufpreis für Wohnungen in Neenstetten beträgt 2.479 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert liegt unter dem Durchschnitt des Alb-Donau-Kreises (2.797 Euro) und deutlich unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Im bundesweiten Vergleich mit 2.409 Euro pro Quadratmeter liegt Neenstetten leicht über dem deutschen Durchschnitt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Neenstetten entwickelt?
Bei den Mieten zeigt die Zeitreihe von 2018 bis 2026 einen deutlichen Anstieg von 7,69 auf 10,50 Euro pro Quadratmeter, wobei 2019 mit 6,25 Euro ein Ausreißer nach unten war. Die Kaufpreise sind von 2.685 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 2.376 Euro (2025) gefallen, was einem Rückgang von etwa 11,5 Prozent entspricht.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Neenstetten?
Die Bruttomietrendite in Neenstetten beträgt 4,96 Prozent, was deutlich über dem Durchschnitt des Alb-Donau-Kreises (4,45 Prozent) und Baden-Württembergs (4,36 Prozent) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 20,15 ist niedriger als der Kreis- und Landesdurchschnitt (23,0 bzw. 23,5), was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis hindeutet. Im bundesweiten Vergleich liegt die Rendite mit 4,96 Prozent knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 84,57 bedeutet, dass rund 85 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Neenstetten?
Neenstetten hat 840 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 101 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 (826 Einwohner) ist die Bevölkerung um 1,7 Prozent gestiegen. Die Entwicklung war dabei schwankend, mit einem Höchststand von 861 Einwohnern im Jahr 2017 und einem Tiefststand von 823 im Jahr 2020.
Wie hoch ist die Arbeitslosigkeit in Neenstetten?
Die Arbeitslosenquote in Neenstetten liegt bei 1,66 Prozent (Stand 2023). Das ist ein sehr niedriger Wert, der auf einen angespannten lokalen Arbeitsmarkt hindeutet. Im Vergleich zu 2015 (0,65 Prozent) ist die Quote gestiegen, liegt aber weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau.
Woher stammen die Daten zu Neenstetten?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Neenstetten sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Neenstetten führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Alb-Donau-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Obermarchtal | 89611 | 9,06 € | 1.606 € | 6,77 % |
| Ballendorf | 89177 | 10,99 € | 2.158 € | 6,11 % |
| Breitingen | 89183 | 8,53 € | 1.813 € | 5,65 % |
| Öllingen | 89129 | 10,86 € | 2.318 € | 5,62 % |
| Westerstetten | 89198 | 9,52 € | 2.177 € | 5,25 % |
| Rottenacker | 89616 | 9,94 € | 2.293 € | 5,20 % |
| Heroldstatt | 72535 | 10,19 € | 2.427 € | 5,04 % |
| Emeringen | 88499 | 6,48 € | 1.548 € | 5,03 % |