Osterberg
Osterberg (PLZ 89296) liegt im Kreis Neu-Ulm in Bayern. Der Ort zählt 930 Einwohner auf 13,8 km², das entspricht 67 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,62 € pro m², der Kaufpreis bei 2.998 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,45 % und ein Kaufpreisfaktor von 29,0 — rechnerisch sind das 29 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Osterberg über dem Renditeniveau von 31 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,08 € auf 8,44 € pro m², im Mittel 4,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 20,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Neu-Ulm Rang 80 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 219, Stärkerang 62). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Oberroth, Kellmünz a.d.Iller und Altenstadt an.
Immobilienpreise in Osterberg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Osterberg (Landkreis Neu-Ulm)
Osterberg im Landkreis Neu-Ulm zeigt einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt: Die Angebotsmiete von 8,62 €/m² liegt unter dem Bundesdurchschnitt, während der Kaufpreis mit 2.998 €/m² darüber liegt. Dies führt zu einer Bruttomietrendite von 3,45 % – der niedrigsten aller Nachbarorte. Die Mietzeitreihe ist volatil (4,27–10,00 €/m²), der Kaufpreis stieg von 2022 bis 2024 um 46 %. Die Bevölkerung wuchs bis 2022 um 5,6 %, die Arbeitslosenquote liegt bei unter 1 %. Der Landkreis Neu-Ulm erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 80 von 400, mit besonders guter Demografie (Rang 41) aber schwacher Dynamik (Rang 219). Osterberg ist verkehrsmäßig abgegrenzt ohne direkte Schienen- oder Autobahnanbindung.
Marktüberblick
Osterberg liegt im schwäbischen Landkreis Neu-Ulm, 40 Kilometer südlich von Ulm und 20 Kilometer nördlich von Memmingen. Die 13,79 Quadratkilometer große Gemeinde hat rund 930 Einwohner. Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete von 8,62 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, während der Angebotskaufpreis mit 2.998 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro liegt. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,45 Prozent – der niedrigsten aller acht untersuchten Nachbarorte. Der Kaufpreisfaktor von 28,97 ist ebenfalls der höchste im Vergleich, was bedeutet, dass die Bruttomiete fast 29 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken. Im Landkreis Neu-Ulm liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 11,13 Euro, der durchschnittliche Kaufpreis bei 3.347 Euro – beide Werte liegen über denen Osterbergs. In Bayern beträgt der Durchschnitt bei 10,11 Euro Miete und 3.246 Euro Kaufpreis. Die niedrige Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis deutet auf ein Marktsegment hin, in dem vorwiegend größere Wohnobjekte (vermutlich Einfamilienhäuser) gehandelt werden, deren Kaufpreise die Mietnachfrage übersteigen.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung in Osterberg zeigt eine starke Volatilität, die über typische Marktschwankungen hinausgeht. In der Zeitreihe von 2018 bis 2026 bewegen sich die Angebotsmieten zwischen 4,27 Euro (2023) und 10,00 Euro (2025). Ein besonders auffälliger Einbruch erfolgte 2022 und 2023 auf rund 4,30 Euro – weniger als die Hälfte des Wertes von 2020 (7,39 Euro). Anschließend folgte ein steiler Anstieg auf 8,43 Euro (2024) und 10,00 Euro (2025), bevor der Wert 2026 wieder auf 8,44 Euro sank. Der aktuelle Wert von 8,62 Euro liegt damit nahe dem Niveau von 2024. Die Kaufpreisentwicklung ist auf zwei Datenpunkte beschränkt: Von 2.571 Euro je Quadratmeter (2022) stieg der Preis auf 3.758 Euro (2024), was einem Anstieg von rund 46 Prozent in zwei Jahren entspricht. Der aktuelle Kaufpreis von 2.998 Euro liegt zwischen diesen beiden Werten. Die starke Volatilität der Mietwerte und der sprunghafte Kaufpreisanstieg deuten auf einen kleinen, empfindlichen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen oder veränderte Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Osterbergs wuchs zwischen 2015 (881 Einwohner) und 2022 (937 Einwohner) um 5,6 Prozent. Seit 2022 ist die Einwohnerzahl leicht rückläufig und stabilisiert sich bei 930 Einwohnern (2023 und 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 67 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Arbeitslosenquote liegt mit 0,99 Prozent (2023) unter einem Prozent und war damit eine der niedrigsten im Vergleichszeitraum. Im Jahr 2015 lag sie noch bei 1,46 Prozent. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der guten Demografie des Landkreises Neu-Ulm, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Demografie-Rang 41 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht. Allerdings liegt der Kreis in der Dynamik mit Rang 219 deutlich schwächer, was auf eine eher stabile als wachstumsorientierte Entwicklung hindeutet. Die Gesamtbewertung des Landkreises mit Rang 80 von 400 liegt im oberen Drittel und spiegelt die Kombination aus starker Demografie und solidem Wohlstand wider.
Standortfaktoren und Infrastruktur
Osterberg ist eine ländliche Gemeinde ohne direkte Anbindung an das Schienen- oder Autobahnnetz. Die Kreisstraße NU 7 verbindet den Ort mit Oberroth im Norden und mündet südlich in die Staatsstraße 2017, die über Memmingen führt. Die nächste Autobahnauffahrt befindet sich bei Dettingen an der Iller an der A 7. Der nächste Bahnhof liegt in Kellmünz an der Iller. Der Flughafen Memmingen ist etwa 20 Kilometer entfernt. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist durch eine überwiegend pendlerhafte Erwerbstätigkeit geprägt: Nach Daten von 1998 gab es am Arbeitsort 319 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, davon 97 im produzierenden Gewerbe. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen damals rund 418.000 Euro, davon 123.000 Euro Gewerbesteuereinnahmen. Die verkehrsmäßige Abgrenzung vom Ballungsraum Ulm und die fehlende direkte Schienenanbindung könnten ein Faktor für die niedrigen Angebotsmieten sein, während die Lage im wohlhabenden Landkreis Neu-Ulm die Kaufpreise stützt. Die Kombination aus guter Demografie des Landkreises und der ländlichen Lage Osterbergs erzeugt den im Vergleich zu Nachbarorten einzigartigen Marktcharakter mit niedriger Miete, hohem Kaufpreis und entsprechend niedriger Rendite.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Osterberg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Osterberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,08 €/m² |
| 2020 | 7,39 €/m² |
| 2021 | 6,76 €/m² |
| 2022 | 4,36 €/m² |
| 2023 | 4,27 €/m² |
| 2024 | 8,43 €/m² |
| 2025 | 10,00 €/m² |
| 2026 | 8,44 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Osterberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 2.571 €/m² |
| 2024 | 3.758 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Osterberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 2,03 % |
| 2024 | 2,69 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Osterberg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 881 Einwohner |
| 2016 | 898 Einwohner |
| 2017 | 913 Einwohner |
| 2018 | 934 Einwohner |
| 2019 | 918 Einwohner |
| 2020 | 925 Einwohner |
| 2021 | 928 Einwohner |
| 2022 | 937 Einwohner |
| 2023 | 930 Einwohner |
| 2024 | 930 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Osterberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,46 % |
| 2016 | 1,41 % |
| 2017 | 1,27 % |
| 2018 | 1,00 % |
| 2019 | 1,15 % |
| 2020 | 1,51 % |
| 2021 | 0,83 % |
| 2022 | 1,16 % |
| 2023 | 0,99 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 80,00 Rang |
| Dynamik | 219 Rang |
| Stärke | 62,00 Rang |
| Demografie | 41,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 165 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 109 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 65,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Osterberg liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Osterberg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Osterberg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Osterberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Osterberg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Dettingen an der Iller | 11,39 €/m² |
| Altenstadt | 11,22 €/m² |
| Kellmünz a.d.Iller | 10,88 €/m² |
| Babenhausen | 10,24 €/m² |
| Kirchberg an der Iller | 9,87 €/m² |
| Winterrieden | 9,32 €/m² |
| Unterroth | 9,25 €/m² |
| Oberroth | 8,93 €/m² |
| Osterberg | 8,62 €/m² |
| Pleß | 8,58 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Osterberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Osterberg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Oberroth | 5,82 % |
| Kellmünz a.d.Iller | 5,11 % |
| Pleß | 4,37 % |
| Dettingen an der Iller | 4,36 % |
| Winterrieden | 4,26 % |
| Kirchberg an der Iller | 4,14 % |
| Altenstadt | 3,76 % |
| Babenhausen | 3,53 % |
| Osterberg | 3,45 % |
| Unterroth | 3,04 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Oberroth | 3,2 km | 89294 | 8,93 € | 1.842 € | 5,82 % |
| Kellmünz a.d.Iller, M | 4,1 km | 89293 | 10,88 € | 2.556 € | 5,11 % |
| Altenstadt, M | 4,4 km | 89281 | 11,22 € | 3.576 € | 3,76 % |
| Winterrieden | 4,9 km | 87785 | 9,32 € | 2.623 € | 4,26 % |
| Unterroth | 5,4 km | 89299 | 9,25 € | 3.657 € | 3,04 % |
| Babenhausen, M | 6,2 km | 87727 | 10,24 € | 3.480 € | 3,53 % |
| Pleß | 6,2 km | 87773 | 8,58 € | 2.356 € | 4,37 % |
| Dettingen an der Iller | 6,3 km | 88451 | 11,39 € | 3.135 € | 4,36 % |
| Kirchberg an der Iller | 6,8 km | 88486 | 9,87 € | 2.861 € | 4,14 % |
Wo liegt Osterberg?
Lage
Osterberg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Osterberg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,62 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.998 € |
| Bruttomietrendite | 3,45 % |
| Kaufpreisfaktor | 29,0 |
| Einwohner | 930 |
| Einwohner je km² | 67 |
| Fläche (km²) | 13,8 |
| Arbeitslosenquote | 1,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #80 |
| Prognos Dynamikrang | #219 |
| Prognos Stärkerang | #62 |
| Koordinaten | 48,1478, 10,1705 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Osterberg
Was kostet eine Wohnung in Osterberg?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Osterberg liegt bei 8,62 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.998 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Landkreises Neu-Ulm (11,13 Euro/m² Miete, 3.347 Euro/m² Kaufpreis) und unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Osterberg entwickelt?
Die Mieten sind seit 2018 von 6,08 Euro pro Quadratmeter auf 8,44 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,18 Prozent entspricht. Der Kaufpreis kletterte von 2.571 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 3.758 Euro im Jahr 2024, was einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 20,89 Prozent entspricht. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Osterberg?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,45 Prozent und damit unter dem Durchschnitt des Landkreises Neu-Ulm (4,07 Prozent) und Bayerns (4,13 Prozent). Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,97 und liegt damit über dem Kreis- (25,22) und Landesdurchschnitt (26,10). Der Rendite-Perzentilrang von 30,98 bedeutet, dass rund 31 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen und 69 Prozent eine höhere.
Wie verhält sich Osterberg im Vergleich zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Gemeinden zeigt Osterberg einen niedrigeren Kaufpreis als Altenstadt (3.576 Euro/m²) und Unterroth (3.657 Euro/m²), liegt aber deutlich über Oberroth (1.842 Euro/m²). Die Angebotsmiete von 8,62 Euro/m² ist niedriger als in Kellmünz a.d.Iller (10,88 Euro/m²) und Altenstadt (11,22 Euro/m²), aber ähnlich wie in Oberroth (8,93 Euro/m²). Die Bruttomietrendite von 3,45 Prozent liegt unter der von Oberroth (5,82 Prozent) und Kellmünz (5,11 Prozent).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Osterberg?
Die Einwohnerzahl ist von 881 im Jahr 2015 auf 930 im Jahr 2024 gestiegen, was einem leichten Wachstum entspricht. Die Arbeitslosenquote sank von 8 Prozent im Jahr 2015 auf 6 Prozent im Jahr 2023.
Woher stammen die Daten zu Osterberg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Osterberg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Osterberg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2024 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2024 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Neu-Ulm
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oberroth | 89294 | 8,93 € | 1.842 € | 5,82 % |
| Kellmünz a.d.Iller, M | 89293 | 10,88 € | 2.556 € | 5,11 % |
| Elchingen | 89270 | 12,25 € | 3.297 € | 4,46 % |
| Nersingen | 89278 | 11,83 € | 3.248 € | 4,37 % |
| Bellenberg | 89287 | 11,80 € | 3.267 € | 4,33 % |
| Neu-Ulm, GKSt | 89210 | 14,67 € | 4.083 € | 4,31 % |
| Holzheim | 89291 | 11,47 € | 3.199 € | 4,30 % |
| Senden, St | 89250 | 12,20 € | 3.464 € | 4,23 % |