Pleß

Gemeinde und Standort

Pleß ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Unterallgäu mit 923 Einwohnern auf 15,39 km². Der Ort liegt etwa 14 Kilometer nördlich von Memmingen an der Iller und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Boos.

Die Gemeinde ist bäuerlich geprägt: 26 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.356 Hektar Fläche, während am Ort selbst nur 85 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze bestehen. 392 Einwohner waren 2018 in versicherungspflichtiger Beschäftigung tätig, was einem Auspendlerüberschuss von 307 Personen entspricht. Die Anbindung an das überregionale Netz erfolgt über die Staatsstraße 2031 zur A96-Einfahrt Memmingen-Nord (12 km). Östlich verläuft die Bahnstrecke Neu-Ulm–Kempten; der Haltepunkt ist stillgelegt, eine Wiedereröffnung ist im Zuge der Regio-S-Bahn Donau-Iller geplant.

Der starke Auspendlerüberschuss zeigt, dass Pleß primär Wohnstandort ist. Die lokale Wirtschaft wird von der Land- und Forstwirtschaft dominiert, während die Beschäftigung vorwiegend in den größeren Orten Memmingen und Kempten stattfindet.

Aktueller Markt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.356 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,58 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,37 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,89.

Im bundesweiten Vergleich liegt Pleß bei der Miete (8,58 Euro) und beim Kaufpreis (2.356 Euro) jeweils leicht unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro bzw. 2.409 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,37 Prozent liegt jedoch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,89 liegt leicht über dem rechnerischen Bundesmittel von 22,50. Das bedeutet: Pleß ist zwar preislich unter dem Bundesdurchschnitt, aber die Miete fällt im Verhältnis zum Kaufpreis noch stärker ab als der Kaufpreis selbst — die Rendite leidet darunter.

Im Landkreis Unterallgäu fällt Pleß deutlich ab: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 10,19 Euro Miete und 3.212 Euro Kaufpreis. Pleß liegt mit 8,58 Euro rund 16 Prozent unter dem Kreis-Mietdurchschnitt und mit 2.356 Euro rund 27 Prozent unter dem Kreis-Kaufpreis. Die Rendite von 4,37 Prozent liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 3,89 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,89 liegt unter dem Kreiswert von 26,22. Das Muster: Die niedrigeren Preise in Pleß sind vor allem im Kaufpreis ausgeprägt, während die Miete weniger stark unter dem Kreisdurchschnitt liegt. Im Verhältnis zueinander ergibt sich eine bessere Rendite als im Kreisdurchschnitt.

Im bayernweiten Perzentil liegt Pleß bei der Rendite auf Rang 71,3 von 2.056 Orten — die Rendite liegt also über 71 Prozent aller bayerischen Vergleichsorte.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine ungewöhnliche Entwicklung. Bei der Miete fällt ein extremer Einbruch im Jahr 2022 auf: Der Wert sank von 9,62 Euro (2021) auf 3,27 Euro (2022), bevor er 2023 wieder auf 9,33 Euro anstieg. Dieser Wert von 3,27 Euro ist ein deutlicher Ausreißer und entspricht nicht dem allgemeinen Marktniveau. Möglicherweise handelt es sich um einen Datenerfassungsfehler oder ein statistisches Artefakt in diesem einzelnen Jahr. Abgesehen von diesem Ausreißer zeigt die Mietentwicklung einen moderaten Anstieg von 6,28 Euro (2018) auf 8,76 Euro (2024), was einer jährlichen Wachstumsrate von 1,62 Prozent entspricht.

Beim Kaufpreis liegen nur drei Datenpunkte vor: 2.007 Euro (2021), 2.100 Euro (2023) und 3.081 Euro (2024). Der Anstieg von 2023 auf 2024 beträgt 47 Prozent in einem Jahr — ein sehr starker Sprung. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.356 Euro liegt jedoch deutlich unter dem Zeitreihenwert von 3.081 Euro für 2024. Diese Diskrepanz zeigt, dass sich der Markt möglicherweise bereits wieder abgekühlt hat oder dass die Zeitreihendaten und die aktuellen Angebotswerte unterschiedliche Messgrößen abbilden.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in einem interessanten Kontrast zu den niedrigen Preisen: Von 838 Einwohnern (2015) wuchs Pleß auf 927 (2022), stabilisierte sich dann bei 923 (2023/2024). Das entspricht einem Wachstum von über 10 Prozent in neun Jahren. Bei einer so kleinen Gemeinde kann dieser Zuzug den lokalen Markt spürbar beeinflussen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,58 Prozent und ist damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. 2015 lag sie bei 1,46 Prozent, 2020 stieg sie auf 2,26 Prozent und ist seither wieder gesunken.

Regionale Einordnung

Pleß liegt in der Nachbarschaft zu Orten mit durchweg höheren Preisen. Alle acht benachbarten Orte weisen Angebotsmieten zwischen 10,30 und 11,39 Euro auf — damit liegt Pleß mit 8,58 Euro deutlich unter dem Nachbarniveau. Auch die Kaufpreise der Nachbarn liegen mit 2.556 bis 4.251 Euro über dem Pleßer Wert von 2.356 Euro. Kellmünz an der Iller (3,7 km) und Erolzheim (5,8 km) liegen mit 2.556 bzw. 2.597 Euro am nächsten an Pleß, sind aber dennoch deutlich teurer.

Die Bruttomietrendite von 4,37 Prozent liegt im Nachbarschaftsfeld von 2,91 Prozent (Boos) bis 5,11 Prozent (Kellmünz) im Mittelfeld. Boos weist mit 4.251 Euro den höchsten Kaufpreis der Nachbarn auf, was die Rendite auf 2,91 Prozent drückt. Kellmünz hat mit 2.556 Euro den niedrigsten Kaufpreis und erzielt entsprechend die höchste Rendite von 5,11 Prozent. Pleß liegt mit seiner Kombination aus moderatem Kaufpreis und niedriger Miete dazwischen.

Der Landkreis Unterallgäu erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 26 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis in den Teilindizes Demografie (Rang 23) und Wettbewerb/Innovation (Rang 30). Schwächer ist die Position bei Wohlstand/Soziale Lage (Rang 133) und Dynamik (Rang 116). Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf die strukturelle Einbettung Pleßs.