Salgen

Marktüberblick: Hohe Rendite durch günstige Kaufpreise

Salgen bietet auf dem aktuellen Markt ein ungewöhnliches Preisgefüge: Die Angebotsmiete liegt mit 10,51 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- (10,19 Euro) und dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro), während der Angebotskaufpreis mit 2.622 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreiswert von 3.211 Euro und dem Landesmittel von 3.246 Euro liegt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 4,81 Prozent – ein Wert, der sowohl den Kreisdurchschnitt (3,89 %) als auch den bayerischen Durchschnitt (4,13 %) um mehr als einen Prozentpunkt übertrifft. Mit einem Perzentilrang von 80,4 im Bundesland gehört Salgen damit zu den renditestärksten Orten Bayerns.

Der Kaufpreisfaktor von 20,79 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 26,22 und dem Landesdurchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa 21 Jahre der Jahreskaltmiete entspricht, während er in den Vergleichsräumen rund 26 Jahre beträgt. Diese Kombination aus moderaten Kaufpreisen bei soliden Mieten macht Salgen im regionalen Vergleich attraktiv für Kapitalanleger, die auf Ertrag statt auf Wertsteigerung setzen.

Preisentwicklung: Volatile Mietentwicklung mit starkem Anstieg

Die Mietentwicklung in Salgen war in den letzten Jahren von erheblichen Schwankungen geprägt. Nach einem Wert von 7,71 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 folgte ein Anstieg auf 8,55 Euro im Jahr 2022, bevor die Miete im Jahr 2023 auf ein Tief von 6,72 Euro einbrach. Seitdem hat sich die Entwicklung umgekehrt: 2025 lag die Angebotsmiete bei 11,25 Euro, im Jahr 2026 bei 13,50 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 11,86 Prozent.

Die extreme Volatilität ist für einen ländlichen Markt mit nur etwa 1.485 Einwohnern bemerkenswert und entspricht dem Muster kleiner Märkte, bei denen einzelne Inserate das Bild stark beeinflussen können. Die aktuellen Werte von 13,50 Euro liegen deutlich über dem langjährigen Niveau und könnten eine Korrektur nach unten bedeuten. Für den Kaufpreis liegen nur aktuelle Werte von 2.622 Euro pro Quadratmeter (2026) vor, keine historische Zeitreihe.

Regionale Einordnung: Salgen hebt sich vom Umland ab

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt Salgen ein klares Profil: Mit 10,51 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete liegt der Ort nur unter dem benachbarten Mindelheim (11,50 Euro), aber über allen anderen umliegenden Gemeinden. Beim Kaufpreis mit 2.622 Euro pro Quadratmeter liegt Salgen unter dem Niveau der meisten Nachbarn – nur Oberrieden (2.068 Euro), Markt Wald (2.181 Euro) und Eppishausen (2.569 Euro) sind günstiger. Kirchheim i.Schw. (2.726 Euro), Breitenbrunn (2.715 Euro), Pfaffenhausen (3.608 Euro), Tussenhausen (3.070 Euro) und Mindelheim (4.105 Euro) liegen alle über Salgen.

Die Bruttomietrendite von 4,81 Prozent ist im unmittelbaren Umland dritthöchster Wert – nur Oberrieden (5,57 %) und Markt Wald (4,96 %) übertreffen diesen. Pfaffenhausen (3,44 %), Kirchheim i.Schw. (3,65 %) und Tussenhausen (3,57 %) liegen deutlich darunter. Salgen profitiert also von einem Preisgefüge, das sich von den meisten Nachbarn unterscheidet: moderate Kaufpreise bei vergleichsweise hohen Mieten.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Salgens ist seit 2017 stabil bis leicht steigend: Von 1.420 Einwohnern im Jahr 2017 auf 1.485 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 2,6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 64 Einwohnern pro Quadratkilometer – ein typischer Wert für eine ländliche Gemeinde im schwäbischen Alpenvorland.

Die Arbeitslosenquote von 1,35 Prozent im Jahr 2023 liegt deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und entspricht dem Niveau der unteren 10 Prozent aller deutschen Gemeinden. Mit nur 13 arbeitslosen Personen ist der lokale Arbeitsmarkt angespannt. Allerdings zeigt die Struktur der Beschäftigung ein klares Bild: 2018 standen 326 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde 646 Auspendlern gegenüber. Der Überschuss von 320 Auspendlern bedeutet, dass die Mehrheit der erwerbstätigen Bevölkerung Salgens außerhalb der Gemeinde arbeitet.

Diese Pendlerstruktur hat Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Die Nachfrage nach Wohnraum wird nicht primär durch lokale Arbeitgeber getrieben, sondern durch die Attraktivität des Standorts als Wohngemeinde für Berufspendler. Der Haltepunkt Hausen (Schwab) an der Bahnstrecke Günzburg–Mindelheim bietet einen Anschluss an das Schienennetz.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur ohne Hochschulen

Salgen verfügt über keine eigenen Hochschulen oder wissenschaftlichen Einrichtungen. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Pfaffenhausen und besteht aus den fünf Gemeindeteilen Salgen, Bronnen, Bronnerlehe, Hausen und Simonsberg. Die landwirtschaftliche Struktur ist mit 52 Betrieben und 2.129 Hektar bewirtschafteter Fläche (Stand 2016) weiterhin prägend.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Kreisstraße MN 3, die zwei Kilometer südlich der Ortsmitte in die Bundesstraße 16 mündet. Der Haltepunkt Hausen (Schwab) an der Bahnstrecke Günzburg–Mindelheim bietet einen Anschluss an das Schienennetz.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Unterallgäu insgesamt positiv mit dem Gesamt-Rang 26 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis bei den Teilindizes Stärke (Rang 20) und Demografie (Rang 23). Schwächer positioniert ist er bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 133). Die Diskrepanz zwischen aktueller Stärke und zukünftiger Dynamik (Rang 116) ist für ländliche Kreise typisch: Sie sind heute stabil und lebenswert, stehen aber vor der Herausforderung, zukunftsträchtige Wirtschaftszweige zu entwickeln.