Tussenhausen, M

Gemeindestruktur und Wirtschaftsprofil

Tussenhausen ist ein Markt im schwäbischen Landkreis Unterallgäu mit 3.105 Einwohnern auf 41,75 Quadratkilometern. Die Gemeinde gliedert sich in sechs Gemeindeteile, darunter die Pfarrdörfer Mattsies und Zaisertshofen. Mit 74 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine dünn besiedelte ländliche Gemeinde. Der Markt liegt rund 35 Kilometer östlich von Memmingen, die nächstgelegene größere Stadt ist die Kreisstadt Mindelheim in acht Kilometern Entfernung.

Der größte Arbeitgeber vor Ort ist die Firma Grob Aircraft, die den Flugplatz Mindelheim-Mattsies auf der Gemarkung Mattsies betreibt. Von den 1.368 in Tussenhausen versicherungspflichtig Beschäftigten entfielen 2018 nur auf 712 Arbeitsplätze in der Gemeinde – die Zahl der Auspendler lag um 656 höher als die der Arbeitsplätze vor Ort. Die 51 Betriebe der Gemeinde bewirtschaften 1.606 Hektar landwirtschaftliche Fläche.

Aktuelles Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.070 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,13 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,57 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,04.

Der Kaufpreisfaktor von 28,04 ist der aussagekräftigste Wert, um die Preisrelation zu verstehen: Er bedeutet, dass der Kaufpreis das 28-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Ein höherer Faktor signalisiert einen Käufermarkt mit niedriger Renditeerwartung. Mit 28,04 liegt Tussenhausen über dem Kreisdurchschnitt (26,22) und dem bayerischen Durchschnitt (26,10) sowie über dem deutschen Durchschnitt (rund 27,0). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 9,13 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreis- (10,19 Euro) und Landesdurchschnitt (10,11 Euro), während der Kaufpreis unter dem Kreis- (3.211 Euro) und Landesmittel (3.246 Euro) bleibt, aber 27,4 Prozent über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro) liegt. Der Kaufpreisfaktor ist also vor allem deshalb hoch, weil die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedrig sind.

Die Bruttomietrendite von 3,57 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Kreis 3,89 Prozent, Bayern 4,13 Prozent, Deutschland 5,10 Prozent. Sie ist die niedrigste unter den acht Nachbarorten außer Mindelheim (3,36 Prozent) und Pfaffenhausen (3,44 Prozent).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt starke Schwankungen. Die Zeitreihe der Angebotsmieten verläuft von 6,94 Euro pro Quadratmeter (2018) über 9,17 (2019) auf einen Tiefstwert von 6,54 Euro (2020), steigt dann auf 9,33 Euro (2022), pendelt bei 9,17 Euro (2023) und erreicht mit 10,03 Euro (2024) den höchsten Wert der Reihe. Die jüngsten Werte sinken wieder auf 9,11 Euro (2025) und 8,74 Euro (2026). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,92 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verlief bis 2024 steigend: Von 3.577 Euro pro Quadratmeter (2019) fiel der Preis auf 2.974 Euro (2021), stieg dann auf 3.679 Euro (2023) und erreichte mit 3.803 Euro (2024) den Höchststand. Seitdem ist ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen: 2.808 Euro (2025) und 2.622 Euro (2026). Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei minus 4,34 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung folgt damit dem bundesweiten Muster der Korrekturphase seit 2024/2025, zeigt aber mit einem Rückgang von 3.803 auf 2.622 Euro pro Quadratmeter (minus 31 Prozent in zwei Jahren) eine besonders starke Dynamik. Die Mieten zeigen hingegen keine gleichgerichtete Entwicklung – sie schwanken seit 2022 zwischen 8,74 und 10,03 Euro pro Quadratmeter ohne klaren Trend.

Regionale Einordnung

Tussenhausen liegt bei der Angebotsmiete (9,13 Euro) unter dem Kreis- (10,19 Euro) und Landesdurchschnitt (10,11 Euro), aber über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Beim Kaufpreis (3.070 Euro) bleibt der Ort unter dem Kreis- (3.211 Euro) und Landesmittel (3.246 Euro), liegt aber 27,4 Prozent über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu acht Kilometern liegt Tussenhausen bei der Miete im unteren bis mittleren Segment. Die Mieten der Nachbarn reichen von 8,43 Euro (Eppishausen) bis 11,61 Euro (Türkheim). Tussenhausen liegt damit knapp über Eppishausen und Markt Wald, aber deutlich unter Ettringen, Türkheim und Mindelheim. Beim Kaufpreis liegt Tussenhausen mit 3.070 Euro im mittleren Bereich der Nachbarn – über Markt Wald (2.181 Euro) und Eppishausen (2.569 Euro), aber unter Ettringen (3.205 Euro), Türkheim (3.626 Euro), Pfaffenhausen (3.608 Euro) und Mindelheim (4.105 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,57 Prozent ist die niedrigste unter den Nachbarorten außer Mindelheim (3,36 Prozent) und Pfaffenhausen (3,44 Prozent). Sie liegt damit im unteren Drittel der Nachbarn.

Der Perzentilrang von 37,4 im Bundesland Bayern bedeutet, dass Tussenhausen bei den Vergleichswerten unter den 2.056 bayerischen Orten in der unteren Hälfte liegt – genauer gesagt: 37,4 Prozent der bayerischen Orte haben niedrigere Werte.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Tussenhausen ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 2.975 Einwohnern (2015) auf 3.105 (2024), einem Anstieg von 4,4 Prozent. Das Wachstum war bis 2021 am stärksten (Gipfel bei 3.112 Einwohnern), seither stabilisiert sich die Zahl auf rund 3.100.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 3,0 Prozent und entwickelte sich bis 2021 auf 3,9 Prozent, bevor sie auf 3,1 Prozent (2023) zurückging. Die Quote bleibt damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Der hohe Auspendleranteil (656 mehr Auspendler als Arbeitsplätze vor Ort) zeigt, dass Tussenhausen eine Schlafgemeinde mit starker Pendlerorientierung ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Unterallgäu, in dem Tussenhausen liegt, mit dem Gesamt-Rang 26 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abgeschnitten sind die Teilindizes Wohlstand und Soziale Lage (Rang 133), Demografie (Rang 23), Wettbewerb und Innovation (Rang 30) sowie Arbeitsmarkt (Rang 51). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 116 etwas abgeschlagen. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und zwei Kindergärten mit zusammen 122 Plätzen.