Pfaffenhausen, M

Marktüberblick: Preisniveau und Rendite

Pfaffenhausen gehört im Landkreis Unterallgäu zu den preisträchtigeren Gemeinden. Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.608 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 3.211 Euro und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 10,34 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Kreiswert von 10,19 Euro und dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 29,07 Jahre übersteigt sowohl den Kreisdurchschnitt (26,22) als auch den bayerischen Wert (26,10). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den meisten anderen Orten. Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 3,44 Prozent, die unter dem Kreiswert von 3,89 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent liegt. Mit einem Perzentilrang von 30,6 im Bundesland gehört Pfaffenhausen damit zu den unteren Drittel der verglichenen Orte in Bayern bei der Renditenlage.

Im regionalen Vergleich zu den Nachbargemeinden liegt Pfaffenhausen bei den Kaufpreisen deutlich über dem Niveau von Salgen (2.622 Euro), Oberrieden (2.068 Euro) und Breitenbrunn (2.715 Euro). Nur Mindelheim (4.105 Euro) und Kammlach (3.615 Euro) liegen in ähnlicher oder höherer Preiskategorie. Die niedrige Rendite ist also primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis zurückzuführen, während die Miete nur leicht über dem regionalen Mittel liegt.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Zeitreihe

Die historischen Jahresreihen für Miete und Kaufpreis in Pfaffenhausen zeigen außergewöhnlich starke jährliche Schwankungen, die über das übliche Maß einer Marktentwicklung hinausgehen.

Bei der Angebotsmiete bewegt sich der Wert zwischen einem Tief von 2,87 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 und einem Hoch von 11,33 Euro im Jahr 2026. Dazwischen liegen Werte von 6,65 Euro (2019), 9,07 Euro (2020) und 10,98 Euro (2024). Beim Kaufpreis schwankt der Wert zwischen 2.042 Euro (2018) und 5.581 Euro (2023). Der aktuelle Wert von 3.608 Euro liegt damit in der unteren Hälfte des beobachteten Spektrums.

Diese extremen jährlichen Ausschläge – etwa ein Anstieg der Miete von 2,87 auf 10,98 Euro zwischen 2023 und 2024 – deuten auf methodische Schwankungen in der Datenerhebung hin, etwa durch veränderte Zusammensetzung des Angebots oder Stichprobenschwankungen bei kleineren Märkten. Die Zeitreihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet, was die Datenqualität nicht infrage stellt, aber die Interpretation einzelner Jahreswerte vorsichtig macht. Für eine fundierte Einschätzung der langfristigen Entwicklung ist daher der Blick auf den gesamten Zeitraum sinnvoller als die Betrachtung einzelner Jahre.

Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) liegt bei der Miete bei 4,84 Prozent und beim Kaufpreis bei 3,30 Prozent über den gesamten beobachteten Zeitraum. Diese Werte sind jedoch durch die genannten Schwankungen stark verzerrt.

Demografie und Bevölkerungsentwicklung

Pfaffenhausen verzeichnet seit Mitte der 2010er Jahre ein deutliches Bevölkerungswachstum. Von 2.525 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 2.736 im Jahr 2024, einem Plus von 8,4 Prozent. Besonders dynamisch war der Anstieg von 2020 (2.598) auf 2022 (2.726), gefolgt von einer Stabilisierung bei 2.736 Einwohnern in den Jahren 2023 und 2024.

Auf einer Gemeindefläche von 21,14 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 129 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Markt umfasst sieben Gemeindeteile: den Hauptort Pfaffenhausen sowie Egelhofen, Schöneberg, Weilbach, Heinzenhof, Hertlehof und Mindelberg. Die räumliche Streuung über mehrere Siedlungskerne trägt zur vergleichsweise niedrigen Dichte bei.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,6 Prozent und bewegt sich damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich zu 2015 (2,8 Prozent) hat sich die Lage leicht verbessert. Der Anstieg auf 3,2 Prozent im Jahr 2020 entspricht dem bundesweiten Pandemie-Effekt, der sich bis 2022 auf 2,6 Prozent und 2023 auf denselben Wert korrigierte.

Das Bevölkerungswachstum und die niedrige Arbeitslosigkeit sprechen für eine attraktive Wohnstandort-Qualität, die sich auch im überdurchschnittlichen Kaufpreis niederschlägt.

Standortfaktoren: Kreislage und Zukunftsatlas

Pfaffenhausen profitiert von der Lage im Landkreis Unterallgäu, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 26 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht. Damit gehört der Kreis zu den erfolgreichsten Dritteln der deutschen Kreislandschaft.

Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 23) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 133). Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 51 im oberen Mittelfeld, Wettbewerb und Innovation mit Rang 30 ebenfalls gut. Schwächer ausgeprägt sind die Dynamik (Rang 116) und die soziale Lage (Rang 133). Diese Teilindizes beziehen sich auf den Kreis Unterallgäu als Ganzes und lassen sich nicht eins zu eins auf die Gemeinde Pfaffenhausen übertragen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist durch das produzierende Gewerbe geprägt: 2020 waren 814 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in diesem Sektor tätig, gefolgt von 559 Beschäftigten in sonstigen Wirtschaftsbereichen und 195 im Handel und Verkehr. Die Land- und Forstwirtschaft spielt mit vier Beschäftigten kaum eine Rolle.

Die historische Bedeutung als Marktort mit Marktrecht seit 1360 und die Lage im Mindeltal etwa 35 Kilometer nordöstlich von Memmingen prägen die lokale Identität. Ein Bahnanschluss bestand von 1909 bis 1966 (Stichbahn nach Kirchheim) und ist heute nicht mehr vorhanden.