Neuburg a.d.Kammel, M

Marktüberblick

Neuburg a.d.Kammel ist ein Markt im schwäbischen Landkreis Günzburg mit 3.285 Einwohnern auf 37,9 km². Der Ort liegt an der Kammel, verfügt über einen Haltepunkt an der Mittelschwabenbahn und ist über die B16 an das überregionale Straßennetz angebunden. Die Gemeinde umfasst neun Gemeindeteile, darunter die Pfarrdörfer Langenhaslach, Wattenweiler und Edelstetten mit dem ehemaligen Damenstift Kloster Edelstetten als barockem Wahrzeichen.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnlich günstiges Preis-Miete-Verhältnis: Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.409 € je m² und entspricht damit exakt dem deutschen Bundesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 10,05 € je m² liegt dagegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 € und knapp auf Höhe des bayerischen Durchschnitts von 10,11 €. Daraus resultiert ein Kaufpreisfaktor von 19,98 – das bedeutet, dass der Kaufpreis knapp zwanzig Jahresmieten entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 24,39 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite beträgt 5,01 % und rangiert damit im Perzentil 83,4 innerhalb Bayerns – sie ist höher als bei 83,4 % aller vergleichbaren Orte im Bundesland. Im Kreisvergleich übertrifft Neuburg die durchschnittliche Rendite von 4,26 % um fast einen Prozentpunkt.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Mietpreise haben in den letzten Jahren stark an Dynamik gewonnen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,67 € je m², stieg sie bis 2026 auf 12,44 € je m² – ein Anstieg, der vor allem in den Jahren 2019 bis 2022 stattfand (von 5,74 auf 9,46 €). Die Kaufpreisentwicklung verlief weniger stabil: Von 1.965 € je m² (2021) stiegen die Preise auf 2.921 € (2023), fielen dann 2024 auf 920 € je m² zurück und erholten sich 2025 auf 2.500 € und 2026 auf 2.622 €. Der starke Einbruch 2024 ist ein signifikanter Ausreißer in der Reihe und könnte auf eine Marktkorrektur oder eine vorübergehende Datenanomalie hindeuten. Die Kaufpreise liegen damit 2026 wieder auf einem Niveau, das nur knapp unter dem Vor-Corona-Hoch von 2023 liegt.

Die Bevölkerungsentwicklung ist moderat positiv: Von 3.203 Einwohnern (2015) wuchs die Zahl auf 3.251 (2024), was einer Zunahme von 1,5 % entspricht. Der Landkreis Günzburg insgesamt verzeichnete einen stärkeren Zuzug und wuchs von 123.153 (2015) auf 129.580 (2025) Einwohner.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Neuburg a.d.Kammel unterschiedlich ab. Der Kaufpreis von 2.409 € je m² liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 2.929 € und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €. Die Miete von 10,05 € je m² liegt hingegen knapp unter dem Kreis-Durchschnitt von 10,15 € und fast auf Höhe des bayerischen Durchschnitts von 10,11 €. Diese Kombination aus relativ niedrigem Kaufpreis und relativ hoher Miete erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Deisenhausen (6 km Entfernung) weist mit 7,88 % die höchste Rendite auf, jedoch bei einem deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.637 € je m². Krumbach (6,9 km) liegt mit 3,6 % Rendite und 3.694 € je m² Kaufpreis auf der anderen Seite des Spektrums. Neuburg liegt mit 5,01 % Rendite und 2.409 € je m² dazwischen und ist damit im Nachbarmarkt ein mittlerer bis günstiger Standort.

Die Arbeitslosenquote des Kreises Günzburg lag 2023 bei 41 Promille (4,1 %). Sie schwankte in der Beobachtungsperiode zwischen 22 Promille (2019) und 41 Promille (2023) und ist damit im bundesweiten Vergleich niedrig, zeigt aber einen leichten Aufwärtstrend.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Günzburg mit dem Gesamt-Rang 137 von rund 400 deutschen Kreisen – damit liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen jedoch ein differenziertes Bild: Der Wohlstand und die soziale Lage rangieren mit Platz 52 sehr hoch, die Demografie mit Platz 79 ebenfalls gut. Schwach ausgeprägt sind dagegen die Dynamik (Rang 300) und der Arbeitsmarkt (Rang 280). Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und Kindergärten. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen im Jahr 2012 rund 2,64 Millionen Euro, davon 1,05 Millionen Euro Gewerbesteuern – ein Hinweis auf eine gewisse wirtschaftliche Basis vor Ort.

Die schwache Dynamik im Prognos-Ranking korrespondiert mit der moderaten Bevölkerungsentwicklung: Neuburg wuchs zwischen 2015 und 2024 um 1,5 %, was einem jährlichen Zuwachs von rund 5 Einwohnern entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 86 Einwohner je km² und liegt damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 170 Einwohnern je km².