Ellzee

Marktüberblick: Ländliche Pendlergemeinde mit stabiler Basis

Ellzee ist eine kleine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Günzburg mit rund 1.217 Einwohnern auf 14,77 km². Der Ort liegt an der Bundesstraße 16 und verfügt über einen Haltepunkt an der Mittelschwabenbahn. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt, mit 38 landwirtschaftlichen Betrieben auf 1.623 Hektar Nutzfläche (Stand 2020). Am Arbeitsort waren 2021 nur 171 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, am Wohnort hingegen 568 – ein klares Zeichen für eine Pendlergemeinde.

Preisniveau und Rendite: Niedrigste Rendite im Nachbarumfeld

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Das aktuelle Angebotsmietniveau von 9,69 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 10,15 Euro und dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.906 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und knapp unter dem Kreiswert von 2.929 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,0 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,26 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25 liegt über dem Kreiswert von 24,39, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern weist Ellzee mit 4,0 Prozent die niedrigste Bruttomietrendite auf. Deisenhausen liegt mit 7,88 Prozent weit vorn, was auf den deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.637 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen ist. Ellzee hat mit 2.906 Euro einen der höheren Kaufpreise in der Nachbarschaft – nur Ichenhausen (3.257 Euro) und Waldstetten (2.935 Euro) liegen darüber –, während die Miete im Mittelfeld der Nachbarn liegt. Das Ergebnis ist eine unterdurchschnittliche Rendite.

Der über dem Kreisdurchschnitt liegende Kaufpreisfaktor bestätigt diese Einschätzung: Der Preis pro Jahresmietwert ist höher als im Kreismittel, was auf eine geringere Mietrendite hindeutet. Im Landesvergleich schneidet Ellzee bei der Rendite mit einem Perzentilrang von 58,2 besser ab als 58 Prozent der bayrischen Vergleichsorte – ein Effekt, der durch die vielen ländlichen Orte mit noch niedrigeren Mieten und Renditen entsteht.

Preisentwicklung: Volatile Mieten und sinkende Kaufpreise

Die Mietpreise in Ellzee zeigen eine hohe Volatilität: Zwischen 2018 und 2026 schwankten die Angebotsmieten zwischen 5,62 Euro pro Quadratmeter (2020) und 11,56 Euro (2021). Der letzte Wert der Zeitreihe für 2026 liegt bei 10,67 Euro, was einem durchschnittlichen jährlichen Anstieg von 4,5 Prozent im CAGR entspricht.

Der Kaufpreismarkt zeigt einen deutlichen Abwärtstrend: Von 3.890,64 Euro pro Quadratmeter (2022) fiel der Preis auf 2.840,91 Euro (2024) und wird auf 2.622,23 Euro (2026) geschätzt. Das entspricht einem jährlichen Rückgang von 9,4 Prozent.

Dieser Kaufpreisrückgang von über 30 Prozent in vier Jahren steht im Kontrast zur stabilen Bevölkerungsentwicklung. Die Arbeitslosenquote liegt mit 0,88 Prozent (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und zeigt einen stabilen lokalen Arbeitsmarkt. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft stabil mit leichten Schwankungen zwischen 1.131 (2016) und 1.236 (2021), aktuell bei 1.217 Einwohnern (2024).

Standortfaktoren: Stabilität ohne Dynamik

Der Landkreis Günzburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 137 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Teilindex Stärke liegt mit Rang 110 im oberen Drittel, während der Dynamik-Index mit Rang 300 im unteren Bereich liegt. Der Wohlstands-Index erreicht Rang 52, der Arbeitsmarkt-Index Rang 280.

Ellzee selbst hat keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Ichenhausen. Die Bevölkerungsdichte von 82 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter.

Die Kombination aus niedrigem Dynamik-Rang und hohem Wohlstands-Rang deutet auf einen stabilen, aber nicht dynamischen Standort hin. Die niedrige Arbeitslosenquote von 0,88 Prozent steht im Einklang mit dem hohen Wohlstands-Index des Kreises.