Wiesenbach

Marktüberblick

Wiesenbach liegt im schwäbischen Landkreis Günzburg und zählt rund 1.020 Einwohner auf einer Fläche von 11,48 km². Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Krumbach und umfasst die Gemeindeteile Oberegg, Oberwiesenbach und Unterwiesenbach. Mit 89 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine ländlich geprägte Siedlungsstruktur.

Der lokale Immobilienmarkt positioniert sich im unteren bis mittleren Preissegment. Die Angebotsmiete von 8,58 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro und dem Kreis-Durchschnitt von 10,15 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.399 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, aber unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,29 Prozent übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, liegt aber unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,29 liegt unter dem bayerischen Mittel von 26,10 und dem Kreis-Durchschnitt von 24,39. Alle Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Miet- oder Kaufspreisspiegel-Ergebnis dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Lag die Angebotsmiete 2020 noch bei 8,33 Euro je Quadratmeter und fiel 2021 vorübergehend auf 7,47 Euro, stieg sie bis 2025 auf 10,45 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 4,64 Prozent.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung unterschiedlicher. Von 2018 (1.837 Euro je Quadratmeter) stieg der Preis bis 2022 auf 2.767 Euro und erreichte 2025 mit 3.313 Euro einen weiteren Höchststand. Der Wert für 2026 fällt mit 1.637 Euro je Quadratmeter jedoch stark ab und liegt damit unter dem Niveau von 2018. Der über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026 berechnete CAGR liegt bei minus 1,43 Prozent.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.399 Euro liegt zwischen den Zeitreihenwerten von 2022 und 2026. Auffällig ist, dass die aktuelle Angebotsmiete von 8,58 Euro deutlich unter dem Zeitreihenwert von 2025 (10,45 Euro) liegt. Dieser Unterschied zeigt, dass die Zeitreihenwerte und die aktuellen Inserate nicht identisch sind — möglicherweise aufgrund unterschiedlicher Erhebungszeitpunkte oder veränderter Angebotszusammensetzung.

Regionale Einordnung

Im bundesweiten Vergleich liegt Wiesenbach bei der Angebotsmiete mit 8,58 Euro knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro und dem Kreis-Durchschnitt von 10,15 Euro. Beim Kaufpreis von 2.399 Euro liegt Wiesenbach knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, aber unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro und dem Kreis-Durchschnitt von 2.929 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,29 Prozent liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem Kreiswert von 4,26 Prozent, aber unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,29 liegt unter dem bayerischen Mittel von 26,10 und dem Kreis-Durchschnitt von 24,39. Im Bundesland liegt Wiesenbach bei der Rendite auf dem 69. Perzentil, also im oberen Drittel der bayernweiten Verteilung.

Im Vergleich zu den achtnearesten Nachbarorten weist Wiesenbach die niedrigste Angebotsmiete auf (Nachbarmittel ca. 10,30 Euro). Der Kaufpreis liegt im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn. Deisenhausen fällt mit einem Kaufpreis von nur 1.637 Euro und einer Rendite von 7,88 Prozent als deutlicher Ausreißer auf. Krumbach als nächstgrößere Stadt (7,7 km entfernt) weist mit 3.694 Euro den höchsten Kaufpreis und mit 3,60 Prozent die niedrigste Rendite der Nachbarn auf.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Wiesenbachs wuchs von 963 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.020 im Jahr 2024, was einem Anstieg von knapp 6 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief nicht linear: Zwischen 2015 und 2017 gab es leichte Rückgänge (von 963 auf 960), ab 2018 setzte ein anhaltender Zuzug ein, der bis 2022 die Bevölkerung auf 1.020 steigen ließ. Seitdem stabilisiert sich die Einwohnerzahl auf diesem Niveau.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,23 Prozent, was acht Arbeitslosen entspricht. Im Vergleich zu 2015 (1,00 Prozent) ist die Quote leicht gestiegen, schwankte aber in der Zwischenzeit zwischen 0,75 Prozent (2017) und 1,71 Prozent (2020). Die Arbeitslosigkeit bleibt damit auf einem sehr niedrigen Niveau.

Die Wirtschaftsstruktur ist durch einen deutlichen Auspendlerüberschuss geprägt: 2023 waren 487 Personen am Wohnort, aber nur 112 am Arbeitsort sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Das bedeutet, dass rund 375 Erwerbstätige aus Wiesenbach außerhalb der Gemeinde arbeiten. Im verarbeitenden Gewerbe gab es einen Betrieb, im Bauhauptgewerbe zwei. 23 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschafteten 726 Hektar Fläche. Wiesenbach ist damit vorrangig eine Wohngemeinde für Pendler.

Standortfaktoren

Der Landkreis Günzburg, in dem Wiesenbach liegt, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 137 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Platz 110 bei Wohlstand und sozialer Lage, Platz 134 bei Wettbewerb und Innovation, Platz 79 bei Demografie, jedoch Platz 280 bei Arbeitsmarkt und Platz 300 bei Dynamik.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist klein und ländlich geprägt, was sich in der niedrigen Angebotsmiete und dem moderaten Kaufpreis widerspiegelt. Die stabile Bevölkerungsentwicklung und die niedrige Arbeitslosenquote sprechen für eine gewisse Resilienz des lokalen Marktes.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen im bundesweiten Vergleich und einer über dem Landesdurchschnitt liegenden Mietrendite von 4,29 Prozent macht Wiesenbach zu einem Markt, der sich durch vergleichsweise günstige Einstiegskonditionen auszeichnet. Die niedrige Angebotsmiete im Vergleich zu allen Nachbarorten korrespondiert mit dem niedrigen Kaufpreis — beide Werte liegen unter dem regionalen Mittel, was auf einen vergleichsweise ruhigen, wenig spekulativen Markt hindeutet.