Memmingen

Marktüberblick

Memmingen ist eine kreisfreie Stadt im bayerischen Regierungsbezirk Schwaben mit 70,11 km² Fläche und rund 46.200 Einwohnern. Die Stadt liegt an der Iller, etwa 50 Kilometer südlich von Ulm und 115 Kilometer südwestlich von München, nahe der bayerischen Westgrenze zu Baden-Württemberg. Sie fungiert als Oberzentrum der Region Donau-Iller und ist Verkehrsknotenpunkt für Oberschwaben, das Allgäu und Mittelschwaben. Die Stadt verfügt über eine gut erhaltene mittelalterliche Altstadt und ist international durch die Zwölf Artikel von 1525 bekannt, die als frühe Forderungen nach Freiheits- und Menschenrechten in Europa gelten.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotsmietpreis in Memmingen liegt bei 12,49 Euro pro Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis beträgt durchschnittlich 3.624 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,19, was bedeutet, dass das 24,19-fache des jährlichen Bruttokaltmietennetzes als Kaufpreis anfällt. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,14 Prozent.

Die Angebotsmiete ist seit 2018 deutlich gestiegen: von 8,58 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,49 Euro im aktuellen Jahr. Besonders markant war der Anstieg von 2018 bis 2021 (von 8,58 auf 11,03 Euro), gefolgt von einer zunächst flacheren Entwicklung bis 2023 (11,13 Euro). In den letzten beiden Jahren beschleunigte sich der Anstieg erneut, auf 14,83 Euro im Jahr 2026.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung weniger geradlinig. Von 2.636 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2021 auf 4.005 Euro, fiel dann 2022 auf 3.887 Euro, erholte sich 2023 auf 3.967 Euro, sank 2024 auf 3.642 Euro und stieg 2025 wieder auf 4.064 Euro. Der Wert für 2026 liegt bei 3.055 Euro, was einen deutlichen Rückgang gegenüber dem Vorjahr zeigt.

Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Diese Werte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Memmingen ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: von 42.841 Einwohnern im Jahr 2015 auf 46.178 im Jahr 2024. Das entspricht einem Anstieg von rund 7,8 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 659 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote ist in absoluten Zahlen betrachtet volatil: 2015 lag sie bei 958 Arbeitslosen, sank bis 2019 auf 794, stieg 2020 auf 1.073 (Pandemiejahr), fiel 2022 auf 807 und lag 2023 bei 956. Die genaue prozentuale Arbeitslosenquote ist in den Daten nicht als Prozentwert, sondern als absolute Zahl angegeben.

Die Bevölkerungsentwicklung ist ein positiver Faktor für den Immobilienmarkt, da wachsende Nachfrage nach Wohnraum die Marktdynamik unterstützt.

Regionale Einordnung

Memmingen liegt bei der Angebotsmiete mit 12,49 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch beim Angebotskaufpreis liegt Memmingen mit 3.624 Euro pro Quadratmeter über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 24,19 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was bei gleichem Mietniveau auf höhere Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hindeutet. Die Bruttomietrendite von 4,14 Prozent liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Memmingen den 63,6. Perzentilrang, was bedeutet, dass 63,6 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere oder gleich hohe Rendite aufweisen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Memmingen die höchsten Angebotsmieten und Kaufpreise im Umkreis. Die umliegenden Gemeinden wie Memmingerberg (2 km Entfernung, 10,65 Euro/m² Miete), Benningen (3 km, 11,04 Euro/m²) und Trunkelsberg (3,4 km, 11,21 Euro/m²) liegen deutlich unter dem Memminger Niveau. Dies unterstreicht die zentrale Stellung der Stadt im Umland.

Der Kreis Memmingen weist mit denselben Werten wie die Stadt Memmingen auf, da es sich um eine kreisfreie Stadt handelt und der Kreis nur aus der Stadt selbst besteht.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Memmingen (als kreisfreie Stadt zählt Memmingen als eigenständiger Landkreis) den 74. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Besonders stark ist der Standort im Index "Stärke" mit Rang 48 von 400. Im Index "Dynamik" liegt der Kreis mit Rang 298 deutlich schwächer, was auf geringere zukunftsorientierte Impulse hindeutet. Weitere Teilindizes: Demografie Rang 24, Arbeitsmarkt Rang 67, Wettbewerb und Innovation Rang 167, Wohlstand und soziale Lage Rang 109.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen Universitätsstandorte sind Ulm (ca. 50 km nördlich) und München (ca. 115 km südöstlich).

Die Infrastruktur von Memmingen ist durch ihre Lage als Verkehrsknotenpunkt geprägt. Der Bahnhof Memmingen besteht seit 1862 und bindet die Stadt an das Bahnnetz an. Der Flughafen Memmingen (Allgäu Airport, IATA-Code: FMM) wurde 2004 als ziviler Verkehrsflughafen eröffnet, nachdem der ehemalige Fliegerhorst der Luftwaffe stillgelegt worden war. Er ist der höchstgelegene Verkehrsflughafen Deutschlands und verzeichnete 2025 rund 3,7 Millionen Passagiere. Am Flughafen waren 2024 rund 333 Menschen beschäftigt. Die Autobahn A7 und die Bundesstraßen B30 und B312 gewährleisten eine gute Straßenanbindung.

Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, zentraler Lage und historisch gewachsener Infrastruktur macht Memmingen zu einem attraktiven Standort in der Region Donau-Iller.