Aitrach

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Der Immobilienmarkt in Aitrach ist durch überdurchschnittliche Preise bei gleichzeitig niedriger Bruttomietrendite geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 11,76 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.662 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,94, was bedeutet, dass das 25,94-Fache des Jahresnettkaltmietpreises als Kaufpreis zu zahlen ist.

Die Bruttomietrendite von 3,85 % liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Das spiegelt den typischen Zusammenhang wider: In Aitrach liegen sowohl Miete als auch Kaufpreis über dem Bundesmittel, aber der Kaufpreis steigt überproportional – er liegt mit dem 1,52-Fachen des Bundesdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,32-Fachen. Das drückt die Rendite.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen deuten auf kleinen Markt hin

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis ausgeprägte jährliche Schwankungen, die bei einer Gemeinde dieser Größe (3.001 Einwohner, 30,2 km²) auf einen kleinen Markt mit geringer Inseratdichte hindeuten.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,07 Euro pro Quadratmeter (2020) und 12,55 Euro (2025) – die Spanne verdoppelt sich also praktisch. Der Kaufpreis schwankte zwischen 1.765 Euro (2019) und 4.498 Euro (2025). Im Jahr 2020 und 2019 lagen beide Werte auf einem Tiefpunkt, bevor sie bis 2025 stark anstiegen. 2026 zeigt dann wieder einen Rückgang auf 11,19 Euro bei der Miete und 3.231 Euro beim Kaufpreis.

Der CAGR (jährliche Wachstumsrate über die gesamte Reihe) liegt bei 5,81 % für die Miete und 2,01 % für den Kaufpreis. Diese Durchschnittswerte verdecken jedoch die extreme Volatilität zwischen den einzelnen Jahren. Bei einem so kleinen Markt können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen.

Regionale Einordnung: Über dem Kreis- und Landesdurchschnitt

Aitrach liegt bei Miete und Kaufpreis über dem Durchschnitt des Landkreises Ravensburg und Baden-Württembergs. Die Angebotsmiete von 11,76 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 11,33 Euro und den Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Beim Kaufpreis liegt Aitrach mit 3.662 Euro über dem Kreiswert von 3.185 Euro und dem Landeswert von 3.140 Euro.

Im Umkreis von bis zu 9,4 Kilometern zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Nachbargemeinde Lautrach (5,1 km) weist mit 9,24 Euro die niedrigste Miete auf, Memmingen (8,5 km) mit 12,49 Euro die höchste. Aitrach liegt damit im oberen Mittelfeld. Beim Kaufpreis liegt Aitrach mit 3.662 Euro über dem Nachbarmittel, aber unter Buxheim (3.710 Euro) und Lautrach (3.799 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,85 % liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 4,37 %. Unter den Nachbarorten ist sie nur noch von Lautrach (2,92 %) übertroffen – dort jedoch bei gleichzeitig deutlich niedrigerer Miete. Aichstetten (5,87 %) und Woringen (4,58 %) weisen deutlich höhere Renditen aus, was auf niedrigere Kaufpreise bei vergleichbarer Miete hindeutet.

Der Perzentilrang von 20,8 % im Bundesland bedeutet, dass Aitrach bei der Mietrendite unter den unteren 21 % der baden-württembergischen Vergleichsorte liegt – ein Indikator für einen preisstarken Markt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Starkes Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Aitrachs ist von 2.544 Einwohnern (2015) auf 3.001 (2023/2024) gewachsen – ein Anstieg von rund 18 % in neun Jahren. Das Wachstum beschleunigte sich besonders in den Jahren 2021 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 2.795 auf 3.001 stieg. Seit 2023 ist die Zahl stabil bei 3.001.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,84 % – ein Wert, der deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Mit 32 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von rund 3.000 ist die absolute Arbeitslosigkeit gering.

Dieses Bevölkerungswachstum geht einher mit dem preisstarken Immobilienmarkt: Steigende Nachfrage bei begrenztem Angebot treibt sowohl Mieten als auch Kaufpreise. Die Bevölkerungsdichte von 99 Einwohnern pro Quadratkilometer zeigt, dass Aitrach trotz des Wachstums eine ländlich geprägte Struktur behält.

Standortfaktoren: Solider Prognos-Rang ohne Hochschulen

Der Landkreis Ravensburg, zu dem Aitrach gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 63 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt er im oberen Drittel der Kreise.

Besonders gut schneidet der Kreis im Teilindex Wettbewerb und Innovation mit Rang 39 ab. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 210 deutlich schwächer, was auf strukturelle Herausforderungen am Arbeitsmarkt hindeuten kann. Die Demografie mit Rang 85 und der Wohlstandsindex mit Rang 59 liegen im mittleren bis oberen Bereich. Der Dynamik-Index (Rang 71) und der Stärke-Index (Rang 71) bestätigen ein insgesamt solides, aber nicht herausragendes Profil.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was den Markt auf Familien und Singles ohne Studienbezug konzentriert.