Baienfurt

Marktüberblick

Baienfurt ist eine Gemeinde im Landkreis Ravensburg, Baden-Württemberg, mit 7.407 Einwohnern auf 16,01 km² Fläche. Sie gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Mittleres Schussental und liegt wenige Kilometer westlich des Altdorfer Walds am Talostrand der Schussen. Seit 1870 prägte die Papierfabrik – heute Teil der Leipa Group – den Ort vom bäuerlichen Dorf zum Industriestandort.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für die Region auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 14,16 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 11,33 Euro und dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 3.417 Euro je Quadratmeter nur leicht über dem Kreiswert von 3.185 Euro. Diese Diskrepanz zwischen hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen resultiert in einer Bruttomietrendite von 4,97 Prozent – deutlich über dem Kreiswert von 4,38 Prozent und dem Landeswert von 4,36 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,11 und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 23,4. Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Baienfurt die höchste Angebotsmiete auf (nach Ravensburg mit 14,61 Euro), während der Kaufpreis unter dem Niveau von Weingarten (4.096 Euro), Baindt (3.947 Euro) und Berg (3.994 Euro) liegt. Die Bruttomietrendite von 4,97 Prozent ist die höchste aller aufgeführten Nachbarorte und liegt im Bundesland im Perzentilrang von 84,8 – Baienfurt gehört damit zu den Top-Quartilen der verglichenen Orte in Baden-Württemberg.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete stieg von 10,70 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 14,15 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg mit einer CAGR von 7,6 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich zwischen 2018 (3.447 Euro) und 2023 (3.757 Euro) zunächst leicht steigend, fiel dann aber bis 2025 auf 2.824 Euro je Quadratmeter – ein Rückgang von rund 25 Prozent gegenüber dem Höchststand 2023. Die Kaufpreis-CAGR beträgt -1,7 Prozent.

Der Kaufpreisverfall seit 2023 korreliert mit der bundesweiten Korrektur auf dem Wohnungsmarkt, die sich in Baden-Württemberg in den Preisen niederschlägt. Gleichzeitig steigt die Miete weiter an, was die Bruttomietrendite weiter erhöht.

Die Zeitreihe enthält auch Werte für 2026: Die Miete steigt auf 19,23 Euro, der Kaufpreis auf 3.000 Euro. Diese Werte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Der Anstieg der Miete von 14,15 auf 19,23 Euro zwischen 2025 und 2026 ist jedoch ungewöhnlich stark und könnte auf eine veränderte Zusammensetzung des Angebots oder methodische Änderungen zurückzuführen sein.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Baienfurts ist seit 2015 von 7.138 auf 7.407 im Jahr 2024 gestiegen – ein Wachstum von 3,8 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 463 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe im ländlichen Raum über dem Durchschnitt liegt.

Die Daten zur Arbeitslosenquote zeigen 144 Arbeitslose (absolute Zahl). Der Landkreis Ravensburg hat insgesamt 39 verglichene Orte und liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 63 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schneidet der Kreis mit Rang 39 im Index Wettbewerb & Innovation ab, während der Arbeitsmarkt mit Rang 210 schwächer bewertet wird. Die Teilindizes Demografie (Rang 85) und Wohlstand (Rang 59) liegen im oberen Mittelfeld.

Standortfaktoren und Einordnung

Baienfurt liegt im Siedlungsraum Schussental, der sich von Eschach (südlicher Stadtteil Ravensburgs) über Ravensburg und Weingarten bis Baienfurt und Baindt erstreckt. Die Gemeinde grenzt an Fronreute, Baindt, Bergatreute, Schlier, Weingarten und Berg. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz erfolgt über die Landesstraßen L 314 und L 316. Eine historische Eisenbahnverbindung bestand ab 1850 mit der Württembergischen Südbahn; die Straßenbahn nach Ravensburg und Weingarten verkehrte bis 1959.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus hoher Bruttomietrendite, moderatem Kaufpreis und Bevölkerungswachstum spricht für eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen. Die historische Industriestruktur (Papierfabrik) hat den Ort geprägt und könnte auch heute noch als Arbeitgeber relevant sein.