Berg

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Berg (Schussental) liegt im Landkreis Ravensburg in Oberschwaben und weist ein überdurchschnittliches Preisniveau auf, das deutlich über den Werten für Kreis, Bundesland und Deutschland liegt. Die Angebotsmiete beträgt 13,11 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 3.994 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt mit 3,94 % unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 4,37 %. Der Kaufpreisfaktor von 25,39 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25,4-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der sowohl über dem Kreis- (23,4) als auch dem Landesdurchschnitt (23,5) liegt.

Die niedrige Rendite im Vergleich zum Umland resultiert daraus, dass die Kaufpreise stärker über dem regionalen Mittel liegen als die Mieten. Bergs Kaufpreis liegt 25 % über dem Kreisdurchschnitt, die Miete hingegen nur 16 %. Dieser Preisaufschlag drückt die Rendite unter das lokale und überregionale Niveau. Im Bundesland liegt Berg bei der Rendite auf dem 26. Perzentil – von 1.102 vergleichbaren Orten liegt Berg damit im unteren Quartil.

Preis- und Mietentwicklung: Starke Schwankungen bei wachsender Bevölkerung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine starke Volatilität, die über ein typisches Marktschwanken hinausgeht. Die Angebotsmiete stieg von 9,02 Euro (2018) auf 15,11 Euro (2026), wobei sie dazwischen mehrfach deutlich schwankte – von 9,47 Euro (2020) über 12,74 Euro (2024) bis zum aktuellen Stand. Der Jahresdurchschnittswert 2026 von 15,11 Euro stellt den höchsten Wert der Reihe dar.

Beim Kaufpreis ist die Schwankung noch extremer: Nach 4.005 Euro (2018) fiel der Preis auf 2.953 Euro (2019), stieg dann kontinuierlich auf 4.357 Euro (2023), brach 2024 auf 2.932 Euro ein, stieg 2025 auf 6.275 Euro und lag 2026 wieder bei 3.527 Euro. Diese extremen Ausschläge – insbesondere der Sprung von 2.932 auf 6.275 Euro und der Rückgang auf 3.527 Euro – deuten auf eine sehr dünne Datenbasis oder einzelne Ausreißer in den Inseratendaten hin. Der aktuelle Kaufpreis von 3.994 Euro liegt damit etwa auf dem Niveau von 2022 (3.855 Euro) und deutlich unter dem Spitzenwert von 2025.

Die Bevölkerung Bergs wuchs in diesem Zeitraum von 4.159 (2015) auf 4.588 (2024), ein Plus von 10,3 %. Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 3,3 % (2022) und 6,7 % (2020) und lag 2023 bei 4,3 %. Das Bevölkerungswachstum steht im Kontext der attraktiven Lage im Schussental zwischen Ravensburg und Weingarten.

Regionale Einordnung: Teurer als das Umland

Berg positioniert sich im direkten Vergleich zu den Nachbarorten im oberen Preissegment. Die Angebotsmiete von 13,11 Euro liegt unter Weingarten (13,97 Euro) und Ravensburg (14,61 Euro), aber über Fronreute (11,27 Euro) und Wolpertswende (11,38 Euro). Beim Kaufpreis liegt Berg mit 3.994 Euro knapp unter Weingarten (4.096 Euro) und Ravensburg (4.131 Euro), aber deutlich über Baienfurt (3.417 Euro) und Horgenzell (3.050 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,94 % liegt unter allen aufgeführten Nachbarorten außer Fronreute (3,53 %) und Baindt (3,86 %). Das Muster zeigt: Berg ist ein teurer Ort im Vergleich zum Umland, was die Rendite unter Druck setzt. Baienfurt bietet mit 4,97 % die höchste Rendite – hier liegen die Kaufpreise mit 3.417 Euro deutlich niedriger als in Berg, bei einer ebenfalls hohen Miete von 14,16 Euro.

Im Landkreis Ravensburg (Durchschnittsmiete 11,33 Euro, Durchschnittskaufpreis 3.185 Euro) und in Baden-Württemberg (11,08 Euro bzw. 3.140 Euro) liegt Berg jeweils deutlich über dem Mittel. Gegenüber dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro Miete, 2.409 Euro Kaufpreis) beträgt der Aufschlag rund 47 % bei der Miete und 66 % beim Kaufpreis.

Standortfaktoren: Gute Lage, keine Hochschulen

Die Gemeinde Berg liegt im oberschwäbischen Schussental und ist über den Haltepunkt Weingarten/Berg an die Bodensee-Oberschwaben-Bahn angebunden, die im Stundentakt verkehrt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 161 Einwohner pro Quadratkilometer. Berg besteht aus 55 Teilorten, wobei Vorberg mit über 1.000 Einwohnern der größte Teilort ist.

Auf Kreisebene liegt der Landkreis Ravensburg im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 63 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 39) sowie bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 59). Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 210 deutlich schwächer. Keine dieser Kennzahlen gilt für die Gemeinde Berg selbst, sondern für den Landkreis Ravensburg als Bezugsgröße.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Mittleres Schussental. Für Berg liegen keine Bodenrichtwerte vor.