Grünkraut

Marktüberblick

Grünkraut ist eine Gemeinde im Landkreis Ravensburg in Oberschwaben, rund sechs Kilometer östlich der Kreisstadt Ravensburg. Mit 17,15 km² Fläche und 3.233 Einwohnern (2024) lebt hier eine Bevölkerungsdichte von 189 Einwohnern pro km². Die Gemeinde gliedert sich in den Hauptort und 42 Weilern, was auf eine stark dezentrale Siedlungsstruktur hinweist. Sie ist Sitz des Gemeindeverwaltungsverbands Gullen und verfügt seit Jahren über einen ausgeglichenen Haushalt ohne Schulden.

Der Immobilienmarkt liegt mit einer Angebotsmiete von 12,91 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.800 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite beträgt 4,08 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,53. Beide Rendite-Kennzahlen liegen unter dem Kreis- und Landesmittel, was die überdurchschnittlichen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete widerspiegelt.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Grünkraut zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung: Von 8,67 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf 15,40 Euro, fielen dann auf 11,63 Euro (2023) und liegen in der Zeitreihe für 2026 mit 17,00 Euro erneut auf einem neuen Höchststand. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den Zeitraum von 2018 bis 2026 beträgt 8,78 Prozent.

Die Kaufpreise verlaufen stabiler, aber mit ähnlichen Schwankungen: Von 2.424 Euro pro Quadratmeter (2018) stiegen sie bis 2023 auf 3.660 Euro, fielen 2024 auf 3.313 Euro und liegen 2026 bei 3.804 Euro. Der CAGR beträgt 5,79 Prozent.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietwert von 12,91 Euro/m² und dem Zeitreihenwert von 17,00 Euro/m² für 2026. Dieser Unterschied zeigt, dass die Zeitreihe und die aktuellen Marktdaten nicht identisch sind — die Zeitreihe könnte andere Berechnungsgrundlagen oder einen anderen Stichtag zugrunde legen.

Die starke Volatilität der Mietwerte ist untypisch für einen ländlichen Raum und geht einher mit dem deutlichen Anstieg der Kaufpreise. Beide Entwicklungen entsprechen dem Muster eines nachfrageintensiven Marktes.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Grünkrauts wuchs seit 2015 um 4,3 Prozent von 3.100 auf 3.233 Einwohner. Dieser leichte Zuzug steht in einem gewissen Spannungsverhältnis zur Entwicklung der Arbeitslosenquote, die von 4,0 Prozent (2015) auf 5,7 Prozent (2023) anstieg. Die Arbeitslosenquote liegt damit auf einem Niveau, das über dem für ländliche Gemeinden in Baden-Württemberg typischen Bereich liegt.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und steigender Arbeitslosigkeit ist ein Muster, das in ländlichen Gemeinden mit Pendlerstruktur beobachtet wird: Die Bevölkerung wächst durch Zuzug, während die Arbeitsplätze vor Ort nicht in gleichem Maße wachsen.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Ravensburg mit dem Gesamtrang 63 von rund 400 deutschen Kreisen, was den Kreis in die oberen 16 Prozent einordnet. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 39 sehr hoch, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 210 deutlich schwächer abschneidet. Der Demografie-Index (Rang 85) und der Wohlstands-Index (Rang 59) liegen im oberen Mittelfeld.

Grünkraut profitiert von der Lage im prosperierenden Landkreis Ravensburg und der Nähe zu Ravensburg als Wirtschafts- und Verwaltungszentrum. Die Gemeinde ist Teil des Gemeindeverwaltungsverbands Gullen, was administrative Effizienz ermöglicht. Die 90 geschützten Biotope auf dem Gemeindegebiet unterstreichen den naturnahen Charakter, der für die Attraktivität als Wohnstandort spricht.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete Grünkrauts (12,91 Euro/m²) knapp unter der von Schlier (12,92 Euro/m²), aber über der von Bodnegg (12,59 Euro/m²). Deutlich höher liegen Ravensburg (14,61 Euro/m²) und Weingarten (13,97 Euro/m²). Der Kaufpreis von 3.800 Euro/m² liegt über dem von Bodnegg (3.131 Euro/m²) und Waldburg (3.786 Euro/m²), aber unter dem von Ravensburg (4.131 Euro/m²) und Weingarten (4.096 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,08 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte: höher als bei Waldburg (3,83 %) und Berg (3,94 %), aber niedriger als bei Bodnegg (4,83 %) und Schlier (4,44 %). Der Kaufpreisfaktor von 24,53 ist leicht über dem Kreisdurchschnitt von 23,40, was die überdurchschnittlichen Kaufpreise bestätigt.