Amtzell

Marktüberblick

Amtzell ist eine kleine Gemeinde im westlichen Allgäu mit 4.320 Einwohnern auf 30,59 km² Fläche. Der lokale Immobilienmarkt bewegt sich auf einem Niveau, das deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt, aber im regionalen Vergleich mit dem Landkreis Ravensburg und Baden-Württemberg moderat ausfällt.

Die Angebotsmiete liegt bei 12,34 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Amtzell über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro und über dem Kreisdurchschnitt von 11,33 Euro. Im Vergleich zu den Nachbarorten bewegt sich die Miete im Mittelfeld: Sie liegt unter der von Bodnegg (12,59 Euro) und Schlier (12,92 Euro), aber über der von Neukirch (10,52 Euro) und Vogt (11,52 Euro).

Der Angebotskaufpreis beträgt 3.240 Euro pro Quadratmeter. Auch hier liegt Amtzell über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, knapp über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro und knapp über dem Kreisdurchschnitt von 3.185 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,88 liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 23,5, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Amtzell günstiger sind als in vielen anderen Orten der Region.

Die Bruttomietrendite von 4,57 % liegt im oberen Drittel der baden-württembergischen Orte (Perzentilrang 69,2 von 1.102 Orten). Sie übertrifft den Bundesdurchschnitt von 5,10 % nicht, liegt aber deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 4,37 %. Die höhere Rendite im regionalen Vergleich entspricht dem niedrigeren Kaufpreisfaktor.

Die Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Ergebnis dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Amtzell zeigt ein unterschiedliches Bild für Miete und Kaufpreis.

Die Angebotsmiete ist im CAGR von 5,66 % pro Jahr seit 2018 deutlich gestiegen. Die Jahreswerte zeigen dabei starke Schwankungen: Von 9,07 Euro 2018 über 7,17 Euro 2019 (ein Rückgang) auf 14,43 Euro 2021 (ein Anstieg), dann wieder zurück auf 10,52 Euro 2024 und 14,09 Euro 2026. Die Schwankungen entsprechen dem Muster kleiner Gemeinden mit schwankendem Angebot, bei dem einzelne Inserate die Jahresdurchschnitte stark beeinflussen können.

Der Angebotskaufpreis ist im CAGR von -0,69 % pro Jahr leicht rückläufig. Die Jahreswerte zeigen ebenfalls Schwankungen: Von 2.895 Euro 2018 über 4.125 Euro 2019 (Hoch) auf 2.739 Euro 2026 (niedrigster Wert der Reihe). Der Wert von 4.041 Euro 2025 stellt einen deutlichen Anstieg dar. Die Kaufpreisentwicklung ist weniger stabil als die Mietentwicklung und zeigt keine klare Trendrichtung.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf verfügbare Marktdaten hindeutet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Amtzell ist seit 2015 um 3,97 % von 4.155 auf 4.320 Einwohner gewachsen. Das Wachstum ist jedoch nicht linear: 2018 gab es einen leichten Rückgang (4.213), danach setzte sich der Zuzug wieder fort. Seit 2022 ist die Bevölkerung mit 4.320 Einwohnern stabil. Die Bevölkerungsdichte beträgt 141 Einwohner pro km².

Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,9 % (2023). Die Entwicklung zeigt einen Anstieg von 4,8 % 2015 auf 5,9 % 2023, mit einem Peak von 5,5 % 2020 während der Pandemie. Trotz des Anstiegs bleibt die Quote niedrig im nationalen Vergleich.

Der Landkreis Ravensburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 63 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 39) und im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 59). Im Arbeitsmarkt liegt der Kreis mit Rang 210 im unteren Mittelfeld. Die Demografie (Rang 85) und die Dynamik (Rang 71) liegen im oberen Mittelfeld.

Standortfaktoren

Amtzell liegt an der Bundesstraße 32 zwischen Ravensburg und Wangen im Allgäu und gilt als Westliches Tor zum Allgäu. Die Gemeinde besteht aus 124 Einzelgehöften und Weilern und liegt in einer typischen Moränenlandschaft des Voralpengebiets. Innerhalb des Gemeindegebiets sind drei Naturschutzgebiete (Ebersberger Weiher, Herzogenweiher, Krottental-Karbach) sowie zwei Landschaftsschutzgebiete (Karbachtal, Jungmoränenlandschaft zwischen Amtzell und Vogt) ausgewiesen.

Die Gemeinde unterhält eine Partnerschaft mit der französischen Gemeinde Cosne-d’Allier in der Auvergne seit 1971. Mit Wangen im Allgäu und Achberg besteht eine Verwaltungsgemeinschaft.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zu den Mittelzentren Ravensburg und Wangen im Allgäu bietet Zugang zu Infrastruktur und Arbeitsmärkten dieser Städte.

Die ländliche Lage, die Naturnähe und die gute Anbindung an die B32 kennzeichnen den Ort als Wohnstandort mit regionaler Ausstrahlung.