Achberg

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei moderater Miete

Achberg ist eine 12,92 km² große Gemeinde im äußersten Süden des Landkreises Ravensburg, gelegen an der Argen nahe der baden-württembergisch-bayerischen Grenze. Mit rund 1.729 Einwohnern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 134 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde bildet zusammen mit Wangen im Allgäu und Amtzell eine Verwaltungsgemeinschaft. Historisch war Achberg als Exklave des Fürstentums Hohenzollern und später Preußens geprägt; das Schloss Achberg gehört heute dem Landkreis Ravensburg und wird für kulturelle Veranstaltungen genutzt.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt bei 10,64 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 11,10 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.937 Euro pro Quadratmeter übertrifft jedoch sowohl den Kreiswert (3.185 €/m²) als auch den baden-württembergischen Durchschnitt (3.140 €/m²) um jeweils rund 24 Prozent. Im bundesweiten Vergleich liegt Achberg mit diesem Kaufpreis deutlich über dem deutschen Mittel von 2.409 €/m².

Diese Kombination aus moderater Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,24 Prozent. Dieser Wert liegt nicht nur unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent, sondern auch unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu neun Kilometern. Mit einem Perzentilrang von 3,27 im Bundesland gehört Achberg zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Baden-Württemberg. Der Kaufpreisfaktor von 30,83 — also das 30,83-fache der Jahreskaltmiete — bestätigt diese Bewertung: Er liegt rund 31 Prozent über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von etwa 23,5.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Zeitreihen bei stabiler Demografie

Die historischen Zeitreihen offenbaren eine erhebliche Volatilität, die über eine normale Marktentwicklung hinausgeht. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 und 2024 in einem relativ engen Band von 9,33 bis 10,64 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2025 sprang der Wert auf 13,01 Euro, um 2026 wieder auf 10,19 Euro zu sinken. Diese Schwankungen deuten auf eine begrenzte Anzahl beobachteter Transaktionen oder Inserate hin, bei denen einzelne Objekte das Ergebnis stark beeinflussen.

Noch ausgeprägter ist die Volatilität beim Kaufpreis. Hier verzeichnete die Zeitreihe Werte von 786 Euro pro Quadratmeter (2021) bis hin zu 5.354 Euro (2024) — eine Spanne, die einen Faktor von fast sieben umfasst. Der aktuelle Wert von 3.937 Euro liegt damit weder am oberen noch am unteren Ende dieser Bandbreite. Die CAGR für den Kaufpreis beträgt -1,38 Prozent über den verfügbaren Zeitraum, was eine leichte Abwärtsentwicklung signalisiert.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil bis leicht positiv. Von 1.680 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.729 im Jahr 2024 entspricht dies einem Zuwachs von 2,9 Prozent. Dieser Trend wurde durch einen leichten Einbruch in den Jahren 2020 bis 2022 unterbrochen, erholte sich aber 2023/2024 wieder. Die Arbeitslosenquote stieg von 1,48 Prozent (2015) auf 2,54 Prozent (2023) an und liegt damit zwar immer noch im unteren bundesweiten Bereich, zeigt aber eine aufwärtsgerichtete Tendenz.

Regionale Einordnung: Niedrigste Miete, niedriger Kaufpreis im Nachbarschaftsvergleich

Im regionalen Vergleich schneidet Achberg bei den Mietpreisen eher schwach ab. Mit 10,64 Euro pro Quadratmeter liegt die Gemeinde unter sieben der acht untersuchten Nachbarorte im Umkreis von bis zu neun Kilometern. Der nächstgelegene Nachbarort Neukirch (4,8 km) notiert mit 10,52 Euro kaum darunter, während Weißensberg (4 km) mit 13,13 Euro und Bodolz (6,2 km) mit 14,61 Euro deutlich höhere Mieten ausweisen.

Beim Kaufpreis verhält es sich umgekehrt: Achberg liegt mit 3.937 Euro pro Quadratmeter im unteren Bereich der Nachbarorte. Nur Neukirch (3.034 €/m²) und Hergensweiler (3.947 €/m²) liegen darunter oder nahezu auf gleichem Niveau. Wasserburg am Bodensee (5.892 €/m²), Lindau (5.590 €/m²) und Kressbronn (5.175 €/m²) — allesamt Bodenseeorte — liegen deutlich darüber.

Diese Diskrepanz zwischen niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis erklärt die niedrige Rendite: Mit 3,24 Prozent liegt Achberg nur knapp über Sigmarszell (3,23 %) und Lindau (3,15 %), aber deutlich über Wasserburg (2,78 %). Die Nachbarorte mit vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten — wie Neukirch (4,16 %) und Bodolz (4,08 %) — erzielen damit attraktivere Renditen. Achberg folgt damit einem Muster, das sich auch in den Bodenseeorten zeigt: Hohe Kaufpreise bei gleichzeitig hohen Mieten führen zu niedrigen Renditen, während ländlichere Orte mit niedrigeren Kaufpreisen bessere Erträge bieten.

Standortfaktoren: Innovationsstarker Kreis mit Arbeitsmarktrisiken

Der Landkreis Ravensburg, dem Achberg angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 63 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein differenziertes Bild: Der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 39 ist ein deutlicher Stärkenfaktor, während der Arbeitsmarkt mit Rang 210 zu den schwächeren Bereichen gehört. Die Demografie (Rang 85) und der Wohlstand (Rang 59) liegen im oberen Mittelfeld, während die Dynamik (Rang 71) und die Stärke (Rang 71) ebenfalls solide sind.

Diese Struktur spiegelt sich in den lokalen Daten wider: Die stabile Bevölkerungsentwicklung (+2,9 Prozent seit 2015) korrespondiert mit dem demografisch guten Kreisrang. Die steigende Arbeitslosenquote von 1,48 auf 2,54 Prozent zwischen 2015 und 2023 korrespondiert mit dem eher schwachen Arbeitsmarktrang des Kreises.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde ist traditionell katholisch geprägt und weist eine ländliche Struktur auf. Die Fläche von 12,92 km² bei 1.729 Einwohnern ergibt eine moderate Dichte von 134 Einwohnern pro Quadratkilometer, die über dem ländlichen Durchschnitt liegt, aber deutlich unter städtischen Maßstäben.

Für Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich Bodenrichtwerten, liegen keine Informationen vor.