Hergensweiler

Marktüberblick: Hohe Mieten, moderater Kaufpreis

Der Immobilienmarkt in Hergensweiler ist durch eine interessante Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisniveau geprägt. Die Angebotsmiete liegt mit 12,28 Euro pro Quadratmeter über dem Durchschnitt des Landkreises Lindau (Bodensee) mit 11,92 Euro und deutlich über dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.947 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen unter dem Kreisdurchschnitt von 4.213 Euro und nur leicht über dem bayerischen Wert von 3.246 Euro.

Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 3,73 Prozent, die über der des Landkreises (3,49 %) liegt, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Der Kaufpreisfaktor von 26,79 liegt unter dem Kreiswert von 29,30, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete moderater ist als in anderen Teilen des Landkreises. Im bundesweiten Vergleich schneidet Hergensweiler mit einem Faktor von 26,79 knapp über dem deutschen Durchschnitt von 26,10 ab.

Im regionalen Vergleich zu den Nachbarorten weist Hergensweiler eine der höchsten Mieten auf (nur Weißensberg mit 13,13 Euro und Scheidegg mit 13,27 Euro liegen darüber), während der Kaufpreis im Mittelfeld liegt. Die Rendite von 3,73 % entspricht in etwa dem Wert von Lindenberg im Allgäu (3,66 %) und liegt über denen von Sigmarszell (3,23 %) und Weißensberg (3,27 %).

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten volatil

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen unterschiedliche Entwicklungen bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete verläuft volatil: Nach einem Tief von 9,87 Euro im Jahr 2019 stieg sie bis 2024 auf 12,98 Euro, fiel dann aber 2025 auf 10,62 Euro und 2026 auf 10,55 Euro zurück. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei -0,69 %. Der aktuelle Wert von 12,28 Euro (Stand der Marktdaten) liegt zwischen dem 2024er und 2025er Wert der Zeitreihe.

Der Kaufpreis verzeichnete nach einem Höchststand von 4.500 Euro im Jahr 2019 einen Rückgang auf 3.061 Euro im Jahr 2022, stieg dann aber kontinuierlich bis 2026 auf 5.382 Euro an. Der CAGR von 3,61 % über die gesamte Reihe (2018 bis 2026) ist positiv, spiegelt aber nicht die tatsächliche Entwicklung wider, die durch den Einbruch 2019–2022 geprägt ist. Der aktuelle Marktwert von 3.947 Euro liegt knapp über dem Wert von 2025 (3.866 Euro) der Zeitreihe.

Der starke Anstieg des Kaufpreises von 2025 auf 2026 um über 1.500 Euro pro Quadratmeter ist deutlich ausgeprägt und übertrifft die allgemeine Entwicklung der Vorjahre. Gleichzeitig zeigt der Rückgang der Mieten seit 2024 eine Spannungsentwicklung zwischen Miet- und Kaufpreisniveau.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungswachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Hergensweiler verzeichnet seit Mitte der 2010er Jahre ein beständiges Bevölkerungswachstum. Von 1.860 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2024 auf 1.912, was einem Zuwachs von 2,8 % entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2022, als die Einwohnerzahl von 1.914 auf 1.940 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 1.912 Einwohnern.

Historisch betrachtet war das Wachstum noch ausgeprägter: Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Gemeinde von 1.393 auf 1.886 Einwohner, was einem Anstieg von 35,4 % entspricht – der zweithöchste prozentuale Anstieg im gesamten Landkreis Lindau (Bodensee) in diesem Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 158 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 mit 0,46 % auf extrem niedrigem Niveau, stieg bis 2020 auf 1,64 % und pendelt sich seither bei 1,18 % bis 1,42 % ein (Stand 2023). Mit 18 arbeitslosen Personen bleibt die Quote auch im bundesweiten Vergleich sehr niedrig. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort beträgt 754, während am Arbeitsort 1.029 Personen beschäftigt sind (501 produzierendes Gewerbe, 42 Handel und Verkehr, 75 sonstige Bereiche). Das überwiegt die Zahl der Wohnortbeschäftigten um etwa 35 %, was auf eine Netto-Pendlersituation hindeutet.

Der größte Arbeitgeber vor Ort ist die Rose Plastic AG mit rund 400 Beschäftigten, was einen erheblichen Anteil an der lokalen Beschäftigung ausmacht.

Standortfaktoren: Starker Wirtschaftsstandkreis, keine Hochschulen

Hergensweiler profitiert von der Lage im Landkreis Lindau (Bodensee), der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 75 von rund 400 deutschen Kreisen erreichte. Besonders hervorstechend ist der Rang 35 im Index Wettbewerb und Innovation sowie Rang 54 im Index Stärke – beide Werte deuten auf eine robuste wirtschaftliche Struktur hin. Die Indizes Wohlstand und soziale Lage (Rang 105) und Arbeitsmarkt (Rang 143) liegen im oberen Mittelfeld, während die Indizes Demografie (Rang 210) und Dynamik (Rang 240) schwächer abschneiden.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Sigmarszell und ist als Pfarrdorf mit 15 Gemeindeteilen strukturiert. Die Gemeinde liegt am Bodensee-Königssee-Radweg und in der Region Westallgäu am bayerischen Nadelöhr zwischen Baden-Württemberg und Österreich.

Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt vom produzierenden Gewerbe mit 501 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, wobei die Rose Plastic AG als größter Arbeitgeber mit ca. 400 Beschäftigten eine zentrale Rolle spielt. Im Jahr 2020 bestanden 20 landwirtschaftliche Betriebe mit 550 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche. Im verarbeitenden Gewerbe gab es einen Betrieb, im Bauhauptgewerbe fünf Betriebe.

Bildungseinrichtungen umfassen eine Volksschule mit vier Lehrern und 69 Schülern sowie einen Kindergarten mit 90 Plätzen.