Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Lindau (Bodensee) liegt im Südwesten des bayerischen Schwaben und umfasst 19 Gemeinden auf 323,38 km². Mit 83.671 Einwohnern (Stand 31. Dezember 2025) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 259 Einwohnern je km². Der mittlere Kaufpreis liegt bei 4.213 EUR/m², die mittlere Angebotsmiete bei 11,92 EUR/m². Der Kreis rangiert mit einem Kaufpreis von 4.213 EUR/m² auf Platz 21 von 82 Kreisen in Bayern und liegt deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.408 EUR/m². Die Bruttomietrendite beträgt durchschnittlich 3,49 %. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 75 von rund 400 deutschen Kreisen ein, wobei der Wert für Wettbewerb & Innovation mit Rang 35 besonders hervorsticht, während die Dynamik mit Rang 240 deutlich schwächer abschneidet.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Kreis Lindau (Bodensee) weist eine deutliche innere Struktur auf, die sich an der geografischen Lage zum Bodensee orientiert. Die Kaufpreise reichen von 3.151 EUR/m² in Röthenbach (Allgäu) bis 7.154 EUR/m² in Nonnenhorn – eine Spreizung von mehr als dem Doppelten.
Die teuersten Gemeinden liegen am Bodensee: Nonnenhorn (7.154 EUR/m², 1.829 Einwohner), Wasserburg (Bodensee) (5.892 EUR/m², 3.905 Einwohner) und die Kreisstadt Lindau (5.590 EUR/m², 26.155 Einwohner). Diese drei Gemeinden liegen im südlichen Teil des Kreises direkt am Ufer des Obersees. Nonnenhorn ist mit nur 1.829 Einwohnern die kleinste der drei teuersten Gemeinden und weist zugleich die niedrigste Rendite von 2,42 % sowie den höchsten Kaufpreisfaktor von 41,4 auf.
Im Gegensatz dazu liegen die günstigsten Gemeinden im nördlichen und nordwestlichen Teil des Kreises, im Westallgäu: Röthenbach (3.151 EUR/m²), Gestratz (3.193 EUR/m²) und Hergatz (3.271 EUR/m²). Diese Gemeinden weisen Renditen zwischen 4,04 % und 4,22 % auf und sind damit mehr als doppelt so ertragreich wie Nonnenhorn.
Ein auffälliger Ausreißer ist Bodolz mit 14,61 EUR/m² Miete bei 4.304 EUR/m² Kaufpreis und einer Rendite von 4,08 %. Die Gemeinde liegt zwar am Bodensee, hat aber mit 3.020 Einwohnern eine deutliche Größe und eine deutlich höhere Rendite als die anderen Uferorte. Dies entspricht dem Muster, dass kleinere Gemeinden am See mit höherem Preisfaktor und niedrigerer Rendite verbunden sind.
Der Median der Kaufpreise liegt bei 3.947 EUR/m², der Median der Mieten bei 11,43 EUR/m². Die Mittelwerte des Kreises (4.213 EUR/m² bzw. 11,92 EUR/m²) liegen über den Mediane, was auf die nach oben ziehende Wirkung der teuren Bodensee-Gemeinden hinweist.
Wirtschaft und Struktur
Der Landkreis Lindau (Bodensee) ist durch eine klare räumliche Trennung geprägt: Am Bodensee im Süden dominieren Tourismus, Weinanbau und Fischerei, während das Westallgäu im Norden landwirtschaftlich und mittelständisch strukturiert ist. 62,7 % der Gesamtfläche werden landwirtschaftlich genutzt.
Am Bodensee sind die Uferorte neben dem Fremdenverkehr auch von der Fischerei und dem Weinanbau geprägt, der vor allem in Nonnenhorn und am Hoyerberg bei Lindau betrieben wird. Die Kreisstadt Lindau selbst ist eine Große Kreisstadt mit über 25.700 Einwohnern und einem Ausländeranteil von 14,2 % sowie einem Anteil von 24,8 % Einwohnern mit Migrationshintergrund – beide Werte liegen deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Seit den 1950er Jahren finden in Lindau regelmäßige Treffen von Nobelpreisträgern mit Nachwuchswissenschaftlern statt, was der Stadt eine internationale wissenschaftliche Strahlungsverleiht.
Im Westallgäu, das durch eine überdurchschnittliche Sonnenscheindauer (bis 2.000 Stunden pro Jahr) gekennzeichnet ist, dominieren mittelständische Strukturen und Landwirtschaft. Die Gemeinden hier sind kleiner und ländlicher geprägt, was sich in den niedrigeren Immobilienpreisen widerspiegelt.
Der Prognos-Rang 35 für Wettbewerb & Innovation unterstreicht die wirtschaftliche Stärke des Kreises im nationalen Vergleich. Die Dynamik mit Rang 240 liegt jedoch im unteren Drittel und deutet auf geringere Wachstumsdynamik hin.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Kreises hat sich mit der Elektrifizierung der Bahnstrecke Friedrichshafen–Lindau im Dezember 2021 deutlich verbessert. Seitdem wird Lindau täglich durch das ICE-Zugpaar ICE 118/119 bedient, das den Kreis mit dem überregionalen Fernverkehrsnetz verbindet.
Die Bahnstrecke Buchloe–Lindau (Allgäubahn) verbindet den Kreis mit München über Buchloe, Kaufbeuren und Kempten. Sie ist durchgehend zweigleisig und ermöglicht eine V-Max von 160 km/h. Der Bahnhof Buchloe ist ein wichtiger Knotenpunkt, an dem vier Bahnstrecken aufeinandertreffen.
Die A96 (München–Lindau) stellt die Autobahnanbindung nach München her. Der Landkreis grenzt im Südwesten an den Bodensee, im Westen an den Bodenseekreis und den Landkreis Ravensburg (beide Baden-Württemberg), im Nordosten an den Landkreis Oberallgäu, sowie an das österreichische Bundesland Vorarlberg und über den Bodensee an die Schweiz. Diese grenznahe Lage begünstigt den Tourismus und grenzüberschreitende Pendlerströme.
Das Klima ist durch erhebliche Unterschiede geprägt: Während am Bodensee bereits Obstbäume blühen und Temperaturen über 25 °C erreicht werden, kann man im Westallgäu noch meterhohen Schnee vorfinden. Am Pfänderrücken kommen Steigungsregen vor, dort sind die Jahresniederschläge am höchsten (deutlich über 1.000 mm/a).
Entwicklung und Ausblick
Die Bevölkerung des Kreises ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: von 80.429 Einwohnern (2015) auf 83.671 (2023), was einem Zuwachs von rund 3.200 Einwohnern in acht Jahren entspricht. Die Mietpreise sind von 9,83 EUR/m² (2018) auf 12,70 EUR/m² (2025) gestiegen, ein Anstieg von rund 29 %. Die Kaufpreise zeigten einen anderen Verlauf: Sie stiegen von 3.658 EUR/m² (2018) auf 4.546 EUR/m² (2021), sanken dann auf 4.141 EUR/m² (2023) und erholten sich 2025 wieder auf 4.060 EUR/m².
Die innere Struktur des Marktes wird sich voraussichtlich weiter verstärken: Die Bodensee-Gemeinden profitieren von der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland am See und der internationalen Strahlkraft des Ortes Lindau. Das Westallgäu bleibt ein ertragreicher Markt für Kapitalanleger mit Renditen um 4 %, bleibt aber in den Preisen deutlich hinter den Uferorten zurück.
Die grenznahe Lage zu Österreich und der Schweiz sowie die verbesserte ICE-Anbindung ab 2021 sind strukturelle Faktoren, die die Attraktivität des Kreises für Tourismus und Wohnen weiter stärken können. Die Dynamik des Kreises im Prognos-Ranking (Rang 240) deutet jedoch darauf hin, dass diese Potenziale noch nicht voll ausgeschöpft sind.