Scheidegg, M

Marktüberblick: Hohe Mieten bei moderatem Kaufpreis

Scheidegg präsentiert sich auf dem aktuellen Immobilienmarkt mit einem auffälligen Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete liegt bei 13,27 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Durchschnitt des Landkreises Lindau (11,92 Euro) als auch den bayerischen Mittelwert (10,11 Euro) deutlich. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 3.789 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 4.213 Euro, wenn auch über dem bayerischen Niveau von 3.246 Euro.

Dieses Zusammenspiel führt zu einer Bruttomietrendite von 4,2 Prozent, die über dem Kreiswert von 3,49 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 23,8 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten mit verfügbaren Daten und untertrifft sowohl den Kreiswert (29,3) als auch den Bayernwert (26,1). In der Perzentilrangliste der Mietrenditen in Bayern belegt Scheidegg mit 65,9 Prozent den oberen Mittelbereich – die Rendite ist also höher als bei etwa zwei Dritteln der verglichenen Orte im Freistaat.

Die Kombination aus hohen Mieten und vergleichsweise moderaten Kaufpreisen macht Scheidegg im regionalen Vergleich zu einem der attraktivsten Standorte für Mieterträge. Unter den acht Nachbarorten mit verfügbaren Daten liegt die Rendite nur bei Hergatz (4,22 Prozent) leicht darüber.

Preisentwicklung: Starke jährliche Schwankungen

Die historische Entwicklung von Miete und Kaufpreis in Scheidegg ist durch ausgeprägte jährliche Schwankungen geprägt.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,99 Euro pro Quadratmeter (2018) und 12,60 Euro (2022). Nach einem Anstieg von 8,99 auf 11,52 Euro im Jahr 2019 folgte ein Rückgang auf 10,94 Euro (2020), ein erneuter Anstieg auf 12,22 Euro (2021) und der Höchstwert von 12,60 Euro (2022). Seitdem zeigt die Miete einen rückläufigen Trend: 11,58 Euro (2023), 11,07 Euro (2024), 10,54 Euro (2025) und ein erneuter Anstieg auf 11,79 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,45 Prozent.

Der Kaufpreis verläuft ähnlich volatil: Von 2.649 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg er 2019 auf 3.493 Euro, fiel 2020 auf 3.200 Euro und 2021 auf 2.886 Euro, bevor er 2022 mit 3.886 Euro einen neuen Höchststand erreichte. In den Folgejahren korrigierte er sich auf 3.461 Euro (2023), stieg erneut auf 3.944 Euro (2024) und liegt 2026 bei 3.487 Euro. Der CAGR beträgt 3,50 Prozent.

Die starken jährlichen Ausschläge bei beiden Reihen – teils über 20 Prozent zwischen zwei Jahren – entsprechen dem Muster kleiner Märkte, in denen einzelne Inserate oder Transaktionen das Bild maßgeblich prägen können. Die Werte sind als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung: Höchste Miete im Umland

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,7 Kilometern hebt sich Scheidegg durch seine hohe Angebotsmiete hervor. Mit 13,27 Euro pro Quadratmeter liegt der Wert über allen Nachbarorten – die nächsthöhere Miete weist Hergensweiler mit 12,28 Euro auf. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis von 3.789 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn: Er ist niedriger als der von Opfenbach (4.005 Euro), Hergensweiler (3.947 Euro), Sigmarszell (4.252 Euro) und Oberreute (3.790 Euro), aber höher als der von Lindenberg (3.736 Euro), Weiler-Simmerberg (3.539 Euro), Heimenkirch (3.361 Euro) und Hergatz (3.271 Euro).

Diese Konstellation – hohe Miete bei moderatem Kaufpreis – erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite. Unter den Nachbarorten ist nur Hergatz mit 4,22 Prozent annähernd gleichwertig, während die anderen Orte zwischen 2,96 Prozent (Opfenbach) und 4,22 Prozent liegen.

Auf Landkreisebene liegt Scheidegg mit seiner Miete über dem Durchschnitt von 11,92 Euro, aber mit dem Kaufpreis unter dem Kreiswert von 4.213 Euro. Im bundesweiten Vergleich ist die Miete von 13,27 Euro mehr als 50 Prozent höher als der deutsche Durchschnitt von 8,92 Euro, während der Kaufpreis mit 3.789 Euro etwa 57 Prozent über dem Bundeswert von 2.409 Euro liegt. Der Kaufpreisfaktor von 23,8 liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 26,1, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Bundesvergleich günstiger sind als in vielen anderen Regionen.

Die Lage des Marktes im äußersten Südwesten Bayerns an der Grenze zu Vorarlberg (Österreich) prägt die Struktur: Die Gemeinde ist Teil der Region Westallgäu und profitiert von der touristischen Anziehungskraft des Allgäus.

Standortfaktoren: Tourismus, Demografie und Zukunftsatlas

Scheidegg ist ein staatlich anerkannter Kneipp- und heilklimatischer Kurort mit einer langen Tradition im Fremdenverkehr. Seit 1901, dem Bau der Eisenbahnlinie nach Scheidegg, entwickelte sich der Ort als Sommerfrische. Heute verfügt die Gemeinde über rund 2.000 Gästebetten und zählte 2007 etwa 335.000 Übernachtungen. Damit gehört Scheidegg zu den zehn größten Kur- und Fremdenverkehrsorten im Verbandsgebiet Allgäu/Bayerisch-Schwaben. Der Tourismus trägt strukturell zur Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien bei.

Die Bevölkerung von Scheidegg wuchs zwischen 2015 und 2024 von 4.226 auf 4.424 Einwohner, was einer Zunahme von 4,7 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 162 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung ist von leichten Schwankungen geprägt: Nach einem Anstieg von 2015 bis 2019 (4.302) folgte ein Rückgang 2020 auf 4.251, bevor ab 2021 wieder ein deutlicher Zuzug zu verzeichnen war (4.400 im Jahr 2022). Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 4.424.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,0 Prozent (50 Promille). Im historischen Vergleich zeigt sich eine deutliche Verbesserung: Von 4,4 Prozent (2015) und einem Höhepunkt von 5,0 Prozent (2020) entwickelte sich die Quote mit leichten Schwankungen zwischen 3,4 und 5,0 Prozent.

Auf Kreisebene erreicht der Landkreis Lindau (Bodensee) im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 75 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders stark positioniert ist der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 35 sowie im Index Stärke mit Rang 54. Schwächer ausgeprägt sind die Bereiche Demografie (Rang 210) und Dynamik (Rang 240). Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Scheidegg vor.

Zusammenfassung und Einordnung

Scheidegg präsentiert sich als ein kleiner Markt im Westallgäu mit einem auffälligen Immobilienmarktprofil: Die Angebotsmieten gehören zu den höchsten im Umland, während die Kaufpreise im regionalen Vergleich moderat ausfallen. Dies führt zu einer Bruttomietrendite von 4,2 Prozent, die über dem Kreis- und Bayerndurchschnitt liegt und zu den besten Werten im direkten Nachbarumfeld gehört.

Die starken jährlichen Schwankungen in den Zeitreihen für Miete und Kaufpreis entsprechen dem Muster kleiner Märkte, in denen einzelne Inserate oder Transaktionen das Bild prägen können. Die Werte sind als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Tourismus ist ein struktureller Faktor für die Gemeinde: Als anerkannter Kurort mit rund 2.000 Gästebetten und über 300.000 jährlichen Übernachtungen trägt er zur Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien bei. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2022 wieder positiv, und die Arbeitslosenquote liegt mit 5,0 Prozent im moderaten Bereich.

Der Landkreis Lindau (Bodensee) zählt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 zu den stärkeren deutschen Kreisen (Rang 75 von 400), insbesondere im Bereich Wettbewerb und Innovation. Diese strukturelle Stärke des Landkreises wirkt sich indirekt auf die Attraktivität von Scheidegg aus.