Grünenbach

Der Ort

Grünenbach ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Lindau (Bodensee) im Westallgäu. Auf einer Fläche von 25,1 km² leben rund 1.580 Einwohner (63 je km²). Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Argental und liegt an der Bahnstrecke Buchloe–Lindau; der nächste Bahnhof befindet sich in Röthenbach (Allgäu) in knapp 3 km Entfernung. Grünenbach gliedert sich in 16 Gemeindeteile auf zwei Gemarkungen (Grünenbach und Ebratshofen).

Marktüberblick und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.643 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,36 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,41 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,3.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (Kaufpreis 2.409 €/m², Miete 8,92 €/m², Rendite 5,10 %, Faktor 26,1) liegt Grünenbach bei allen vier Kennzahlen über dem deutschen Niveau: Der Kaufpreis ist um 51 % höher, die Miete um 16 %, die Rendite und der Faktor spiegeln denselben Sachverhalt aus der Gegenrichtung wider – eine niedrige Rendite bei einem hohen Faktor bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind.

Auf Ebene Bayerns (Durchschnitt: 3.246 €/m² Kaufpreis, 10,11 €/m² Miete, 4,13 % Rendite, Faktor 26,1) liegt Grünenbach ebenfalls über dem Landesmittel beim Kaufpreis (+12 %) und bei der Miete (+3 %), während die Rendite mit 3,41 % deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegt. Der Perzentilrang von 29 % im Bundesland bedeutet, dass etwa 29 % der bayerischen Orte eine niedrigere oder gleiche Bruttomietrendite aufweisen – Grünenbach gehört damit zu den Orten mit den niedrigeren Renditen in Bayern.

Im eigenen Kreis Lindau (Bodensee) schneidet Grünenbach anders ab: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 4.213 €/m² Kaufpreis und 11,92 €/m² Miete. Grünenbach liegt damit bei beiden Werten unter dem Kreisdurchschnitt (−14 % beim Kaufpreis, −13 % bei der Miete). Der Kaufpreisfaktor des Kreises beträgt 29,3 – nahezu identisch mit dem von Grünenbach (29,3). Das bedeutet: Obwohl die absoluten Werte in Grünenbach unter dem Kreisdurchschnitt liegen, ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete im Kreisdurchschnitt ähnlich wie in Grünenbach selbst.

Im direkten Umland zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Nachbargemeinden variieren stark: Stiefenhofen (4 km) weist mit 4.055 €/m² einen höheren Kaufpreis auf, Maierhöfen (4,1 km) liegt mit 4.558 €/m² noch darüber, während Gestratz (2,7 km) mit 3.193 €/m² und Röthenbach (2,8 km) mit 3.151 €/m² unter dem Grünenbacher Niveau liegen. Bei der Bruttomietrendite liegt Grünenbach mit 3,41 % unter Gestratz (4,04 %), Röthenbach (4,08 %), Stiefenhofen (3,46 %), Isny (3,88 %), Argenbühl (3,74 %) und Heimenkirch (3,6 %), jedoch über Maierhöfen (2,89 %) und Oberstaufen (3,15 %). Die niedrige Rendite in Grünenbach ergibt sich daraus, dass der Kaufpreis über dem Durchschnitt der Nachbarn liegt, während die Miete darunter liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Volatilität, insbesondere beim Kaufpreis. Die Angebotsmiete lag 2018 bei 6,18 €/m², fiel 2019 leicht auf 6,07 €/m², stieg 2020 auf 7,45 €/m² und erreichte 2021 mit 10,92 €/m² einen ersten Höhepunkt. Anschließend folgte ein Rückgang auf 9,44 €/m² (2023), eine leichte Erholung auf 9,56 €/m² (2024) und ein erneuter Anstieg auf 11,19 €/m² (2026). Der CAGR der Miete über die Reihe beträgt 7,70 %.

Beim Kaufpreis ist die Schwankung noch ausgeprägter: 2018 lag der Preis bei 2.009 €/m², stieg bis 2020 auf 3.277 €/m² und erreichte 2022 mit 4.167 €/m² einen ersten Gipfel. 2023 brach der Wert dann auf 1.458 €/m² ein – ein Rückgang von rund 65 % innerhalb eines Jahres. Dieser Extremwert ist als Ausreißer in den Angebotswerten zu werten. 2024 erholte sich der Preis auf 3.713 €/m², fiel 2025 leicht auf 3.108 €/m² und liegt 2026 bei 3.411 €/m². Der CAGR des Kaufpreises beträgt 6,84 %.

Die Kombination aus steigenden Miet- und Kaufpreisen über den gesamten Zeitraum bei gleichzeitig hoher jährlicher Volatilität deutet auf einen kleinen Markt mit wenigen Inseraten und damit verbundenen starken Schwankungen in den Angebotswerten hin. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Demografie, Arbeitsmarkt und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Grünenbachs wuchs von 1.503 Einwohnern (2015) auf 1.578 (2024) – ein Anstieg von knapp 5 %. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 1.510 auf 1.574 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 1.578.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,08 Prozent, was 11 arbeitslosen Personen entspricht. Im Zeitraum 2015 bis 2023 schwankte die Quote zwischen 0,54 % (2017) und 1,56 % (2020).

Am Arbeitsort waren 2021 insgesamt 213 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nachgewiesen (77 im produzierenden Gewerbe, 34 im Handel und Verkehr, 102 in sonstigen Bereichen). Dem standen 642 Beschäftigte am Wohnort gegenüber. Das bedeutet, dass ein erheblicher Teil der Erwerbstätigen aus Grünenbach auswärtig arbeitet – ein typisches Muster für eine Wohngemeinde im Umland größerer Wirtschaftszentren.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Lindau (Bodensee) Platz 75 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Wettbewerb & Innovation mit Platz 35, während der Teilindex Dynamik mit Platz 240 schwächer abschneidet. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Grünenbach allein, geben aber einen Hinweis auf die wirtschaftliche Einbettung der Gemeinde in eine dynamische Region.