Oberstaufen, M

Marktüberblick: Premiumstandort im Allgäu

Oberstaufen ist ein Markt im bayerischen Landkreis Oberallgäu auf 791 m Höhe und zählt zu den bekannteren Wintersport- und Tourismusorten der Region. Mit 7.852 Einwohnern auf 125,95 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 62 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort verfügt über 44 Gemeindeteile, darunter mehrere Feriensiedlungen wie Eibele und Malas. Seit 1991 trägt Oberstaufen die höchste deutsche Kurortklassifikation als Schroth-Heilbad, verzichtet aber auf den Zusatz „Bad“.

Der Immobilienmarkt spiegelt den Status als Tourismus- und Kurort wider: Die Angebotsmiete liegt bei 12,10 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.605 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,15 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 31,72. Diese Kennzahlen kennzeichnen einen gehobenen Markt mit niedriger Rendite und hohem Preisniveau.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit Korrekturphase

Die Mietpreise zeigen eine starke Dynamik mit erheblichen Schwankungen. Von 8,40 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Mieten bis 2022 auf 12,47 Euro an. Im Jahr 2023 folgte ein deutlicher Rückgang auf 10,80 Euro, ehe die Werte 2024 wieder auf 11,68 Euro stiegen. In der Zeitreihe ist für 2026 ein Wert von 14,03 Euro ausgewiesen – ein Anstieg von knapp 30 Prozent gegenüber dem Tiefststand 2023.

Die Kaufpreise entwickelten sich ähnlich volatil. Nach einem Anstieg von 3.226 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 5.336 Euro (2021) folgte eine mehrjährige Korrekturphase. Die Preise sanken bis 2025 auf 4.161 Euro pro Quadratmeter, ehe sie 2026 wieder auf 4.613 Euro anstiegen. Der gesamte Zeitraum 2018 bis 2026 weist einen durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von 6,62 Prozent bei den Mieten und 4,57 Prozent bei den Kaufpreisen aus.

Die hohe Volatilität in beiden Reihen entspricht dem Muster von Tourismus- und Wintersportorten, deren Märkte stark von saisonalen und konjunkturellen Faktoren beeinflusst werden.

Regionale Einordnung: Deutlich über dem Durchschnitt

Oberstaufen liegt bei den Mietpreisen knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 12,33 Euro pro Quadratmeter, übertrifft aber den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro deutlich. Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein noch ausgeprägteres Bild: Mit 4.605 Euro pro Quadratmeter liegt Oberstaufen 7,3 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 4.293 Euro, 41,9 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und 91,2 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,15 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,55 Prozent, deutlich unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent und unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im bundesweiten Perzentilrang belegt Oberstaufen mit 16,78 Prozent einen der unteren Plätze – die Rendite liegt damit im unteren Sechstel aller verglichenen bayrischen Orte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Oberstaufen den höchsten Kaufpreis auf. Nur Maierhöfen (11,2 km entfernt) liegt mit 4.558 Euro pro Quadratmeter nahe. Die Miete liegt mit 12,10 Euro nach Missen-Wilhams (13,36 Euro) an zweiter Stelle der Nachbargemeinden. Missen-Wilhams hat jedoch mit 3.468 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis, was zu einer Rendite von 4,62 Prozent führt – Oberstaufen liegt mit 3,15 Prozent deutlich darunter.

Der Kaufpreisfaktor von 31,72 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 29,09 und den bayerischen Durchschnitt von 26,10 um erhebliche Margen. Ein Faktor von 31,72 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 31,72-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Indikator für ein preissensibles Marktumfeld mit gedrückter Rendite.

Standortfaktoren: Tourismus, Demografie und Wirtschaft

Die Bevölkerungsentwicklung von Oberstaufen verlief zwischen 2015 und 2024 relativ stabil. Von 7.547 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 7.852 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 4,04 Prozent entspricht. Die Entwicklung war nicht linear: Nach einem Rückgang 2020 auf 7.798 Einwohner folgte ein erneuter Anstieg, der sich 2023 und 2024 bei 7.852 Einwohnern einpendelte.

Die Zahl der Arbeitslosen ging von 123 im Jahr 2015 auf 97 im Jahr 2023 zurück, was auf eine Verbesserung der lokalen Arbeitsmarktlage hindeutet.

Für den Landkreis Oberallgäu, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, ergibt sich ein differenziertes Bild. Mit Rang 129 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 82, sowie in der Stärke mit Rang 99. Schwächer ausgeprägt sind die Bereiche Wettbewerb und Innovation mit Rang 213 sowie die Dynamik mit Rang 320. Der Demografie-Rang liegt mit 129 im oberen Mittelfeld, der Arbeitsmarkt-Rang mit 130 ebenfalls.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage Oberstaufens als Schroth-Heilbad und Wintersportort geht einher mit einem Immobilienmarkt, der durch überdurchschnittliche Preise und niedrige Renditen gekennzeichnet ist.