Waltenhofen

Marktüberblick: Gute Rendite bei moderaten Kaufpreisen

Waltenhofen liegt als Gemeinde mit knapp 10.000 Einwohnern westlich der Iller, rund sieben Kilometer südlich von Kempten, im schwäbischen Landkreis Oberallgäu. Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein interessantes Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 13,36 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro) und auch über dem Kreisdurchschnitt (12,33 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.635 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4.293 Euro, wenn er auch den bayerischen Mittelwert von 3.246 Euro übertrifft.

Diese Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten bei unterdurchschnittlichen Kaufpreisen im Kreisvergleich führt zu einer Bruttomietrendite von 4,41 Prozent. Damit liegt Waltenhofen über dem Kreiswert (3,55 Prozent) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent), nur unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 22,67 ist ebenfalls deutlich günstiger als der Kreisdurchschnitt von 29,09. In der regionalen Einordnung liegt Waltenhofen im Perzentilrang von 72,2 Prozent im Bundesland – der Markt gehört damit zu den stärkeren Quartilen in Bayern.

Die Nachbargemeinden zeigen ein gemischtes Bild: Sulzberg (3,6 Kilometer entfernt) weist mit 13,43 Euro pro Quadratmeter eine leicht höhere Miete auf, während Buchenberg (5,6 Kilometer) mit 11,54 Euro deutlich niedrigere Mieten, aber mit 4.587 Euro höhere Kaufpreise bietet. Waltenhofen positioniert sich damit als Ort mit verhältnismäßig guter Rendite bei moderaten Kaufpreisen im regionalen Kontext.

Preisentwicklung: Starke Mietdynamik, volatile Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Waltenhofen war in den letzten Jahren deutlich dynamischer als die der Kaufpreise. Die Angebotsmiete stieg von 9,49 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,36 Euro im aktuellen Berichtszeitraum – ein Anstieg von rund 41 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Sprung von 8,80 Euro (2021) auf 10,93 Euro (2022) und weiter auf 12,89 Euro (2023).

Die Kaufpreise zeigten ein anderes Muster: Sie bewegten sich 2018 bis 2019 im Bereich von 3.340 bis 3.648 Euro pro Quadratmeter, brachen 2020 auf 1.938 Euro ein und erholten sich bis 2022 auf 4.670 Euro. Seitdem stabilisieren sie sich im Bereich von 3.300 bis 3.580 Euro. Der aktuelle Wert von 3.635 Euro liegt damit leicht über dem Vorjahresniveau.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis erklärt die relativ attraktive Rendite: Während die Mieten stark gestiegen sind, haben die Kaufpreise weniger stark zugelegt. Der CAGR für Mieten liegt bei 8,55 Prozent, für Kaufpreise bei 1,58 Prozent. Diese Diskrepanz ist im bayerischen ländlichen Raum nicht untypisch, wenn eine Gemeinde von der Nähe zu einer größeren Stadt profitiert, aber noch nicht die Preisspitzen erreicht hat.

Regionale Einordnung: Günstiger als der Kreis, teurer als der Bundesdurchschnitt

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern zeigt Waltenhofen ein klares Profil. Die Angebotsmiete von 13,36 Euro liegt über der von Durach (12,90 Euro), Rettenberg (12,31 Euro) und allen weiter entfernten Orten. Nur Kempten mit 13,62 Euro und Sulzberg mit 13,43 Euro liegen leicht darüber. Gleichzeitig ist der Kaufpreis von 3.635 Euro pro Quadratmeter einer der niedrigsten unter den näheren Nachbarorten – Sulzberg liegt mit 3.511 Euro noch darunter, während Buchenberg (4.587 Euro), Kempten (4.387 Euro) und Durach (3.980 Euro) deutlich höhere Werte aufweisen.

Die Bruttomietrendite von 4,41 Prozent ist damit die zweithöchste im unmittelbaren Vergleich – nur Sulzberg (4,59 Prozent) liegt darüber. Das Muster zeigt: Waltenhofen bietet vergleichsweise hohe Mieten bei moderaten Kaufpreisen, was auf eine noch nicht vollständig ausgepreiste Lageattraktivität hindeutet. Die Nähe zu Kempten als größtem Zentrum der Region (6 Kilometer) wirkt sich auf die Mieten aus, während die Kaufpreise noch nicht das Niveau der Nachbarstädte erreicht haben.

Der Kreis Oberallgäu als Ganzes liegt mit einem Durchschnittskaufpreis von 4.293 Euro über Waltenhofen, was bedeutet, dass Waltenhofen im Kreisvergleich eher zum günstigeren Segment gehört. Der bayerische Durchschnitt von 3.246 Euro wird jedoch überschritten, was die überregionale Lageattraktivität bestätigt.

Standortfaktoren: Landwirtschaftlich geprägt, gute Verkehrsanbindung

Die Gemeinde Waltenhofen ist durch eine starke landwirtschaftliche Prägung charakterisiert: Rund 61 Prozent des Gemeindegebiets werden landwirtschaftlich genutzt, vor allem als Dauergrünland. 131 landwirtschaftliche Betriebe, hauptsächlich Milchviehhalter, bewirtschaften das Land. Der Industrieort Hegge ist ein bedeutender Beschäftigungsort innerhalb der Gemeinde.

Die demografische Entwicklung ist positiv: Die Einwohnerzahl stieg von 9.066 im Jahr 2015 auf 9.975 im Jahr 2024, was einem Wachstum von rund 10 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 167 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde umfasst 81 Gemeindeteile, was auf eine dezentrale Siedlungsstruktur hindeutet.

Die Arbeitslosigkeit liegt mit 10,6 Promille (106 auf 1.000 Erwerbspersonen) über dem bayerischen Durchschnitt. Im produzierenden Gewerbe waren 2017 rund 1.059 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, davon sechs Betriebe im verarbeitenden Gewerbe. 3.683 Personen waren am Wohnort beschäftigt, was auf eine starke Pendlerquote hindeutet.

Der Landkreis Oberallgäu belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 129 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet er beim Index "Wohlstand und soziale Lage" (Platz 82), während "Wettbewerb und Innovation" mit Platz 213 schwächer bewertet ist. Waltenhofen profitiert von der guten Verkehrsanbindung: Der Haltepunkt Martinszell an der Bahnstrecke Buchloe–Lindau bietet Verbindungen nach Kempten, Memmingen, Ulm, München und Oberstdorf. Die B 12 verläuft durch die Gemeinde.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die Gemeinde verfügt über sechs Kindertageseinrichtungen und vier Grund- sowie Mittel-/Hauptschulen.