Kempten (Allgäu)
Kempten (Allgäu) (PLZ 87435) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 70.713 Einwohner auf 63,3 km², das entspricht 1.117 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit einer Hochschule am Ort besteht eine zusätzliche Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,62 € pro m², der Kaufpreis bei 4.387 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,73 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,9 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kempten (Allgäu) über dem Renditeniveau von 46 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,47 € auf 14,15 € pro m², im Mittel 3,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Kempten (Allgäu) Rang 42 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 41, Stärkerang 65). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Durach, Betzigau und Waltenhofen an.
Immobilienpreise in Kempten (Allgäu) im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Kempten (Allgäu)
Kempten (Allgäu) ist die südlichste kreisfreie Stadt Deutschlands mit rund 70.700 Einwohnern. Der Immobilienmarkt weist Angebotsmieten von 13,62 €/m² und Angebotskaufpreise von 4.387 €/m² auf – deutlich über dem Bayern- und Bundesdurchschnitt. Die Stadt verzeichnet ein stabiles Bevölkerungswachstum (+5,6 % seit 2015) und eine sehr niedrige Arbeitslosigkeit. Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Kreis Kempten auf Platz 42 von rund 400.
Überblick
Kempten (Allgäu) ist die südlichste kreisfreie Stadt Deutschlands und liegt am Alpennordrand an der Iller. Mit rund 70.700 Einwohnern auf einer Fläche von 63,28 km² ist sie das Ober-, Schul- und Verwaltungszentrum der umliegenden Allgäu-Region. Die Stadt gilt als eine der ältesten Siedlungen Deutschlands und ist durch ihre historische Doppelstadtstruktur geprägt – Stiftsstadt der Fürstabtei und Reichsstadt. Seit 1977 befindet sich mit der Hochschule für angewandte Wissenschaften Kempten eine der größten Fachhochschulen Bayerns in der Stadt, die fast 6.000 Studierende zählt. Kempten liegt etwa 110 km südlich von München und 90 km südöstlich von Augsburg.
Marktüberblick und Preisniveau
Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 13,62 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.387 € je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,85, die Bruttomietrendute liegt bei 3,73 %. Diese Werte sind deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m², Kaufpreisfaktor: 26,10, Rendite: 4,13 %) und dem bundesweiten Durchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Die Angebotsmieten sind seit 2018 um durchschnittlich 3,84 % pro Jahr gestiegen (CAGR), die Kaufpreise um 5,00 % pro Jahr. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg von 10,47 €/m² (2018) auf 14,15 €/m² (2026), mit einem kurzen Einbruch 2022 auf 11,77 €/m² und einem weiteren Rücksetzer 2025 auf 13,08 €/m², bevor der Wert 2026 wieder auf 14,15 €/m² steigt. Bei den Kaufpreisen verläuft die Entwicklung ähnlicher: von 3.055 €/m² (2018) auf 4.514 €/m² (2026), mit einem leichten Rückgang 2023 auf 4.122 €/m² und einem weiteren leichten Rückgang 2024 auf 4.098 €/m², bevor die Preise wieder steigen.
Im regionalen Vergleich liegen die angrenzenden Orte wie Durach (3,6 km) mit 12,90 €/m² Miete und 3.980 €/m² Kaufpreis oder Waltenhofen (6 km) mit 13,36 €/m² Miete und 3.635 €/m² Kaufpreis unter dem Niveau Kemptens. Die höheren Kaufpreise in manchen Nachbargemeinden wie Buchenberg (4.587 €/m²) korrespondieren mit niedrigeren Mieten und damit niedrigeren Renditen.
Preisentwicklung
Die Kaufpreisentwicklung von 2018 bis 2026 zeigt einen durchgängig steigenden Trend mit einer leichten Korrektur in den Jahren 2023 und 2024. Der Kaufpreisfaktor von 26,85 liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was auf ein moderat teures Preisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Die Angebotsmiete entwickelte sich von 10,47 €/m² (2018) auf 13,90 €/m² (2024), fiel dann 2025 auf 13,08 €/m² und stieg 2026 wieder auf 14,15 €/m². Der CAGR von 3,84 % über den gesamten Zeitraum ist deutlich höher als der bayerische Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 3,73 % liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %, was die höheren Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten widerspiegelt.
Kempten liegt im Perzentilrang von 46,06 % im Bundesland Bayern bei den Renditen – damit liegt die Stadt im unteren Mittelfeld der bayerischen Vergleichsorte.
Demografie und Arbeitsmarkt
Kempten hat seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet: Von 66.947 Einwohnern (2015) auf 70.713 Einwohner (2024), das sind 5,63 % Wachstum. Besonders stark war der Anstieg von 2021 auf 2022 (+1.003 Einwohner) und von 2022 auf 2023 (+657 Einwohner). Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.117 Einwohner je km².
Die Arbeitslosenzahl ist von 1.635 (2015) auf 1.343 (2023) gesunken. Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist damit über den Betrachtungszeitraum um rund 18 % zurückgegangen. Dies deutet auf eine sehr stabile und starke Arbeitsmarktlage hin.
Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, sinkender Arbeitslosigkeit und Hochschulstandort spricht für eine stabile und wachsende Nachfrage nach Wohnraum.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Kreis Kempten auf Platz 42 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index liegt der Kreis auf Platz 41, im Stärke-Index auf Platz 65. Die Teilindizes zeigen: Demografie Platz 21, Arbeitsmarkt Platz 80, Wettbewerb und Innovation Platz 106, Wohlstand und soziale Lage Platz 80. Diese Werte beziehen sich auf den Kreis Kempten, nicht auf die kreisfreie Stadt Kempten.
Als Hochschulstandort mit der Hochschule für angewandte Wissenschaften Kempten trägt Kempten zur Attraktivität der Region bei. Die Stadt ist das Ober-, Schul- und Verwaltungszentrum der umliegenden Allgäu-Region mit rund 480.000 Einwohnern.
Die geografische Lage am Alpennordrand, etwa 35 km nördlich von Oberstdorf und im Grenzgebiet zu Tirol und Vorarlberg, verleiht Kempten eine besondere Position als Tor zu den Allgäuer Alpen. Die Stadt liegt auf 674 m ü. NHN (Altstadt) und ist damit eine der am höchsten gelegenen deutschen Städte mit über 50.000 Einwohnern.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kempten (Allgäu) entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kempten (Allgäu)
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,47 €/m² |
| 2019 | 10,51 €/m² |
| 2020 | 10,81 €/m² |
| 2021 | 11,98 €/m² |
| 2022 | 11,77 €/m² |
| 2023 | 12,12 €/m² |
| 2024 | 13,90 €/m² |
| 2025 | 13,08 €/m² |
| 2026 | 14,15 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kempten (Allgäu)
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.055 €/m² |
| 2019 | 3.361 €/m² |
| 2020 | 3.767 €/m² |
| 2021 | 4.003 €/m² |
| 2022 | 4.272 €/m² |
| 2023 | 4.122 €/m² |
| 2024 | 4.098 €/m² |
| 2025 | 4.426 €/m² |
| 2026 | 4.514 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kempten (Allgäu)
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,11 % |
| 2019 | 3,75 % |
| 2020 | 3,44 % |
| 2021 | 3,59 % |
| 2022 | 3,31 % |
| 2023 | 3,53 % |
| 2024 | 4,07 % |
| 2025 | 3,55 % |
| 2026 | 3,76 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kempten (Allgäu)
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 66.947 Einwohner |
| 2016 | 67.529 Einwohner |
| 2017 | 68.330 Einwohner |
| 2018 | 68.907 Einwohner |
| 2019 | 69.151 Einwohner |
| 2020 | 68.940 Einwohner |
| 2021 | 69.053 Einwohner |
| 2022 | 70.056 Einwohner |
| 2023 | 70.713 Einwohner |
| 2024 | 70.713 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kempten (Allgäu)
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,40 % |
| 2016 | 6,42 % |
| 2017 | 2,71 % |
| 2018 | 2,96 % |
| 2019 | 2,82 % |
| 2020 | 3,82 % |
| 2021 | 3,47 % |
| 2022 | 2,98 % |
| 2023 | 3,12 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 42,00 Rang |
| Dynamik | 41,00 Rang |
| Stärke | 65,00 Rang |
| Demografie | 21,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 80,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 106 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 80,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Kempten (Allgäu) liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Kempten (Allgäu) im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kempten (Allgäu) ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kempten (Allgäu) ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kempten (Allgäu)
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Kempten (Allgäu) | 13,62 €/m² |
| Sulzberg | 13,43 €/m² |
| Waltenhofen | 13,36 €/m² |
| Durach | 12,90 €/m² |
| Lauben | 12,52 €/m² |
| Buchenberg | 11,54 €/m² |
| Betzigau | 11,34 €/m² |
| Haldenwang | 11,19 €/m² |
| Wiggensbach | 10,93 €/m² |
| Wildpoldsried | 10,84 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kempten (Allgäu) ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kempten (Allgäu)
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Sulzberg | 4,59 % |
| Wildpoldsried | 4,51 % |
| Waltenhofen | 4,41 % |
| Lauben | 4,13 % |
| Durach | 3,89 % |
| Kempten (Allgäu) | 3,73 % |
| Betzigau | 3,62 % |
| Haldenwang | 3,46 % |
| Wiggensbach | 3,15 % |
| Buchenberg | 3,02 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Durach | 3,6 km | 87471 | 12,90 € | 3.980 € | 3,89 % |
| Betzigau | 4,9 km | 87488 | 11,34 € | 3.754 € | 3,62 % |
| Waltenhofen | 6,0 km | 87448 | 13,36 € | 3.635 € | 4,41 % |
| Lauben | 6,5 km | 87493 | 12,52 € | 3.640 € | 4,13 % |
| Buchenberg, M | 6,6 km | 87474 | 11,54 € | 4.587 € | 3,02 % |
| Wiggensbach, M | 6,9 km | 87487 | 10,93 € | 4.170 € | 3,15 % |
| Sulzberg, M | 7,4 km | 87477 | 13,43 € | 3.511 € | 4,59 % |
| Wildpoldsried | 8,0 km | 87499 | 10,84 € | 2.884 € | 4,51 % |
| Haldenwang | 8,9 km | 87490 | 11,19 € | 3.876 € | 3,46 % |
Wo liegt Kempten (Allgäu)?
Lage
Kempten (Allgäu) auf der Karte
Hochschulen am Ort
1 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule für angewandte Wissenschaften KemptenBahnhofstraße 61, 87435 Kempten (Allgäu)
Alle Kennzahlen zu Kempten (Allgäu)
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,62 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.387 € |
| Bruttomietrendite | 3,73 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,9 |
| Einwohner | 70.713 |
| Einwohner je km² | 1.117 |
| Fläche (km²) | 63,3 |
| Arbeitslosenquote | 3,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #42 |
| Prognos Dynamikrang | #41 |
| Prognos Stärkerang | #65 |
| Koordinaten | 47,7240, 10,3178 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kempten (Allgäu)
Was kostet eine Wohnung in Kempten (Allgäu)?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Kempten (Allgäu) liegt bei 13,62 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.387 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro beziehungsweise 3.246 Euro je Quadratmeter. Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kempten (Allgäu) entwickelt?
Die Miete in Kempten (Allgäu) ist von 10,47 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,62 Euro im Jahr 2024 gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 3,8 Prozent entspricht. Der Kaufpreis kletterte im gleichen Zeitraum von 3.055 auf 4.387 Euro je Quadratmeter, was etwa 5,0 Prozent pro Jahr entspricht. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kempten (Allgäu)?
Die Bruttomietrendite in Kempten (Allgäu) beträgt 3,73 Prozent und liegt damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,85, was ebenfalls leicht über dem Landesdurchschnitt von 26,10 liegt. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 46, was bedeutet, dass etwa die Hälfte der bayerischen Orte eine niedrigere und die andere Hälfte eine höhere Rendite aufweist. Diese Kennzahlen beschreiben das aktuelle Preis- und Mietniveau, ohne eine Anlageempfehlung abzugeben.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kempten (Allgäu)?
Die Einwohnerzahl in Kempten (Allgäu) ist von 66.947 im Jahr 2015 auf 70.713 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 5,6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.117 Einwohner je Quadratkilometer. Die Stadt verzeichnet damit eine positive Bevölkerungsentwicklung, die sich auch auf die Nachfrage nach Wohnraum auswirken kann.
Wie ist die wirtschaftliche Zukunftsaussicht für Kempten (Allgäu)?
Kempten (Allgäu) liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 42 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 80) und Demografie (Rang 21) ab. Die Stadt verfügt mit der Hochschule für angewandte Wissenschaften Kempten über eine lokale Hochschule, was die wirtschaftliche Struktur stärkt.
Woher stammen die Daten zu Kempten (Allgäu)?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kempten (Allgäu) sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kempten (Allgäu) führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |