Missen-Wilhams

Marktüberblick und Preisniveau

Missen-Wilhams liegt im schwäbischen Landkreis Oberallgäu auf 860 m Höhe und vereint die beiden Orte Missen und Wilhams auf 34,95 km². Die Gemeinde hat 1.540 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 44 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Weitnau und verfügt über keine eigenen Hochschulen.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Profil: Die Angebotsmiete liegt mit 13,36 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 12,33 Euro und deutlich über dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.468 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen unter dem Kreiswert von 4.293 Euro und nur knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Diese Kombination aus hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,62 Prozent – der höchsten unter allen acht Nachbarorten und über dem Kreis- (3,55 %) und Bayerndurchschnitt (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor von 21,63 ist der niedrigste im regionalen Vergleich und unter dem Kreis- (29,09) und bayerischen Wert (26,10).

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen starke Schwankungen: Die Angebotsmiete lag 2021 bei 6,15 Euro pro Quadratmeter, stieg 2022 auf 11,05 Euro, fiel 2023 wieder auf 9,15 Euro und erreichte 2024 mit 13,06 Euro einen neuen Höchststand. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 2.327 Euro (2019) und 4.079 Euro (2025). Diese jährlichen Ausschläge sind für einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen typisch – einzelne Inserate können das Bild stark verfälschen.

Trotz der Volatilität zeigen beide Reihen einen langfristigen Aufwärtstrend: Der Kaufpreis-CAGR liegt bei 2,06 Prozent, die Miete bei 7,54 Prozent. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Missen-Wilhams durch seine überdurchschnittliche Bruttomietrendite ab. Mit 4,62 Prozent liegt der Wert deutlich über allen acht Nachbarorten – die nächstgelegenen Werte liegen bei 4,08 Prozent (Röthenbach) und 3,96 Prozent (Weitnau). Der Kaufpreisfaktor von 21,63 ist der niedrigste im Umkreis und unter allen Nachbarorten. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete besonders niedrig ist.

Im Vergleich zum Landkreis Oberallgäu fällt auf, dass Missen-Wilhams bei der Miete über dem Kreisdurchschnitt liegt, beim Kaufpreis aber darunter. Diese Asymmetrie ist der Grund für die überdurchschnittliche Rendite. Im bayerischen Vergleich liegt die Rendite im 76,7. Perzentil – besser als etwa drei Viertel der 2.056 vergleichbaren Orte im Land.

Die Nachbargemeinden zeigen ein gemischtes Bild: Oberstaufen und Blaichach weisen deutlich höhere Kaufpreise auf (4.605 bzw. 4.304 Euro pro Quadratmeter), während Missen-Wilhams preislich dazwischen liegt, ohne die extremen Werte der benachbarten Tourismusorte zu erreichen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Missen-Wilhams wuchs von 1.433 Einwohnern (2015) auf 1.540 (2024) – ein Anstieg von 7,5 Prozent. Dieser Zuzug ist für eine ländliche Gemeinde im Allgäu bemerkenswert.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,54 Prozent und ist damit höher als der Wert von 2015 (1,97 Prozent), aber immer noch niedrig im bundesweiten Vergleich. Die Gemeinde verzeichnete 2019 einen Auspendlerüberschuss von 291 Personen: 605 Einwohner waren in versicherungspflichtiger Beschäftigung, während es vor Ort nur 314 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze gab. Das bedeutet, dass ein Großteil der Erwerbstätigen außerhalb der Gemeinde arbeitet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Oberallgäu auf Rang 129 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders gut abschneidet die Stärke-Dimension mit Rang 99, während die Dynamik mit Rang 320 eher im unteren Drittel liegt. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Wirtschaft und Infrastruktur

Missen-Wilhams ist eine typische Allgäuer Gemeinde mit landwirtschaftlicher Prägung. 2016 wurden 69 landwirtschaftliche Betriebe gezählt. Die Brauerei des Schäffler Bräus in Missen ist ein lokaler Wirtschaftsfaktor. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und eine Kindertagesstätte mit 62 Plätzen.

Die geografische Lage auf 860 m Höhe und die Nähe zu den Tourismusorten Oberstaufen (9,3 km) und Immenstadt (8 km) prägen die wirtschaftliche Struktur. Die Gemeinde profitiert von der Infrastruktur der benachbarten Tourismusorte, ohne selbst deren extreme Preisniveau zu erreichen. Das zeigt sich im Immobilienmarkt: Die Preise liegen unter denen der reinen Tourismusgemeinden, die Miete ist jedoch vergleichsweise hoch.