Rettenberg

Der Ort

Rettenberg ist eine Gemeinde im bayerisch-schwäbischen Landkreis Oberallgäu mit 4.640 Einwohnern auf einer Fläche von 60,15 km². Der Ort liegt auf 807 m ü. NN am Fuße des Grünten (1.738 m) und ist Teil der Ferienregion Alpsee-Grünten sowie seit 2024 Mitglied im Naturpark Nagelfluhkette. Die Gemeinde erstreckt sich über 36 Gemeindeteile, darunter die Kirchorte Emmereis, Kranzegg, Untermaiselstein und Vorderburg. Mit einer Bevölkerungsdichte von 77 Einwohnern je km² handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, die jedoch seit Jahren ein deutliches Wachstum verzeichnet.

Der aktuelle Immobilienmarkt

Die Angebotsmiete in Rettenberg liegt bei 12,31 € je m² und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 12,33 €/m², deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 3.899 €/m². Im Vergleich zum Kreis (4.293 €/m²) liegt Rettenberg damit unter dem lokalen Mittel, während es den bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²) um rund 20 % übersteigt. Der Kaufpreisfaktor von 26,4 entspricht nahezu dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und liegt unter dem Kreiswert von 29,1. Die Bruttomietrendite beträgt 3,79 % und liegt damit über dem Kreiswert von 3,55 %, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Rettenberg belegt im Bundesland den 48. Perzentilrang bei der Mietrendite – die Mehrheit der bayrischen Orte weist eine höhere Rendite auf.

Die Kombination aus überdurchschnittlicher Angebotsmiete, moderatem Kaufpreisfaktor und einer Rendite unter dem bayerischen Mittel zeigt einen Markt, der sich an der bayrischen Nachfrageorientierung orientiert, aber durch die ländliche Lage und die Tourismusnähe eigene Preisstrukturen aufweist.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt starke jährliche Schwankungen zwischen 7,36 €/m² (2019) und 14,15 €/m² (2025). Der CAGR von 5,77 % über die Reihe ist auf diese Volatilität zurückzuführen und nicht als stabile jährliche Steigerung zu interpretieren. Die Kaufpreise bewegen sich zwischen 2.900 €/m² (2020) und 3.952 €/m² (2019) mit einem CAGR von 2,26 %. Beide Reihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet.

Ein auffälliges Muster ist die Divergenz zwischen Miete und Kaufpreis: Während die Miete 2020 mit 8,81 €/m² noch nahe am 2019er-Niveau lag, brachen die Kaufpreise 2020 auf 2.900 €/m² ein – ein Rückgang von rund 27 % gegenüber 2019. Seitdem erholten sie sich wieder auf 3.884 €/m² (2026), liegen aber unter dem 2019er-Spitzenwert. Die Miete hingegen stieg 2025 auf einen neuen Höchstwert von 14,15 €/m². Diese unterschiedliche Entwicklung geht einher mit unterschiedlichen Marktdynamiken in Miet- und Kaufpreissegment – ein Hinweis auf begrenztes Transaktionsvolumen und heterogene Angebotsstrukturen.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Rettenbergs wuchs von 4.391 Einwohnern (2015) auf 4.640 (2024) – ein Anstieg um 5,7 %. Das Wachstum beschleunigte sich in den letzten Jahren: Von 2022 auf 2023 kamen 39 Einwohner hinzu, während 2023 und 2024 keine weitere Veränderung verzeichnet wurde. Vor 2020 war das Wachstum moderat und schwankend (zwischen 4.391 und 4.458 Einwohnern), bevor es ab 2020 deutlich anstieg.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,6 % (in der Zeitreihe als Hunderttel-Prozent angegeben: 46). Sie schwankte zwischen 3,1 % (2019) und 5,0 % (2021). Der Anstieg 2021 entspricht dem bundesweiten Pandemiefolgeeffekt. Die Quote liegt damit im unteren bis mittleren Bereich und entspricht dem typischen Niveau ländlicher Gemeinden in Bayern.

Das Bevölkerungswachstum in Verbindung mit der niedrigen Arbeitslosenquote spricht für eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum. Die Tatsache, dass alle 216 Kindergartenplätze belegt sind, unterstreicht die Attraktivität der Gemeinde für Familien.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Landkreis Oberallgäu belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 129 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Im Index Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis mit Rang 82 eine starke Position, während er im Index Wettbewerb und Innovation nur auf Rang 213 und im Index Dynamik auf Rang 320 liegt. Demografie und Arbeitsmarkt liegen mit den Rängen 122 bzw. 130 im mittleren Feld.

Dieses Profil entspricht dem Muster einer ländlichen Region mit stabiler Lebensqualität, aber begrenzter wirtschaftlicher Dynamik. Die niedrige Dynamik-Rangierung geht einher mit der moderaten Bevölkerungsentwicklung und dem Fehlen höherer Bildungseinrichtungen am Ort.

Rettenberg selbst verfügt über keine Hochschule. Die Gemeinde unterhält eine Grundschule mit 206 Schülerinnen und Schülern sowie Kindergärten mit 216 Plätzen. Die Abhängigkeit von übergeordneten Zentren wie Immenstadt oder Sonthofen für weiterführende Bildung und Arbeitsplätze ist typisch für die Struktur des Landkreises.

Die Lage am Bodensee-Königssee-Radweg und die Einbindung in die Ferienregion Alpsee-Grünten sind standörtliche Faktoren, die über den lokalen Wohnmarkt hinauswirken und die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen oder Ferienimmobilien beeinflussen können.

Vergleich mit Nachbarorten

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Rettenberg ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 12,31 €/m² liegt knapp unter dem Wert von Immenstadt (12,35 €/m²) und deutlich über Wertach (11,53 €/m²) und Ofterschwang (11,03 €/m²). Sulzberg weist mit 13,43 €/m² die höchste Miete im Umkreis auf. Bei den Kaufpreisen liegt Rettenberg mit 3.899 €/m² unter Sonthofen (4.701 €/m²) und deutlich unter Ofterschwang (5.320 €/m²), aber über Sulzberg (3.511 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,79 % entspricht exakt dem Wert von Immenstadt und liegt darüber hinaus über den meisten anderen Nachbarorten. Ofterschwang weist mit 2,49 % die niedrigste Rendite auf – ein Hinweis darauf, dass der dortige Kaufpreis (5.320 €/m²) die Miete weit überproportional übersteigt. Sulzberg erreicht mit 4,59 % die höchste Rendite im Umkreis.

Rettenberg positioniert sich damit im mittleren Segment der Nachbarorte bei Miete und Kaufpreis, bei der Rendite im oberen Mittelfeld. Dies spiegelt die Lage als touristisch geprägte Gemeinde mit stabiler Wohnraumnachfrage wider.