Bad Hindelang, M

Standort und Struktur

Bad Hindelang liegt im Ostrachtal am nördlichen Rand der Kalkalpen im schwäbischen Landkreis Oberallgäu. Der Markt umfasst 137 km² und 12 Gemeindeteile, die Höhenlagen von 780 m bis 2.592 m umfassen. Über 80 % des Gemeindegebiets stehen unter Landschafts- oder Naturschutz. Seit 1965 ist Bad Hindelang staatlich anerkannter heilklimatischer Kurort, seit 2001 zudem Kneippheilbad. Die Wirtschaftsstruktur wird durch Tourismus, Landwirtschaft, Handwerk und Dienstleistungen geprägt. Der Ort liegt an der Bundesstraße 308, die über den Oberjochpass nach Österreich führt.

Die Gemeinde hat 5.427 Einwohner (2024), was einer Dichte von 40 Einwohnern je km² entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 7,8 % gewachsen – von 5.033 auf 5.427. Dieser Zuzug ist für eine ländliche Gemeinde im Alpenraum bemerkenswert und entspricht einem jährlichen Durchschnittswachstum von rund 0,8 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 10,4 % (104 Promille) und war damit deutlich höher als die Vorjahre (2022: 6,7 %). Der Landkreis Oberallgäu erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 129 von 400 Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut positioniert ist er beim Wohlstand (Platz 82) und bei der wirtschaftlichen Stärke (Platz 99). Schwächer schneidet er beim Arbeitsmarkt (Platz 130) und deutlich bei der Dynamik (Platz 320) ab. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Preisniveau und Mietrendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.617 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,65 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,03 % und ein Kaufpreisfaktor von 33,04.

Der Kaufpreisfaktor von 33,04 bedeutet, dass das 33-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Das ist deutlich über dem Bayern-Durchschnitt von 26,1 und auch über dem Kreis-Durchschnitt von 29,1. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,03 % liegt im unteren Zwölftel aller bayrischen Orte (Perzentilrang 12,5 %). Sie ist damit die zweittiefste unter den acht Nachbarorten im Umkreis – nur Osterschwang (2,49 %) liegt darunter.

Der Grund für diese Kombination liegt in der Preisstruktur: Der Kaufpreis von 4.617 €/m² liegt über dem Kreis-Durchschnitt (4.293 €/m²) und deutlich über dem Bayern-Durchschnitt (3.246 €/m²). Die Miete von 11,65 €/m² liegt zwar über dem Bayern-Durchschnitt (10,11 €/m²), aber unter dem Kreis-Durchschnitt (12,33 €/m²). Der Kaufpreis ist also stärker über dem regionalen und überregionalen Mittel als die Miete – was die Rendite drückt.

Die Zeitreihen zeigen, dass beide Werte stark schwanken. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 2.738 €/m² (2019) und 5.068 €/m² (2022). Die Angebotsmiete schwankte zwischen 8,46 €/m² (2018) und 14,17 €/m² (2019). Diese Volatilität ist typisch für Angebotswerte aus Inseraten und spiegelt nicht zwangsläufig die tatsächliche Marktentwicklung wider. Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) liegt bei rund 4,8 % sowohl für Miete als auch für Kaufpreis.

Regionale Einordnung

Bad Hindelang liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarorte beim Kaufpreis (4.617 €/m²), aber im unteren Drittel bei der Miete (11,65 €/m²). Fischen i.Allgäu weist mit 5.569 €/m² den höchsten Kaufpreis auf, Bolsterlang mit 14,83 €/m² die höchste Miete. Rettenberg liegt mit 3.899 €/m² am günstigsten.

Beim Kaufpreisfaktor liegt Bad Hindelang mit 33,04 an zweiter Stelle der Nachbarorte – nur Osterschwang (40,2) liegt höher. Fischen (32,6) liegt knapp darunter. Die niedrigsten Kaufpreisfaktoren weisen Rettenberg (26,4) und Burgberg (28,0) auf. Ein hoher Kaufpreisfaktor bedeutet, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis niedrig ist – ein Hinweis auf spekulative Kaufpreiserwartungen oder ein überwiegendes Angebot an Zweitwohnsitzen, die nicht dauerhaft vermietet werden.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt der Kaufpreis von Bad Hindelang mit dem 1,92-Fachen (Deutschland: 2.409 €/m²) deutlich über dem Niveau, während die Miete mit dem 1,31-Fachen (Deutschland: 8,92 €/m²) weniger stark abweicht. Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete im Verhältnis zum Bundesdurchschnitt ist ein strukturelles Merkmal alpiner Tourismusorte: Der Kaufpreis wird stärker von der Lageattraktivität und dem knappen Bauland getrieben als die Miete, die von der lokalen Einkommensstruktur abhängt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Bad Hindelang ist seit 2015 durchgehend positiv: Von 5.033 Einwohnern (2015) auf 5.427 (2024). Das entspricht einem Zuwachs von 394 Personen in neun Jahren. Besonders stark war der Anstieg zwischen 2020 und 2023 (+135 Personen in drei Jahren). Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 5.427.

Die Arbeitslosenquote zeigt ein wechselhaftes Bild: Sie sank von 7,3 % (2015) auf 6,1 % (2019), stieg dann während der Pandemie auf 8,5 % (2021) und erreichte 2023 mit 10,4 % einen neuen Höchststand. Dieser Anstieg steht im Widerspruch zum Bevölkerungszuwachs und könnte auf eine veränderte Erwerbsstruktur hindeuten – etwa einen Übergang von der regulären Beschäftigung in den Tourismus oder auf Minijob-Basis.

Der Landkreis Oberallgäu erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 129 von 400 Kreisen. Die Stärke (Platz 99) und der Wohlstand (Platz 82) sind die stärksten Indizes, während die Dynamik (Platz 320) und Wettbewerb/Innovation (Platz 213) schwächer abschneiden. Diese Struktur – stabile wirtschaftliche Fundamente bei gleichzeitig geringer Dynamik – entspricht dem Muster einer Tourismusregion, die auf etablierte Strukturen setzt, aber weniger innovationsgetrieben ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 40 Einwohnern je km² ist niedrig, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell begrenzt.