Ofterschwang

Marktüberblick

Ofterschwang ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Oberallgäu auf 864 m Höhe mit rund 2.092 Einwohnern. Der Ort ist ein anerkannter Urlaubsort mit 1.492 Gästebetten und über 350.000 Übernachtungen pro Jahr. Als Skiweltcup-Ort und Standort des umsatzstärksten Hotels außerhalb der Großstädte (Sonnenalp, Rang 7 in Deutschland) prägt der Tourismus die lokale Wirtschaft und den Immobilienmarkt maßgeblich.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 11,03 €/m² knapp über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²), der Angebotskaufpreis von 5.320 €/m² liegt jedoch deutlich über dem Landesmittel (3.246 €/m²). Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 2,49 %, die mit einem Perzentilrang von 1,99 im Bundesland die untersten zwei Prozent aller Orte einnimmt. Der Kaufpreisfaktor von 40,18 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 40-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der selbst im hochpreisigen Allgäu eine extreme Position darstellt.

Preisentwicklung und Dynamik

Die Angebotspreise zeigen in den letzten Jahren eine hohe Volatilität. Die Miete schwankte zwischen 7,00 €/m² (2023) und 13,61 €/m² (2026), der Kaufpreis zwischen 2.923 €/m² (2018) und 6.543 €/m² (2024). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 4,45 % für die Miete und 7,32 % für den Kaufpreis – beide Werte sind nicht geschätzt.

Besonders auffällig ist der Anstieg des Kaufpreises von 4.014 €/m² (2023) auf 6.543 €/m² (2024), gefolgt von einem Rückgang auf 5.142 €/m² (2026). Die Miete stieg im selben Zeitraum von 7,00 €/m² auf 13,61 €/m². Diese starke Dynamik spiegelt den spekulativen Charakter des Marktes wider: Kaufpreise reagieren empfindlicher auf Nachfrageschwankungen als Mietpreise, die durch langfristige Verträge stabiler sind.

Der langfristige Bevölkerungszuwachs von 3,16 % seit 2015 (von 2.028 auf 2.092 Einwohner) ist moderat und kann die Preisdynamik allein nicht erklären. Die stabile Einwohnerzahl bei gleichzeitig steigenden Preisen deutet auf eine Nachfrage durch externe Investoren und Zweitwohnsitzkäufer hin.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Ofterschwang ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 11,03 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 12,33 €/m², aber über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Angebotskaufpreis von 5.320 €/m² übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (4.293 €/m²) als auch den Landesdurchschnitt (3.246 €/m²) deutlich.

Die Bruttomietrendite von 2,49 % ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis. Sonthofen (3,25 %), Bolsterlang (3,38 %) und Blaichach (3,49 %) liegen alle deutlich darüber. Selbst Obermaiselstein, der mit 6.010 €/m² den höchsten Kaufpreis im Umkreis aufweist, erreicht mit 2,69 % eine höhere Rendite. Der Grund liegt im Kaufpreis: Ofterschwangs Preis pro m² liegt mit dem 1,24-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 0,89-Fachen.

Der Kaufpreisfaktor von 40,18 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 29,09 um mehr als 38 %. Das bedeutet, dass Investoren in Ofterschwang deutlich mehr für die gleiche Jahresmiete zahlen als im restlichen Kreis – ein Indikator für eine nachfragegetriebene Preisentwicklung, die über die lokale Mietnachfrage hinausgeht.

Standortfaktoren

Der Landkreis Oberallgäu belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 129. Platz von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut bewertet sind Wohlstand und soziale Lage (Rang 82) sowie der demografische Index (Rang 122). Der Arbeitsmarkt liegt auf Rang 130, Wettbewerb und Innovation auf Rang 213. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Die Arbeitslosenquote von 1,65 % (2023) mit 23 arbeitslosen Personen ist extrem niedrig und unterstreicht die wirtschaftliche Stabilität der Region. Die Bevölkerungsdichte von 107 Einwohnern je km² ist moderat, die Gemeinde gliedert sich in 12 Gemeindeteile.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Tourismus als Wirtschaftsfaktor ist strukturell verankert: Ofterschwang ist Skiweltcup-Ort mit dem Skigebiet GO! Bergbahnen Gunzesried Ofterschwang und beheimatet das Luxushotel Sonnenalp, das 2015 mit 39,3 Millionen Euro Umsatz auf Rang 7 der umsatzstärksten Hotels Deutschlands lag. Diese touristische Infrastruktur erklärt den anhaltenden Kaufdruck auf Immobilien, der über die lokale Mietnachfrage hinausgeht und die extrem niedrige Rendite begründet.