Fischen i.Allgäu

Marktüberblick: Premium-Preise im Allgäu

Fischen i.Allgäu gehört zu den teuersten Immobilienmärkten im Landkreis Oberallgäu. Die Angebotsmiete liegt bei 14,25 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.569 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über den Durchschnitten des Landkreises (Miete: 12,33 €/m², Kaufpreis: 4.293 €/m²) und des Bundeslandes Bayern (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor von 32,57 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 32,57-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der bayernweite Durchschnitt liegt bei 26,10. Die Bruttomietrendite von 3,07 % ist bei diesem Preisniveau niedrig – sie liegt im unteren 14 % aller 2.056 Orte in Bayern (Perzentilrang 13,72). Hohe Kaufpreise und niedrige Mietrenditen gehen hier Hand in derselben Richtung: Der Markt weist ein Ungleichgewicht zwischen Kaufpreisen und Mietniveaus auf.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Werten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Volatile Zeitreihen

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine bemerkenswerte Volatilität, die über den typischen Markttrend hinausgeht.

Bei den Mieten entwickelte sich der Wert von 7,80 €/m² (2018) auf 11,71 (2019), fiel 2020 auf 9,03, stieg 2022 auf 12,21 und erreichte 2023 mit 13,24 einen ersten Höhepunkt. 2024 folgte ein Rückgang auf 11,67, bevor 2025 mit 13,57 und 2026 mit 15,93 neue Spitzenwerte erreicht wurden. Der CAGR von 9,34 % über die Reihe ist hoch, wird aber durch die starken Schwankungen mitgeprägt.

Ähnlich verläuft die Kaufpreisentwicklung: 3.405 €/m² (2018) blieben stabil, dann sprang der Wert 2020 auf 4.213, fiel 2021 wieder auf 3.585, stieg 2022 auf 4.999 und erreichte 2023 mit 5.992 einen ersten Höhepunkt. 2024 folgte ein deutlicher Rücksetzer auf 4.576, bevor 2025 mit 5.860 und 2026 mit 5.903 wieder nahe an das Hoch heranreicht. Der CAGR von 7,12 % spiegelt diese Auf- und Abwärtsbewegungen wider.

Die starken jährlichen Schwankungen – insbesondere der Einbruch 2021 bei den Kaufpreisen und 2024 bei beiden Werten – deuten auf einen Markt hin, der über den strukturellen Trend hinaus starken kurzfristigen Schwankungen unterliegt.

Demografie: Wachsende Gemeinde

Fischen i.Allgäu hat 3.362 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 13,57 km², was einer Bevölkerungsdichte von 248 Einwohnern pro km² entspricht. Die Gemeinde ist damit deutlich dichter besiedelt als viele ländliche Gemeinden im Allgäu.

Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 (3.131 Einwohner) und 2024 um 7,38 %. Dieser Zuzug ist bemerkenswert, zumal er nicht kontinuierlich verlief: Zwischen 2018 und 2019 ging die Einwohnerzahl leicht zurück (3.197 auf 3.194), bevor ab 2020 ein deutlicher Aufwärtstrend einsetzte. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2021 und 2022 (+82 Einwohner in einem Jahr).

Die Arbeitslosenquote des Landkreises Oberallgäu lag 2023 bei 4,8 %. Nach einem Anstieg auf 6,3 % während der Pandemie (2020) hat sich der Arbeitsmarkt wieder erholt. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum.

Regionale Einordnung: Teuer im Umkreis

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 9,3 km zeigt sich, dass Fischen i.Allgäu zu den teureren Standorten gehört, aber nicht die Spitze bildet.

Bei der Angebotsmiete liegt Fischen mit 14,25 €/m² knapp unter Bolsterlang (14,83 €/m², 2,9 km entfernt) und Oberstdorf (15,08 €/m², 5,7 km entfernt). Deutlich niedrigere Mieten weisen Sonthofen (12,74 €/m²) und Burgberg (12,61 €/m²) auf. Beim Kaufpreis liegt Fischen mit 5.569 €/m² zwischen Bolsterlang (5.267 €/m²) und Oberstdorf (6.816 €/m²). Ofterschwang fällt mit einer Rendite von nur 2,49 % auf – bei einem vergleichsweise hohen Kaufpreis von 5.320 €/m² und einer niedrigen Miete von 11,03 €/m².

Das Muster zeigt: Die teuersten Immobilien im Umkreis konzentrieren sich auf die bekannten Tourismusorte Oberstdorf und Bolsterlang. Fischen liegt dazwischen – teurer als die umliegenden Gemeinden, aber noch unter dem Premium-Niveau von Oberstdorf. Die Bruttomietrendite von 3,07 % liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden und ist höher als in Ofterschwang (2,49 %) und Oberstdorf (2,66 %), aber niedriger als in Burgberg (3,58 %) und Sonthofen (3,25 %).

Standortfaktoren: Starker Wohlstand, schwache Dynamik

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Oberallgäu auf Rang 129 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 82 im oberen Drittel, was auf eine starke lokale Kaufkraft und gute Lebensbedingungen hindeutet. Der Demografie-Index (Rang 122) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 130) liegen im mittleren Bereich. Schwächer positioniert ist der Kreis im Wettbewerb und Innovation (Rang 213) sowie im Dynamik-Index (Rang 320), der im unteren Drittel liegt.

Diese Struktur – starker Wohlstand, aber geringe Dynamik – entspricht dem Muster einer etablierten Region: Die Lebensqualität und die wirtschaftliche Basis sind stabil, aber es gibt wenig Wachstumsimpulse durch neue Unternehmen oder Innovationen. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Senioren konzentriert.

Die Kombination aus hoher Lebensqualität und der Lage in einer beliebten Region geht einher mit den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen und den niedrigen Mietrenditen.