Oberstdorf, M

Marktüberblick

Oberstdorf ist ein heilklimatischer Kur- und Kneippkurort in den Allgäuer Alpen und die südlichste Gemeinde Deutschlands. Mit 229,9 km² Fläche ist sie nach München und Lenggries die drittgrößte Gemeinde Bayerns, weist aber mit 43 Einwohnern je km² eine sehr geringe Bevölkerungsdichte auf. Die rund 9.770 Einwohner leben verstreut in 44 Gemeindeteilen. Der Ort liegt auf 813 m ü. NHN im Oberstdorfer Becken im Illertal und ist durch alpine Skigebiete (Nebelhorn, Söllereck, Fellhorn/Kanzelwand), Skisprungschanzen sowie Bergwanderrouten überregional bekannt.

Die Kombination aus extrem hohem Angebotskaufpreis (6.816 €/m²), überdurchschnittlicher Angebotsmiete (15,08 €/m²) und einer Bruttomietrendite von nur 2,66 % kennzeichnet einen Markt, der durch knappe Bausubstanz und starke touristische Nachfrage geprägt ist. Der Kaufpreisfaktor von 37,66 bedeutet, dass der Kaufpreis etwa 38 Jahre der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der selbst im bayerischen Vergleich als hoch einzustufen ist.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete stieg zwischen 2018 und 2026 von 13,32 auf 17,20 €/m², was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 3,25 % entspricht. Der Anstieg war nicht linear: Nach einem Einbruch 2019 auf 11,48 €/m² erholte sich die Miete bis 2022 nur langsam auf 12,57 €/m², bevor sie 2024 sprunghaft auf 16,13 €/m² und 2025 mit 19,12 €/m² einen neuen Höchstwert erreichte. Der aktuelle Wert von 17,20 €/m² (2026) liegt damit immer noch deutlich über dem Vorkrisenniveau.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich ähnlich dynamisch: Von 4.487 €/m² (2018) stieg er bis 2025 auf 7.544 €/m² (+68 %), bevor er 2026 auf 6.087 €/m² zurückging. Die Kaufpreisschwankung von 2025 auf 2026 beträgt rund 19 %. Der CAGR von 3,89 % über den gesamten Zeitraum spiegelt die langfristige Aufwärtsentwicklung wider, die durch den aktuellen Rückgang jedoch abgeflacht wird.

Beide Reihen sind nicht geschätzt und basieren auf Inseratdaten.

Regionale Einordnung

Oberstdorfs Immobilienpreise liegen in allen Dimensionen deutlich über den Vergleichswerten. Die Angebotsmiete von 15,08 €/m² übertrifft den Kreisdurchschnitt (12,33 €/m²) um 22 %, den bayerischen Mittelwert (10,11 €/m²) um 49 % und den deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²) um 69 %. Der Kaufpreis von 6.816 €/m² liegt 59 % über dem Kreiswert (4.293 €/m²), 110 % über dem bayerischen (3.246 €/m²) und 183 % über dem deutschen (2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 2,66 % ist die niedrigste im Vergleich mit allen Nachbarorten und dem Kreis (3,55 %), Bayern (4,13 %) und Deutschland (5,10 %). Der Perzentilwert von 4,28 bedeutet, dass nur etwa 4 % der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 37,66 übertrifft den Kreiswert (29,09) um 29 % und den bayerischen (26,10) um 44 %.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 14,5 km liegt Oberstdorf bei Miete und Kaufpreis an der Spitze. Fischen i.Allgäu (5,7 km) weist mit 14,25 €/m² die höchste Nachbarmiete auf, Obermaiselstein (5,3 km) mit 6.010 €/m² den höchsten Nachbarkaufpreis – beide liegen jedoch unter Oberstdorfs Werten. Die Renditen der Nachbarorte variieren zwischen 2,43 % (Balderschwang) und 3,58 % (Burgberg i.Allgäu), Oberstdorf liegt mit 2,66 % im unteren Drittel der Nachbargruppe.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Oberstdorfs ist zwischen 2015 (9.638) und 2024 (9.773) um 1,4 % gewachsen – eine stabile Entwicklung ohne starke Schwankungen. Ein deutlicher Einbruch 2020 auf 9.572 Einwohner (−1,2 % gegenüber 2019) erholte sich bis 2022 wieder auf 9.753. Die Arbeitslosenzahlen (absolute Werte) sanken von 178 (2015) auf 140 (2023), wobei sie 2020/2021 mit 201 bzw. 216 vorübergehend anstiegen.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Oberallgäu, in dem Oberstdorf liegt, Rang 129 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex »Wohlstand und soziale Lage« (Rang 82) und im Index »Wettbewerb und Innovation« (Rang 213). Schwächer ist die »Dynamik« mit Rang 320. Diese Verteilung entspricht dem Muster eines wohlhabenden, aber demografisch und wirtschaftsdynamisch eher ruhigen Alpenlandes.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler Bevölkerungsentwicklung, niedriger Arbeitslosigkeit und dem Status als überregional bekannter Tourismus- und Kurort erklärt die anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien in Oberstdorf – sowohl für private Nutzung als auch für die Vermietung im Tourismus.