Balderschwang

Marktüberblick

Balderschwang ist eine der kleinsten Gemeinden Bayerns mit nur 383 Einwohnern auf 41,74 Quadratkilometern. Mit 1044 Metern über Normalnull liegt der Ortskern auf der höchsten Lage Deutschlands. Die Gemeinde lebt überwiegend vom Tourismus und verzeichnet mit über 450 Übernachtungen je Einwohner den Spitzenwert in Bayern. Das Skigebiet mit rund 40 Pisten-Kilometern gehört zu den größten in Deutschland. Die geografische Lage im Hochtal der Allgäuer Alpen, direkt an der österreichischen Grenze, prägt sowohl die wirtschaftliche Struktur als auch die Immobilienpreise.

Preisniveau und Entwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.763 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,64 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,43 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 41,16. Damit liegt Balderschwang beim Kaufpreis deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro je Quadratmeter und auch über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 9,64 Euro liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im gesamten Bundesland: Mit einem Perzentilrang von 1,46 im Vergleich zu 2.056 bayerischen Orten liegt Balderschwang praktisch am unteren Ende. Der Kaufpreisfaktor von 41,16 ist ebenfalls extrem hoch – er bedeutet, dass der Kaufpreis dem 41,16-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der Durchschnittswert im Landkreis Oberallgäu beträgt 29,1, in Bayern 26,1.

Die Zeitreihe zeigt eine erhebliche Dynamik: Der Kaufpreis stieg von 3.230 Euro je Quadratmeter (2019) auf 6.138 Euro (2025), was einem Anstieg von rund 90 Prozent entspricht. Im Jahr 2026 fiel der Wert wieder auf 4.655 Euro. Die Angebotsmiete verlief volatil: Nach einem Tief von 7,94 Euro (2023) kletterte sie 2024 auf 10,43 Euro. Die CAGR-Werte von 5,36 Prozent beim Kaufpreis und 4,05 Prozent bei der Miete unterstreichen die starke Preisentwicklung der vergangenen Jahre.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild. Balderschwang hat mit 9,64 Euro je Quadratmeter die niedrigste Angebotsmiete aller acht untersuchten Nachbarorte. Der Kaufpreis von 4.763 Euro liegt im Mittelfeld – über Immenstadt (3.911 Euro) und Sonthofen (4.701 Euro), aber unter Ofterschwang (5.320 Euro), Fischen (5.569 Euro) und Obermaiselstein (6.010 Euro). Die Bruttomietrendite von 2,43 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte; der nächstgelegene Wert liegt bei Ofterschwang mit 2,49 Prozent.

Dieses Muster lässt sich aus der Tourismusstruktur ableiten: Die niedrige Miete im Vergleich zum Kaufpreis spiegelt wider, dass der Immobilienmarkt in Balderschwang primär durch Zweitwohnsitze und Ferienwohnungen geprägt ist. Die hohen Kaufpreise werden durch die begehrte Lage im Skigebiet getrieben, während die Mietpreise durch das saisonale Angebot begrenzt bleiben. Im Landkreis Oberallgäu liegt der Durchschnitt beim Kaufpreis bei 4.293 Euro und bei der Miete bei 12,33 Euro – Balderschwang übertrifft den Kreisdurchschnitt beim Kaufpreis, liegt aber bei der Miete darunter.

Die Arbeitslosenquote von 2,86 Prozent (2023) liegt im unteren Bereich und entspricht dem Muster einer Tourismusgemeinde, in der saisonale Beschäftigung die offizielle Quote drückt. Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 und 2022 stark positiv von 327 auf 397 Einwohner (+21,4 Prozent), fiel dann aber auf 383 Einwohner zurück. Das stärkste prozentuale Wachstum im Landkreis Oberallgäu zwischen 1988 und 2018 betrug 71 Prozent.

Standortfaktoren

Der Landkreis Oberallgäu belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 129 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Stärke-Index liegt mit Rang 99 im oberen Drittel, während der Dynamik-Index mit Rang 320 eher im unteren Bereich angesiedelt ist. Der Wohlstands-Index mit Rang 82 gehört zu den besseren Werten des Kreises. Diese Struktur – starke aktuelle Wirtschaftskraft, aber geringere Dynamik – spiegelt sich in der Immobilienentwicklung wider: Der Markt ist preisstark, aber die Wachstumsdynamik lässt nach.

Balderschwang selbst verfügt über keine Hochschulen. Die geografische Lage im Hochtal der Allgäuer Alpen, direkt an der österreichischen Grenze, und die extreme Niederschlagslage (2.450 Liter pro Quadratmeter jährlich, der höchste Wert in Deutschland) prägen die Lebensbedingungen vor Ort. Die Gemeinde ist Mitglied des deutsch-österreichischen Gemeinschaftsprojekts Naturpark Nagelfluhkette und der Verwaltungsgemeinschaft Hörnergruppe mit Sitz in Fischen im Allgäu.