Wasserburg (Bodensee)

Lage und Struktur

Wasserburg (Bodensee) ist eine 6,33 km² große Gemeinde im schwäbischen Landkreis Lindau am Nordufer des Bodensees. Mit rund 3.905 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 617 Einwohnern je km² ist der Ort vergleichsweise dicht besiedelt. Kennzeichnend ist die malerische Halbinsel mit dem ehemaligen Wasserschloss und der Pfarrkirche St. Georg; bis 1720 besaß der Ort den Charakter einer Insel. Wasserburg ist staatlich anerkannter Luftkurort und liegt fünf Kilometer westlich der Kreisstadt Lindau.

Die Gemeinde verzeichnete zwischen 1988 und 2018 einen Bevölkerungszuwachs von 40,1 % (von 2.731 auf 3.825 Einwohner), was den höchsten prozentualen Anstieg im gesamten Landkreis Lindau in diesem Zeitraum darstellte. Seit 2015 wuchs die Bevölkerung weiter um knapp 8 % auf 3.905 Einwohner (2024).

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der Immobilienmarkt in Wasserburg ist durch deutlich über dem Durchschnitt liegende Preise bei gleichzeitig niedriger Rendite gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 13,67 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 5.892 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 35,93 bedeutet, dass der Kaufpreis das 35,93-Fache der Jahreskaltmiete beträgt — ein Indikator für einen Markt, in dem die Preise die Mieteinnahmen stark übersteigen.

Die Bruttomietrendite von 2,78 % ist die niedrigste unter allen Nachbarorten im Umkreis von 10 km (außer Nonnenhorn mit 2,42 %). Im bundeslandweiten Vergleich liegt Wasserburg im unteren Perzentil von 6,2 % — das bedeutet, dass nur etwa 6 % der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor und die niedrige Rendite bilden denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Der Markt ist teuer im Verhältnis zu den Mieteinnahmen.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Interessant ist die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis: Während die Angebotsmiete im betrachteten Zeitraum durchschnittlich um 3,22 % pro Jahr sank, stieg der Kaufpreis um 1,42 % pro Jahr. Die Mietrendite verschlechtert sich damit strukturell.

Preisentwicklung im Zeitverlauf

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine hohe Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 10,16 Euro (2019) und 15,95 Euro (2024). Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 4.064 Euro (2022) und 6.716 Euro (2020). Diese starken Ausschläge deuten auf einen Markt hin, der empfindlich auf konjunkturelle und nachfrageseitige Veränderungen reagiert.

Besonders auffällig ist der Anstieg der Miete auf 15,95 Euro im Jahr 2024, gefolgt von einem Rückgang auf 14,97 Euro (2025) und 10,26 Euro (2026). Der Kaufpreis erreichte 2020 mit 6.716 Euro einen ersten Höhepunkt, fiel dann bis 2022 auf 4.064 Euro und erholte sich bis 2024 auf 5.940 Euro. Die aktuelle Angebotsmiete von 13,67 Euro liegt damit unter dem 2024er Wert, der Kaufpreis von 5.892 Euro nahe am 2024er Niveau.

Die CAGR-Werte von -3,22 % für die Miete und +1,42 % für den Kaufpreis fassen diese Entwicklung zusammen: Der Markt zeigt eine Divergenz, bei der die Preise tendenziell steigen, die Mieten aber im Durchschnitt sinken.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Wasserburg durch besonders hohe Preise ab. Die Angebotsmiete von 13,67 Euro liegt über dem Kreis-Durchschnitt von 11,92 Euro, dem Bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch beim Kaufpreis übertrifft Wasserburg mit 5.892 Euro alle Vergleichswerte: Kreis 4.213 Euro, Bayern 3.246 Euro, Deutschland 2.409 Euro.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Mit 13,67 Euro liegt die Miete unter der von Langenargen (15,03), Lindau (14,65), Bodolz (14,61), Nonnenhorn (14,40) und Kressbronn (14,22), über der von Weißensberg (13,13), Sigmarszell (11,43) und Achberg (10,64). Beim Kaufpreis liegt Wasserburg mit 5.892 Euro nur unter Nonnenhorn (7.154 Euro) und deutlich über allen anderen Nachbarorten. Diese Kombination aus hoher Miete und noch höherem Kaufpreis erklärt die niedrige Rendite.

Der Kreis Lindau (Bodensee) als Bezugsgröße schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt gut ab: Rang 75 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 35 im Bereich Wettbewerb und Innovation. Schwächer positioniert ist der Kreis mit Rang 210 im Bereich Demografie und Rang 240 im Bereich Dynamik. Diese Strukturdaten des Kreises geben Kontext für die wirtschaftliche Attraktivität der Region.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung von Wasserburg ist positiv: Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Bevölkerung von 3.616 auf 3.905 Einwohner (+8 %). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,4 % (34 Promille) und damit auf einem niedrigen Niveau.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen nicht durch einen studentischen Sektor strukturell beeinflusst. Die Kombination aus Bodennähe, Luftkurort-Status und historischer Substanz (Schloss, Halbinsel) macht Wasserburg zu einem attraktiven Wohnstandort, der sich vor allem durch den Lagewert am Bodensee erklärt — und nicht durch industrielle oder akademische Anziehungskraft.

Die Boden- und Grundstücksdaten (Bodenrichtwert) sind für diesen Ort nicht verfügbar.